Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA xác nhận với VnExpress, tính đến cuối quý II đầu quý III, có nhiều biểu hiện cho thấy thị trường bất ổn kể từ khi các dòng vốn tín dụng bất động sản bị kiểm soát.

Thứ nhất là giao dịch bất động sản bắt đầu trầm lắng. Khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án nhà ở rất khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng. Giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp thuộc lĩnh vực này giảm 79% trong quý II/2022. Đây được xem là bất ổn nghiêm trọng nhất khiến thị trường địa ốc chuyển sang tình trạng khát vốn, mất cân đối dòng tiền, giao dịch tắc nghẽn.

Thứ hai là tắc pháp lý, đặt trong bối cảnh tắc vốn, càng khiến áp lực dồn nén căng thẳng hơn. Tình trạng nghẽn pháp lý kéo dài đẩy doanh nghiệp rơi vào cảnh đầu tư, phát triển dự án nhưng không biết ngày về đích.

Thứ ba là biểu hiện lệch pha cung cầu ở nhiều cấp độ, vốn là những tồn tại tích tụ từ nhiều năm qua và trở nên trầm trọng hơn trong 6 tháng đầu năm nay. Lệch pha cấp độ một là thiếu hụt dự án mới dẫn đến nguồn cung nhà ở bị hạn chế, kém đa dạng. Lệch pha cấp độ hai là nguồn cung nhà ở cao cấp dẫn dắt thị trường nhưng lại khan hiếm nhà giá vừa túi tiền dưới 2 tỷ đồng một căn và thiếu hụt nhà ở xã hội.

Sự lệch pha này tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thấp ở đô thị. Cụ thể trong năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản TP HCM không còn nhà ở vừa túi tiền (tỷ lệ 0%) giá 30 triệu đồng một m2. Trong khi đó, nhà ở cao cấp chiếm đến 74% nguồn cung toàn thị trường, còn lại 26% là nhà ở trung cấp. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung, nhất là thiếu nhà ở có giá vừa túi tiền dẫn đến giá nhà toàn thành phố đã tăng liên tục trong thời gian qua.

Chủ tịch HoREA phân tích, ba bất ổn trên đặt thị trường bất động sản trước nhiều thách thức khi phải nỗ lực phục hồi và tăng trưởng trở lại sau đại dịch Covid-19. Đến nay, địa ốc tiếp tục chịu ảnh hưởng của việc đứt gãy chuỗi cung ứng, nguy cơ lạm phát và suy thoái trên phạm vi toàn cầu.

Trong bối cảnh nhiều khó khăn bủa vây nhưng vẫn phải đi đúng mục tiêu phục hồi kinh tế, trong đó bất động sản đóng vai trò khá lớn và có liên quan đến hàng chục ngành nghề, cần xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn đa dạng trên thị trường.

Ông Châu nhấn mạnh, nguồn vốn tín dụng có vị trí rất quan trọng là bà đỡ để thực hiện dự án. Nhưng do Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản và nhất là hiện nay các ngân hàng thương mại đang có xu hướng siết tín dụng đối với bất động sản, nên các doanh nghiệp ngành này đặt kỳ vọng vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bù đắp thiếu hụt nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Bên cạnh đó, tại Việt Nam thị trường vốn vẫn chưa phát triển đầy đủ, các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ REIT quá nhỏ, các doanh nghiệp bất động sản phải dựa vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang chiếm khoảng 38% GDP.

Kịch bản siết tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp nếu diễn ra cùng lúc sẽ dẫn đến đứt gẫy dòng vốn đầu tư, doanh nghiệp có nguy cơ "ngộp thở", nhất là trong lúc thanh khoản bất động sản bị sụt giảm. Thị trường bất động sản nếu bị đình đốn, suy thoái có thể kéo theo sự suy thoái của nền kinh tế, tác động tiêu cực đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho tầng lớp người yếu thế trong xã hội.

Ông Châu cho rằng không nên vì một số ít doanh nghiệp có sai phạm, vi phạm pháp luật mà siết quá chặt, siết cả doanh nghiệp tuân thủ pháp luật đang chiếm đa số trong nền kinh tế. "Các ngân hàng cần tiếp tục cho vay đối với các chủ đầu tư có uy tín, dự án khả thi và cho các cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua nhà ở, để xây dựng, sửa chữa nhà để thị trường địa ốc phát triển ổn định", ông khuyến nghị.

Trong khi đó, ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam ví von thị trường địa ốc 6 tháng cuối năm nay như bước vào "mùa mưa" ảm đạm do tác động của việc kiểm soát tín dụng, thanh khoản thị trường chịu nhiều thách thức. "Những ai không kịp tìm nơi trú ẩn giữa mùa mưa này sẽ bị ướt đôi chút", ông Lâm nhận định.

Còn chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhìn nhận, 2022 là năm không thuận lợi đối với bất động sản khi giá tài sản đã quá cao, dù đã có những nhịp điều chỉnh cục bộ song thanh khoản thấp.

Ông Hiển cho rằng những bất ổn xuất hiện trên thị trường địa ốc trong quý II vừa qua chưa có dấu hiệu dừng lại. "Khó khăn của bất động sản chỉ mới bắt đầu", ông Hiển dự báo.

Vũ Lê