Điểm nghẽn lâu năm

Nhiều năm qua, tình trạng dự án nằm bất động hoặc bị “treo” sổ hồ vì nghẽn khâu tính tiền sử dụng đất diễn ra khá phổ biến. Thậm chí, một vị lãnh đạo doanh nghiệp có nhiều dự án lớn trên địa bàn TP.HCM còn thẳng thắn: “Chính việc chậm tính tiền sử dụng đất của cơ quan chức năng đã khiến doanh nghiệp mang tiếng oan với khách hàng”.

Theo vị lãnh đạo trên, từ năm 2017-2018, chủ đầu tư đã xin tạm nộp tiền sử dụng đất cho các dự án mà công ty đầu tư tại các quận Tân Bình, Tân Phú và UBND TP.HCM đã chấp thuận cho tạm nộp 50% tiền sử dụng đất. Thế nhưng đến nay, thủ tục để xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng vẫn chưa thể hoàn thành.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cũng từng giãi bày rằng, trước đây, khâu tính tiền sử dụng đất do Sở Tài chính phụ trách theo Luật Đất đai 2003, nhưng từ năm 2014, theo Luật Đất đai 2013, công tác này được giao Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất.

Từ thời điểm đó, hầu hết hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài nhiều năm vẫn chưa được giải quyết hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển đi lòng vòng nhiều khâu, nhiều nơi. Quá trình thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất mất rất nhiều thời gian.

Chẳng hạn, chung cư Lavita Garden, tọa lạc tại quận Thủ Đức do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, dù được thẩm định giá đất từ cuối năm 2015, Sở Tài nguyên và Môi trường đã 4 lần trình phương án giá đất lên Hội đồng Thẩm định giá đất Thành phố, song đến nay vẫn chưa được duyệt thông qua, chưa có kết quả thẩm định và doanh nghiệp phải tạm nộp theo đơn giá cao nhất.

Một dự án khác do Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn (Công ty Anh Tuấn) làm chủ đầu tư là Khu dân cư Phú Thuận tại quận 7. Sau hơn 12 năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, Công ty Anh Tuấn đã triển khai rất nhiều phần việc để được phê duyệt tỷ lệ 1/500, cũng như thi công hạ tầng, các tiện ích cho Dự án.

Sau đó, Công ty thực hiện chuyển nhượng nền đất cho khách hàng và tiến hành các thủ tục để cơ quan chức năng xác định nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất), từ đó doanh nghiệp có cơ sở thực hiện nghĩa vụ của với Nhà nước. Tuy nhiên, hơn 5 năm qua, việc này vẫn chưa được giải quyết.

“Từ năm 2017, Công ty đã nộp hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường xin được thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Dự án, đồng thời chủ động liên hệ với các sở, ban, ngành khác, với mong muốn được thực hiện nghĩa vụ này. Tuy nhiên, đến nay, các vướng mắc của Dự án vẫn chưa được giải quyết”, ông Dương Tuấn Tú, Tổng giám đốc Công ty Anh Tuấn nói.

Tháo gỡ để khơi dòng tiền

Ghi nhận từ thực tế cho thấy, có cả trăm dự án bất động sản tại TP.HCM phải ngừng triển khai nhiều năm chỉ vì chưa thể đóng tiền sử dụng đất, cho dù chủ đầu tư rất muốn. Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong số hơn 100 dự án vướng pháp lý tại Thành phố hiện nay, vướng ở khâu tính tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng rất lớn.

Do vậy, gỡ vướng khâu tính tiền sử dụng đất cho các dự án nhà ở thương mại cần được xem là nhiệm vụ cấp bách của Thành phố trong thời gian tới, bởi nguồn thu sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng thu ngân sách. Đây cũng là nguồn cơ bản để địa phương bổ sung vào chi cho đầu tư phát triển.

Dẫu vậy, không dễ đẩy nhanh quá trình thẩm định tiền sử dụng đất.

Chia sẻ về nội dung này, ông Trần Văn Bảy, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, trong thời gian qua, công tác định giá đất là mảng việc vất vả nhất đối với các cán bộ của Sở. Lý do là, nguồn nhân lực của Sở Tài nguyên và Môi trường không đủ cả về số lượng lẫn chất lượng để đảm trách công việc này, trong khi trước đây, đó là phần việc của Sở Tài chính.

“Ngay bản thân tôi cũng mới học qua vài tháng về công tác thẩm định giá đất, trong khi còn rất nhiều quy định chồng chéo mà chúng tôi cảm thấy vướng mắc, không yên tâm khi thực hiện công tác này”, ông Bảy chia sẻ.

Mới đây, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM với nhiều “điểm nhấn” đặc sắc. Trong đó có “điểm sáng” là cho phép TP.HCM được xây dựng, ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng và thuê đất. Đây là cơ sở để áp dụng cho trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức của cá nhân hoặc khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm. Tuy nhiên, hệ số này không áp dụng với dự án đầu tư nhà ở thương mại.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, việc loại dự án đầu tư nhà ở thương mại ra khỏi cơ chế nêu trên là điều đáng tiếc, khiến Thành phố bỏ lỡ cơ hội gỡ vướng pháp lý cho hàng loạt dự án đang đình trệ. Từ đó, ông kiến nghị UBND TP.HCM nên tiếp tục đề xuất cho phép Thành phố được xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với thực tiễn và áp dụng với cả các dự án nhà ở thương mại.

“Việc mở rộng phạm vi này sẽ không làm thất thu ngân sách từ nguồn lực đất đai”, ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, một bất cập khác là Bảng giá đất của TP.HCM hiện nay chưa thu thập được thông tin thị trường đầy đủ, chính xác, cập nhật theo thời gian thực. Thành phố cũng chưa xây dựng được giá đất đến từng thửa. Điều này có thể ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng từ ngày 1/8/2023.