Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa trình Chính phủ bản kiến nghị các giải pháp phát triển thị trường bất động sản bền vững, trong đó đề cập đến tình trạng nhà cao cấp đang phủ sóng toàn bộ thị trường bất động sản thành phố. Ngược lại, nhà bình dân, giá rẻ, phục vụ nhu cầu an cư cho người có thu nhập thấp mất hút khỏi rổ hàng.

HoREA dẫn nguồn báo cáo đánh giá thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2022 của Sở Xây dựng TP HCM, cho biết nửa năm qua, Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 17 dự án với tổng số 9.456 căn nhà, trong đó chung cư đạt 8.937 căn, còn lại là nhà thấp tầng.

Phân khúc cao cấp đạt 7.577 căn, chiếm 80,13% còn phân khúc trung cấp ghi nhận 1.879 căn, chiếm gần 20%. Riêng loại nhà ở thuộc phân khúc bình dân không có căn nào đưa ra thị trường, chiếm 0%. So với cùng kỳ năm 2021, số nhà ở đủ điều kiện huy động vốn tăng gần 47%, phân khúc căn hộ cao cấp tăng hơn 111%, căn hộ trung cấp giảm khoảng 34%.

Theo đánh giá của Sở Xây dựng TP HCM, với nguồn cung phát triển lệch về nhà cao cấp, đây là dấu hiệu của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Để thị trường này tiếp tục phát triển cân bằng, phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền phục vụ đại bộ phận người dân phải giữ ở tỷ lệ cao nhất, tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc cao cấp chỉ nên chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhìn nhận, tình trạng thiếu hụt nhà ở bình dân đã và đang diễn ra ngày càng trầm trọng trong nửa thập niên trở lại đây. Một bức tranh tương phản rõ rệt, từ năm 2017 đến nay, nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo thị trường TP HCM.

Cụ thể, năm 2017, thành phố có 10.987 căn nhà cao cấp, chiếm 25,5% nguồn cung trên địa bàn. Năm 2018 có 8.502 căn nhà cao cấp, chiếm 30%. Năm 2019 có 15.479 căn nhà cao cấp, chiếm hơn 67%. Năm 2020-2021, nhà cao cấp chiếm tỷ trọng lần lượt 42,1% và 72% nguồn cung. Đến nay, chỉ trong 6 tháng đầu năm, số lượng nhà cao cấp đã phủ sóng đến 80,13% thị trường.

Ông Châu phân tích, hiện nhà ở có giá vừa túi tiền (dưới 2 tỷ đồng một căn) và nhà ở xã hội ngày càng thiếu hụt trầm trọng, tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thấp ở đô thị. Thậm chí, loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng một m2 năm 2020 chỉ chiếm 1% nguồn cung. Năm 2021 và 6 tháng đầu năm nay chỉ có nhà ở cao cấp, nhà trung cấp, thị trường không còn nhà ở bình dân.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam xác nhận, áp lực thiếu nhà giá rẻ đang đè nặng thị trường nhà ở TP HCM. Hiện tượng đô thị hóa ở các nền kinh tế mới nổi khiến cho thiếu hụt nhà ở bình dân luôn là vấn đề nan giải tại các thành phố lớn, trong đó có TP HCM.

Bà Trang cho rằng dù lợi nhuận biên trên từng dự án nhà ở bình dân thường kém hấp dẫn hơn so với các phân khúc cao cấp, tiềm năng rất lớn của phân khúc này sẽ là yếu tố ổn định. Các dự án bình dân có tốc độ bán tốt hơn do có mức giá vừa túi tiền hơn.

Giải pháp để thúc đẩy phân khúc nhà ở bình dân, theo bà Trang, cần rất nhiều hỗ trợ từ Chính phủ. Một số giải pháp khả thi có thể đến từ việc đưa ra các chính sách hỗ trợ tốt hơn về thuế cho nhà phát triển, đẩy nhanh và ưu tiên việc cấp phép hoặc phát triển hạ tầng giúp cải thiện kết nối giữa các khu vực ngoại ô với khu trung tâm và các khu vực làm việc sẽ là những yếu tố tích cực thúc đẩy phát triển nhà ở bình dân.

Mới đây, trong báo cáo đánh giá về kế hoạch phát triển một triệu ngôi nhà giá rẻ dành cho người lao động do UBND TP HCM phát động, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, quỹ đất là yếu tố đóng vai trò quyết định giá thành sản phẩm, tính hiệu quả của dự án. Bởi các doanh nghiệp tự đi "làm đất" – nghĩa là đi mua đất và làm những thủ tục để giao lại cho thành phố, sau đó nhận lại, giá đất sẽ rất cao và mất nhiều thời gian, khó thực hiện được. Nếu chính quyền thành phố có sẵn quỹ đất để giao cho doanh nghiệp triển khai dự án sẽ khả thi hơn.

Ông Khương đặt bài toán giả định, khi dự án được phê duyệt nhanh chóng, có quỹ đất giá rẻ và biên độ lợi nhuận của doanh nghiệp từ 7-10%, chắc chắn các chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản sẵn sàng xây nhà giá rẻ, vừa túi tiền để bán ra thị trường. Trên thực tế, có nhiều chủ đầu tư dù lợi nhuận thấp hơn họ vẫn làm vì sự tâm huyết muốn đóng góp cho xã hội. Thế nhưng, mấu chốt vấn đề lại nằm ở khâu pháp lý.

"Trên thực tế, thủ tục pháp lý kéo dài gián tiếp làm cho giá trị sản phẩm cuối của bất động sản có biên lợi nhuận thấp đi, do đó các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp không được các nhà đầu tư bất động sản quan tâm", ông Khương nhận định.

Vũ Lê