Trong bối cảnh niềm tin vào thị trường bất động sản suy giảm, nhiều chủ đầu tư đang tìm cách đẩy nhanh tiến độ dự án, tung ra các chính sách ưu đãi "khủng" để thu hút khách hàng, từng bước chủ động dòng tiền và tái cấu trúc danh mục đầu tư. 

******

“Một miếng khi đói bằng một gói khi no”

Từ đầu năm 2023 đến nay, các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, thách thức trong hoạt động kinh doanh, thậm chí có doanh nghiệp đứng trước bờ vực phá sản. Thanh khoản kém, niềm tin thị trường giảm sút, pháp lý dự án gặp nhiều vướng mắc, tất cả các doanh nghiệp buộc phải thay đổi phương án quản lý, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô, tinh giản tối đa bộ máy hoạt động… Trước những khó khăn chưa từng có, hàng loạt các chính sách, động thái hỗ trợ được thực hiện trong 6 tháng đầu năm 2023 như: Nghị định 08/2023/NĐ-CP, Nghị quyết số 33/202/NQ-CP, Nghị định 10/2023/NĐ-Chính phủ, Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng… đã từng bước khôi phục được niềm tin của các nhà đầu tư, đồng thời cũng cho thấy sự quyết liệt của Chính phủ trong việc tháo gỡ những khó khăn liên quan đến thị trường bất động sản. 

Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước cũng đã thực hiện chính sách hạ lãi suất điều hành để hỗ trợ cho khách hàng và doanh nghiệp. Và mức lãi suất vay ngân hàng để mua nhà trong tháng 6 vừa qua hiện dao động từ 4,99 - 13,5%/năm tuỳ phân khúc. Đây là một tín hiệu tốt đối với nền kinh tế cũng như kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Tuy nhiên trên thực tế, bức tranh thị trường bất động sản vẫn đang khá ảm đạm. Và thay vì chờ đợi được “cứu” cũng như bản chất, mọi chính sách cần thời gian và độ trễ nhất định để “thẩm thấu” vào thị trường, nhiều chủ đầu tư bất động sản đã phải tự xoay sở để “cứu” lấy mình. Nhiều doanh nghiệp tập trung phát triển sản phẩm chủ lực, tập trung triển khai kinh doanh và đẩy nhanh các dự án tồn đọng, đồng thời, lập kế hoạch, lên nhiều phương án để dễ dàng thích ứng khi có sự thay đổi hay biến cố từ bên ngoài. 

Trao đổi với Reatimes, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận định, trong bối cảnh khó khăn về thanh khoản, doanh nghiệp nên tiếp tục sẵn sàng bán tài sản với mức chiết khấu có thể lên đến 30 - 40%; đẩy mạnh cơ cấu lại sản phẩm, hoạt động, tiết giảm chi phí; phát hành trái phiếu mới theo Nghị định 08 để có tiền trả nợ, hoàn thiện các dự án dở dang; đa dạng hóa nguồn vốn và quan tâm hơn đến quản lý rủi ro tài chính (hạn chế dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều, hạn chế đầu tư dàn trải…).

Như vậy, bên cạnh việc đảm bảo pháp lý, tiến độ và chất lượng dự án thì tài chính là yếu tố quan trọng, có sức ảnh hưởng và chi phối tới quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng. Do đó, nhiều chủ đầu tư đã tung ra các chính sách ưu đãi "khủng", tập trung vào các ưu đãi về tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất để hút dòng tiền từ khách hàng như: Chiết khấu thẳng vào giá bán bất động sản, hỗ trợ giải ngân cho vay với lãi suất 0% trong một khoảng thời gian nhất định hay thậm chí là cam kết mua lại căn hộ…

Thực tế, những chính sách này đang thực sự đem lại kết quả tốt về mặt thanh khoản cho các dự án sơ cấp trên thị trường hiện nay. Theo thông tin của đơn vị phân phối Đất Xanh Miền Bắc, tòa căn hộ Moonlight 1 (Anlac Green Symphony) tại phía Tây Hà Nội dù mới chỉ mở bán từ cuối tháng 4 nhưng đến nay đơn vị này đã ghi nhận khoảng 65 giao dịch - một con số ấn tượng nhất là trong bối cảnh thị trường chưa phục hồi hoàn toàn. Bên cạnh không gian sống xanh và bộ sưu tập tiện ích thì dự án Moonlight 1 còn chinh phục khách hàng nhờ chính sách ưu đãi linh hoạt. Trong đó, nổi bật là chiết khấu cộng dồn lên tới 15% áp dụng cho 90 khách hàng đặt mua đầu tiên. Với chính sách này, khách mua nhà được giảm trực tiếp 500 - 760 triệu đồng vào giá bán căn hộ, phù hợp với những ai có sẵn tài chính. Bên cạnh đó, các gói hỗ trợ lãi suất trong 18 - 24 tháng; tiến độ thanh toán được chia nhỏ làm 10 đợt từ nay đến cuối năm 2024. 

Hay tại dự án chung cư Imperia Smart City (Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội), chủ đầu tư cam kết hỗ trợ người mua được hưởng gói vay lãi suất 0% trong thời gian lên tới 2 năm. Chưa kể, chủ đầu tư còn miễn phí 5 năm phí quản lý dịch vụ hay giảm 1,3 tỷ đồng/căn nếu trả bằng vốn tự có.

Tương tự, với phân khu The Sakura thuộc Khu đô thị Vinhomes Smart City phía Tây Hà Nội, đơn vị này đưa ra chính sách hỗ trợ vay 70% giá trị căn hộ với lãi suất 0% kéo dài 24 tháng (không quá 26/6/2025) và quà tặng 5 năm phí quản lý; chiết khấu lên tới 18% khi thanh toán bằng vốn tự có. 

Hoặc với dự án Melody Residence đưa ra mức chiết khấu 38% giá trị căn hộ cho người mua khi thanh toán trước toàn bộ, còn người dùng vốn vay sẽ được ân hạn nợ gốc 24 tháng và ngân hàng cam kết hỗ trợ lãi suất mua nhà dưới mức 10%/năm đi kèm giảm trừ 50% phí quản lý trong 2 năm đầu.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn cực kỳ khó khăn, nhất là niềm tin của thị trường bị khủng hoảng xuất phát từ những sai phạm dẫn đến bị pháp luật xử lý.

“Tập đoàn Hưng Thịnh đã tiến hành mở khóa thanh khoản bằng cách hạ giá nhà, tăng chiết khấu. Hiện nay, chúng tôi sẵn sàng bán mà không có lợi nhuận, chấp nhận ăn vào lợi nhuận của doanh nghiệp tích lũy trong 10 năm qua với mong muốn lớn nhất là có sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế của khách hàng, để khách hàng xem xét, đồng ý xuống tiền, qua đó doanh nghiệp có dòng tiền về để tạo thanh khoản, duy trì hoạt động của doanh nghiệp lúc này”, lãnh đạo Tập đoàn Hưng Thịnh chia sẻ. 

Dưới góc độ là doanh nghiệp chuyên phân phối các dự án bất động sản lớn và chia sẻ về những khó khăn cũng như sự chuyển mình của doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh hiện nay, ông Nguyễn Vũ Cao, CEO kiêm Chủ tịch HĐQT Vạn Khang Phát Corporation chia sẻ với Reatimes: “Trong giai đoạn khó khăn vừa qua, chúng tôi cũng phải cơ cấu lại bộ máy nhân sự, tập trung tái cấu trúc, tối ưu hoá chi phí và điều chỉnh tổ chức hoạt động của công ty sao cho phù hợp với thực tế thị trường. Chúng tôi khắt khe hơn trong việc lựa chọn sản phẩm đầu vào, chú trọng vào các sản phẩm chất lượng, đồng thời định hình phân khúc khách hàng cho phù hợp. Và dù thị trường nói chung đang có nhiều tín hiệu khởi sắc trở lại, nhưng việc bán hàng của doanh nghiệp vẫn gặp không ít khó khăn.

Đối với mỗi dự án bất động sản, Vạn Khang Phát Corporation luôn có những chương trình kích cầu riêng biệt, đưa ra những chính sách giảm giá, tăng tiện ích, tăng dịch vụ, hướng tới tệp khách hàng có nhu cầu thực… từ đó sẽ tăng tính thanh khoản cho thị trường”. 

Và sau một thời gian các chủ đầu tư đồng loạt áp dụng những chính sách bán hàng đột phá thì thị trường bất động sản cũng đang có sự thay đổi theo hướng tích cực hơn khi các giao dịch dần xuất hiện trở lại. Đồng thời, về cơ bản giá bất động sản hiện nay cũng đang dần được đưa về mức hợp lý và để thị trường có thể phục hồi hoàn toàn thì cần thêm thời gian, cũng như chờ đợi độ “ngấm” của chính sách vào thực tiễn. 

“Xả lỗ” để tự cứu mình và cứu cả thị trường

Thị trường bất động sản gặp khó đã kéo theo tâm lý và hành vi của các nhà đầu tư bất động sản cũng có nhiều thay đổi khi họ đang ngày càng trở nên thận trọng hơn. Hiện nay, đa số khách hàng đều tiếp tục nghe ngóng, quan sát, chờ đợi diễn biến mới của thị trường và họ chỉ xuống tiền khi thị trường thực sự tích cực và ổn định trở lại. Theo các chuyên gia bất động sản, trong bức tranh của thị trường bất động sản nửa đầu năm 2023 với “gam màu trầm” là chủ đạo, việc đưa ra những gói kích cầu lớn cho thấy các chủ đầu tư đang sẵn sàng đồng hành và chia sẻ lợi nhuận với khách hàng. 

Trao đổi với Reatimes, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm, việc nhiều chủ đầu tư chủ động tung ra chính sách ưu đãi, khuyến mại, thanh toán linh hoạt nhằm kích cầu thị trường là điều rất cần thiết. 

Trước đây, giá bất động sản bị đẩy lên ở mức khá cao và có dấu hiệu của bong bóng mang giá trị ảo. Khi tình trạng đó xảy ra, thị trường bất động sản trở nên trầm lắng và các chủ đầu tư gặp khó khi không bán được hàng. Do đó, có không ít chủ đầu tư đã chấp nhận xả lỗ để bán được hàng do áp lực về dòng tiền cũng như công nợ, vì thực tế nếu không xử lý nhanh thì doanh nghiệp bất động sản sẽ đi vào bế tắc và dẫn tới phá sản. 

“Có thể thấy, trước mắt những chính sách mới được ‘tung’ ra từ các chủ đầu tư sẽ là cơ hội tốt và mang lại lợi ích lớn cho khách hàng vì giá bất động sản hiện nay đang dần được đưa về sát với giá trị thực. Và việc nhiều chủ đầu tư tập trung phát triển sản phẩm lõi, điều chỉnh giá bán, có nhiều chính sách thanh toán đột phá… đã giúp cho thanh khoản trên thị trường dần trở nên dồi dào hơn”, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định. 

Đồng quan điểm, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng DXS - FERI cũng cho biết, hiện nay nhiều dự án bất động sản mở bán mới đang được chiết khấu cao khoảng 20% so với giai đoạn trước. Và 6 tháng cuối năm 2023 là thị trường của người mua, khi nhiều chính sách và phương thức thanh toán được đưa ra để thu hút sự quan tâm của khách hàng như thanh toán 20 - 30% nhận nhà ngay, giãn tiến độ thanh toán 1,5 - 3 năm đầu thành toán 20 - 30%, chương trình hỗ trợ lãi suất đến 36 tháng, chiết khấu sâu 10 - 15%, chương trình hỗ trợ khách thuê, hỗ trợ chủ nhà với các cam kết cho thuê, tặng gói nội thất.

“Thông thường phân khu cuối cùng, giai đoạn cuối cùng của một dự án sẽ được đẩy giá lên rất cao so với những phân khu, giai đoạn trước đó vì chủ đầu tư sẽ giữ lại phân khu tốt nhất dành cho việc bán hàng cuối cùng. Nhưng tới thời điểm hiện tại, các chủ đầu tư phải nỗ lực để bán những sản phẩm tồn nên buộc phải có những chính sách đột phá”, Viện trưởng DXS - FERI nhìn nhận.

Có thể thấy, việc các chủ đầu tư áp dụng nhiều chương trình hỗ trợ sẽ góp phần giúp cho nhiều người lao động có nhu cầu ở thực sẽ sớm hoàn thành “ước mơ” sở hữu được chốn an cư và các chính sách này cũng sẽ góp phần giúp tâm lý thị trường bất động sản tốt hơn sau một quãng thời gian dài "ảm đạm"./.

Bài viết cùng tác giả Minh Hằng »