Không khí trầm lắng đang bao trùm thị trường địa ốc, nhất là trong bối cảnh quá nhiều thách thức mà bất động sản phải đối mặt.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam, việc tăng cường kiểm soát tín dụng bất động sản ngoài mang lại tích cực cho thị trường nhưng cũng tạo ra khó khăn cho doanh nghiệp.

Theo ông Thắng, các chủ đầu tư có khả năng sẽ phải đối mặt không ít khó khăn liên quan đến việc thu xếp nguồn vốn, huy động nguồn lực để phát triển dự án. Từ đó, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, bỏ lỡ những cơ hội thị trường nhất định hoặc buộc họ phải tiếp cận những kênh huy động khác trên thị trường vốn với chi phí cao hơn, rủi ro "bào mòn" lợi nhuận doanh nghiệp.

(Ảnh minh hoạ)

Đánh giá về rủi ro có thể xảy ra, ông Thắng đưa ra 5 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt trong nửa cuối năm 2022 và đầu năm 2023.

Đầu tiên là động thái siết chặt phát hành trái phiếu, tín dụng bất động sản nhiều khả năng tiếp tục được duy trì. Thứ hai, chi phí nguyên vật liệu xây dựng dự báo tiếp tục leo thang. 

Thứ ba, một số bất ổn chính trị trên thế giới ảnh hưởng đến nền kinh tế toàn cầu. Thứ tư, rủi ro lạm phát tăng cao trên thế giới và khó đoán định tại Việt Nam. Thứ năm, giá bán sơ cấp liên tục tăng, vượt khỏi khả năng của một bộ phận lớn người mua có nhu cầu ở thực. 

Theo một số thống kê, giá bất động sản ở một số phân khúc và khu vực nhất định hiện đang cao gấp 20 - 25 lần thu nhập người dân và con số này khả năng vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới?

Ở góc độ doanh nghiệp phân phối sản phẩm bất động sản dự án trên thị trường, ông Vũ Trường Thắng, Tổng giám đốc Winhousing dẫn lại sự phát triển của bất động sản trong vòng 1 thập kỷ qua.

Cụ thể, năm 2011-2013, bong bóng bất động sản vỡ, thị trường đóng băng. Năm 2014, thị trường bắt đầu hồi phục bằng cú hích của gói 30.000 tỷ đồng và thị trường chung cư được cứu. Nhiều chủ đầu tư sống lại khi người dân đổ đi mua chung cư để tận dụng gói vay ưu đãi lãi suất 5%/năm.

Thị trường chung cư phát triển rực rỡ từ năm 2014-2016, nhiều dự án cũ được thanh khoản. Nhiều dự án mới được phê duyệt xây dựng. "Thừa thắng xông lên", đến 2016-2018 nhiều chủ đầu tư đi học mô hình mới và đưa về Việt Nam "món ăn mới" là condotel. Lúc này, thị trường sôi sục với nhiều dự án với cam kết lợi nhuận lên tới 12%/năm

Đến năm 2019 nhiều dự án bắt đầu đi vào hoạt động khai thác để có tiền trả lãi cho nhà đầu tư, tuy nhiên kinh doanh không thuận lợi. Nhiều chủ đầu tư rơi vào tình trạng căng như dây đàn.

"Cú đấm chí mạng của Covid vào năm 2020 càng làm cho sản phẩm này khó khăn. Hiệu ứng domino làm niềm tin vào condotel sụp đổ bắt đầu từ đại dự án đến từ Đà Nẵng", ông Thắng nói thêm: "Dịch bệnh xảy ra, người ta tìm chỗ để trốn trú dòng tiền của mình nhiều hơn, không cần cam kết, không cần khai thác mà đơn giản chỉ là giữ tiền và tăng trưởng vốn. 

Đó là thời kỳ hưng thịnh của đất nền, các dự án nền ven đô, đất nền tỉnh "bán như tôm tươi" trong giai đoạn 2020-2021. Đất nền phân lô, đất nền dự án, đất đấu giá đâu đâu cũng rực rỡ…"

Ông Thắng cho hay, trong 2 năm bị kìm kẹp bởi dịch bệnh, khi mà nhu cầu du lịch tăng cao, thì các bất động sản biển, bất động sản núi, bất động sản nghỉ dưỡng (loại hình không cam kết) lại quay trở lại với hàng loạt các siêu dự án có giá triệu đô cũng bán chạy ở giai đoạn cuối năm 2021. Làn sóng mua đất tại vùng đất có tiềm năng du lịch vẫn mạnh mẽ đến quý I năm 2022

Tuy nhiên, bước đến quý II/2022, thị trường bất động sản bắt đầu ngấm đòn bằng những cuộc điều chỉnh của chính sách Nhà nước như thắt chặt tín dụng, dừng phân lô tách thửa…

Thị trường có dấu hiệu đi ngang và nhà đầu tư có có động thái thăm dò đứng quan sát thị trường.

Dự báo vào diễn biến của thị trường trong thời gian tới, ông Thắng cho rằng, trong quý III, khi đầu tư công được bơm ra, thị trường sẽ có một dòng tiền lớn chảy vào. Mặt khác, khả quan ngân hàng nới room tín dụng.

Các sản phẩm nào sẽ phát triển? Đó là những sản phẩm bất động sản tạo ra dòng tiền mà tiềm năng, tăng trưởng lãi vốn vẫn được nhiều nhà đầu tư ưa thích như shophouse kinh doanh buôn bán được ngay.

Chung cư và nhà ở ngay ở Hà Nội bắt đầu bùng nổ trở lại bởi vì nguồn cung ngày càng khan hiếm. Đất nền vẫn là kênh đầu tư đại chúng cho nhiều tệp khách hàng, sau thời gian thăm dò nhà đầu tư lại bung tiền gia nhập thị trường bất động sản khi thấy đầu tư vào kênh này vẫn an toàn hơn chứng khoán, tiền ảo.

Với diễn biến như hiện tại, dù thừa nhận thị trường địa ốc gặp khó khăn và thách thức nhưng các chuyên gia cho rằng, để bước vào giai đoạn" đóng băng" như 2011-2013 sẽ không xảy ra.