Giá căn hộ tại Tp.HCM không có dấu hiệu "hạ nhiệt"

Nguồn cung khan hiếm, việc giảm giá là không thể đối với phân khúc căn hộ tại Tp.HCM. Thậm chí, dự báo những dự án còn ở ngưỡng giá từ 50-60 triệu đồng/m2 có thể còn tiếp tục đà tăng mạnh trong tương lai khi mà phân khúc giá này đang dần trở thành "hàng hiếm" của Tp.HCM.

Báo cáo quý 2/2022 của Colliers Việt Nam chỉ ra, giá sơ cấp căn hộ tại Tp.HCM tiếp tục tăng khoảng 5% so với quý trước, đặc biệt là ở khu Đông thành phố. Thị trường tại một số điểm nóng như Thủ Thiêm khá im ắng do một số vấn đề từ cuộc đấu giá đất quý 4/2021 khiến các chủ đầu tư thận trọng hơn và tiếp tục trì hoãn các dự án mới tại khu vực này.

Tuy nhiên, dự báo giá trong tháng tới của dự án mới Thủ Thiêm sẽ rơi vào mức tối thiểu là 9.000 USD/m2. Có nghĩa là, dù thị trường có dấu hiệu im ắng hơn trước nhưng giá vẫn không hề hạ nhiệt.

Theo Colliers Việt Nam, trong quý 2/2022, thị trường căn hộ Tp.HCM chứng kiến sự trở lại của nhiều dự án hot đã ra mắt từ các quý trước đó là Urban Green, giai đoạn 2 dự án Akari City, Vinhomes Grand Park-Solari, Masteri Center Point - Lumiere Boulevard, King Crown Infinity...

Trong đó, một số dự án còn ở ngưỡng giá từ 45 -50 triệu đồng/m2 như Akari City của Nam Long Group tại khu Tây Sài Gòn đang được quan tâm. Được biết, giai đoạn này của dự án có hơn 1.600 căn hộ nằm trong KĐT đã có cư dân vào sinh sống trước đó.

Hay, dự án Urban Green chào giá trên dưới 61 triệu đồng/m2 cũng là mức giá được xem là ổn tại Tp.Thủ Đức thời điểm này.

Tại khu Nam, có dòng căn hộ cao cấp thuộc KĐT Mizuki Park đang có mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 cũng gây chú ý, vì đây là dự án căn hộ ít ỏi tại Tp.HCM còn ở ngưỡng giá chấp nhận được trong bối cảnh giá BĐS đã leo thang ở mức mới những năm qua.

Theo dự báo của các chuyên gia, giá các dự án căn hộ này còn tiếp tục đà tăng trong tương lai khi mà nguồn cung BĐS tại Tp.HCM chưa có dấu hiệu cải thiện rõ nét.

Theo chuyên gia Colliers Việt Nam, có một thực tế là tất cả các dự án căn hộ tại Tp.HCM giới thiệu ra thị trường trong quý 2/2022 đều bán khá tốt. Như vậy có thể thấy, nhu cầu mua nhà chung cư tại Tp.HCM vẫn còn ở mức cao.

Với các dự án căn hộ có giá dao động trong khoảng 2 tỷ đến 5 tỷ đồng/căn, phù hợp túi tiền của nhiều khách hàng cùng với sự hỗ trợ từ ngân hàng nên được quan tâm. Tuy nhiên, chính phủ hiện đang thắt chặt chính sách cho vay bất động sản nên có thể là thách thức cả người mua và chủ đầu tư trong thời gian tới.

Báo cáo của các đơn vị tư vấn chỉ ra, giá bán căn hộ trung bình tại Tp.HCM trong quý 2/2022 đã vọt lên ngưỡng 65 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý 1/2022. Giá bán phân khúc này được dự báo sẽ tăng khoảng 5 - 10%/năm trong thời gian tới.

Theo báo cáo của Hội môi giới BĐS Việt Nam, nửa cuối 2022, trước mắt phân khúc bất động sản nhà ở vẫn sẽ tiếp tục gặp khó về nguồn cung, sản phẩm căn hộ sẽ tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Bất động sản căn hộ có nhiều điều kiện để thiết lập mặt bằng giá mới trong nửa cuối năm nay. Nguyên nhân là do những bất trắc trong kênh huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp khiến chủ đầu tư các dự án đang gặp khó khăn trong việc triển khai dự án.

Ngoài ra, việc cấp phép chậm cho các dự án một lần nữa khiến nguồn cung bất động sản nhà ở gặp khó. Với những nhà đầu tư cá nhân và hộ gia đình đang sở hữu bất động sản, nguy cơ lạm phát trên phạm vi toàn cầu khiến họ càng có nhu cầu nắm giữ tài sản thay vì bán ra và thu tiền.

Trong khi đó, lạm phát cũng đồng thời thúc đẩy người dân mua bất động sản để nắm giữ giá trị. Bên cạnh đó là sự hồi phục kinh tế rõ rệt sau đợt càn quét của Covid-19 khiến tốc độ đô thị hóa bị gián đoạn suốt hai năm qua được phục hồi trở lại. Lượng dân cư đổ lên thành phố khiến nhu cầu nhà ở tăng lên một cách tự nhiên.

"Nguồn cung bị thắt chặt trong khi nhu cầu được thúc đẩy là các yếu tố khiến giá cả bất động sản phân khúc căn hộ sẽ thiết lập mặt bằng giá mới trong nửa cuối năm nay. Việc giảm giá là rất khó diễn ra. Thậm chí, mức giá căn hộ có thể tăng bình quân 10% từ nay đến cuối năm", đại diện Hội môi giới BĐS Việt Nam nhấn mạnh.

Giá bán căn hộ tỉnh vẫn đà tăng

Theo Đất Xanh Services, tại Bình Dương, Đồng Nai, Long An ghi nhận nguồn cung căn hộ tiếp tục chiếm đa số giỏ hàng mới, tập trung tại Bình Dương. Tuy nhiên, số lượng dự án mới giảm so với cùng kỳ. Nhiều dự án ban hành chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút khách hàng.

Thị trường Đồng Nai cũng ghi nhận sự hạn chế dự án mới trong 6 tháng đầu năm, do các quy định siết chặt quản lý BĐS của nhà nước, thị trường chỉ giao dịch những dự án hiện hữu.

Đơn vị này chỉ ra, nhiều quy định thắt chặt hoạt động cho vay với việc sử dụng vốn vay liên quan đến BĐS nhằm kiểm soát rủi ro của Ngân hàng nhà nước phần nào ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, dù vậy giá bán căn hộ nói riêng, BĐS các phân khúc nói chung vẫn ghi nhận tăng tại các địa phương.

Cụ thể, theo DKRA Vietnam, mặt bằng giá sơ cấp nhà ở tại vùng phụ cận Tp.HCM tăng 8-15% so với các giai đoạn trước đó (cách nhau 3-5 tháng). Nguyên nhân chủ yếu là chi phí nguyên vật liệu leo thang, siết trái phiếu, tín dụng BĐS cũng như các chính sách bán hàng, hỗ trợ ân hạn nợ gốc, lãi vay của CĐT được cộng dồn vào giá thành.

Trong khi đó, mức giá thứ cấp tăng phổ biến từ 3-5% so với cùng kì năm trước, tập trung ở những dự án đã bàn giao nhà, hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện về trung tâm TP.

Hiện tại, tại Bình Dương, một số dự án căn hộ đang chào thị trường như Sky Garden của Phú Đông Group có giá từ 40 triệu đồng/m2 (đã VAT), mức giá này dự báo sẽ còn tăng trên thị trường thứ cấp. Hay, dự án Diamond Connect cũng đang chào giá xêm xêm, mức giá dự báo còn tăng bởi nhu cầu và quá trình đô thị hoá tại khu vực này còn phát triển trong tương lai.

Dự báo, nguồn cung trong 6 tháng cuối năm tại thị trường BĐS các tỉnh lân cận TP.HCM dự kiến chủ yếu đến từ thị trường Bình Dương, Long An và ở các khu vực ven khu công nghiệp, khu vực có quy hoạch nâng cấp, mở rộng hạ tầng. Khi các dự án hạ tầng tại các địa phương được khởi công xây dựng sẽ thúc đẩy thị trường BĐS tại khu vực này sôi động.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết nguyên nhân căn cơ nhất, sâu xa nhất dẫn đến tình trạng tăng giá BĐS thời gian qua là do thiếu nguồn cung và lực cầu tăng cao.

Nguồn cung trên thị trường khan hiếm là do các dự án BĐS gần như dừng hẳn, không phê duyệt được vì các quy định pháp lý đang có những mâu thuẫn, chồng chéo tạo ra các rào cản vô hình, các địa phương không dám phê duyệt dự án để bơm nguồn hàng vào thị trường.

Trong bối cảnh nguồn cung không thể cải thiện được vì vướng luật, trong khi nhu cầu cao, khiến giá nhà đất tại các địa phương liên tục ghi nhận tăng. Ngay cả trong bối cảnh thị trường biến động, giá BĐS vẫn chưa có dấu hiệu giảm nhiệt. Trước mắt, BĐS nhà ở vẫn đà tăng giá hoặc giữ nhịp chờ thêm các thông tin tích cực từ thị trường.