Càng về cuối quý II, TP HCM ghi nhận hiện tượng thanh khoản căn hộ trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) bất ngờ tăng vọt so với cùng kỳ năm ngoái nhưng thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) đã diễn ra kịch bản màu xám.

Báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy, quý II nguồn cung căn hộ tại TP HCM đạt 15.528 căn từ 12 đợt mở bán mới, vượt tổng nguồn cung mới của cả năm 2021. Thị trường ghi nhận tổng cộng 11.259 căn chào bán thành công, tăng gần 1,4 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trên 70% rổ hàng.

Báo cáo thị trường nhà chung cư của DKRA Việt Nam cũng cho biết trong 6 tháng qua, TP HCM ghi nhận bán được 11.212 căn, lượng tiêu thụ gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm trước.

Diễn biến này cho thấy mãi lực thị trường căn hộ sơ cấp có sự phục hồi mạnh so với đợt dịch Covid-19 lần thứ tư năm ngoái (6 tháng đầu năm 2021 toàn thành phố chỉ bán được 4.414 căn).

Ở chiều ngược lại, sức mua căn hộ trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm mạnh.

Ghi nhận của VnExpress cho thấy từ tháng 4 đến nay, tức kể từ khi các ngân hàng bắt đầu kiểm soát tín dụng bất động sản, thanh khoản nhà chung cư trên thị trường thứ cấp đối mặt nhiều thách thức. Lượng hàng bán ra nhiều nhưng rất ít giao dịch thành công. Nhiều nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp (F1, F2) xác nhận khó khăn trong việc xả hàng dù đã bán giá gốc, vẫn không có khách hỏi mua. Thậm chí có trường hợp khách hàng F2 đuối vốn nên giảm giá bán 5-7% để tìm người mua F3 nhưng không có giao dịch.

Anh Phan, một nhà đầu tư mới tham gia thị trường gần đây, cho biết đã đóng 25% giá trị căn hộ tại khu Đông TP HCM, nay tiền tích lũy đã cạn, không thể đóng tiếp. Ngoài ra, anh lại lo việc kiểm soát tín dụng bất động sản sẽ khó tiếp cận vốn vay, lãi suất có nguy cơ tăng nên quyết định xả hàng, song rất ế khách.

Nhà đầu tư này kể, ban đầu anh còn chào bán giá chênh 100 triệu đồng, sau đó hạ xuống chênh 50 triệu đồng. Đến tháng 6 rao giá gốc, tặng lại các ưu đãi cũ vẫn không ai quan tâm. "Đầu tháng 7, tôi đã chào mức giá giảm 5% vì hạn thanh toán sắp đến gần nhưng nhiều tháng qua không có khách gọi đến", anh Phan nói.

Trường hợp của anh Phan không phải là cá biệt trên thị trường thứ cấp. Theo giám đốc một sàn đang phân phối căn hộ tại khu Đông TP HCM, số lượng nhà chung cư (hình thành trong tương lai) ký gửi hàng cho sàn bán lại đã tăng khoảng 30% trong giữa cuối quý II và đa phần rơi vào trạng thái chờ do tắc thanh khoản. Điều khiến giới đầu tư lo ngại không chỉ thanh khoản của thị trường thứ cấp trầm lắng, giá chào bán cũng sụt giảm so với kỳ vọng.

Ông giải thích, do thị trường thứ cấp đang xuất hiện lượng hàng chào bán quá nhiều những tháng gần đây nhưng nguồn khách mua căn hộ đa số đã xuống tiền trên thị trường sơ cấp để đón đầu các chính sách ưu đãi khủng. Điều này dẫn đến thanh khoản thị trường thứ cấp xuống rất thấp vào tháng 5 và 6.

"Có thể tiếp tục xuất hiện làn sóng xả hàng mạnh hơn nữa ở thị trường mua đi bán lại thời gian tới do khó khăn tài chính và chịu tác động tâm lý khá mạnh bởi chính sách kiểm soát tín dụng", ông dự báo.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết thanh khoản của thị trường sơ cấp tăng trong khi thứ cấp giảm cho thấy việc chào bán dự án mới cho F0 diễn ra thuận lợi hơn so với các dự án mua đi bán lại.

Theo phân tích của ông Kiệt, trên thị trường sơ cấp, vài tháng qua, các dự án thường được một số chủ đầu tư chào bán với chính sách ưu đãi lớn đã giúp các đợt bán hàng đạt hiệu quả kích cầu cao. Quý vừa qua, các chính sách hỗ trợ ân hạn nợ gốc, lãi vay lên đến 48 tháng, điều chưa từng có từ trước tới nay, cộng thêm giãn tiến độ thanh toán và nhiều quà tặng đã thu hút nhóm khách hàng mua căn nhà đầu tiên với vốn tích lũy ở mức trung bình, thu nhập ổn định. Người mua có thể chỉ thanh toán một vài trăm triệu đồng cho đợt đầu tiên, sau đó được kết nối hỗ trợ chương trình thanh toán kéo dài.

Việc mua nhà chung cư chào bán lần đầu có một số lợi thế trả góp chậm, tiến độ thanh toán nhẹ đã phần nào thúc đẩy thanh khoản thị trường này tăng lên. Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp, nhóm nhà đầu tư mua đi bán lại đa phần gặp khó khăn khi chương trình hỗ trợ ân hạn nợ gốc và lãi vay ưu đãi đã kết thúc, bước vào giai đoạn phải trả lãi suất thả nổi. Nếu tắc nghẽn dòng tiền và chịu tác động tâm lý thị trường xuống thấp khi các ngân hàng đồng loạt kiểm soát tín dụng, nhà đầu tư mua đi bán lại thường chọn phương án xả hàng thay vì theo tiếp đến khi dự án về đích.

Ngoài ra, theo ông Kiệt, người mua nhà cháo bán lần đầu không bị áp lực phải thanh toán dòng tiền lớn, trong khi đó, người mua thứ cấp phải xuống một khoản tiền lớn hơn ngay từ đầu,...

"Với đà kiểm soát tín dụng từ nay đến cuối năm, thị trường thứ cấp sẽ còn phải đối mặt với rất nhiều khó khăn", ông Kiệt dự báo.

Vũ Lê