Lee Cheol Bin đã phải đặt cọc 210 triệu won (163.000 USD) để thuê một căn hộ ở Seoul và hợp đồng sẽ kết thúc vào tháng 11. Ngay khi nhận ra không thể lấy lại số tiền đó, người đàn ông 29 tuổi này đã lo lắng và né tránh bạn bè, gia đình.

Lee cho biết: “Tôi mất ngủ triền miên và không thể tập trung làm việc suốt nhiều tháng.”

Anh đã vay 120 triệu won để chi trả một phần cho khoản đặt cọc trên.

Trước đó, chủ nhà của Lee đã qua đời trong một căn phòng khách sạn hồi tháng 10. Truyền thông địa phương cho biết, người này được mệnh danh là “Ông vua villa” vì sở hữu hơn 1.100 căn hộ cho thuê ở khắp Seoul. Người đàn ông này trễ hạn nộp thuế và khi đó bị điều tra vì tội lừa đảo.

Tuy nhiên, từ “villa” ở đây thường được người Hàn Quốc nói đến những căn hộ nhỏ bên trong các toà nhà 5-6 tầng, với nội thất thiếu tiện nghi.

Lee nói: “Tôi nhận thấy rằng vấn đề của mình không thể giải quyết trước tháng 11, khi ‘jeonse’ của tôi hết hạn.”

Jeonse là một hình thức đi thuê nhà phổ biến ở Hàn Quốc, người đi thuê sẽ đặt cọc số tiền từ 50% đến 90% giá trị bất động sản và thường có hiệu lực trong 2 năm. Trong thời gian này, người thuê nhà thường không phải trả tiền thuê, vì chủ nhà thu lợi bằng cách đầu tư số tiền đặt cọc đó, thường là để mua hoặc xây thêm căn hộ. Theo hợp đồng, chủ nhà có nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc khi thời hạn thuê kết thúc.

Hình thức thuê nhà này bắt nguồn từ thế kỷ 19, nhưng đến năm 1970 mới trở nên phổ biến ở Hàn Quốc. Jeonse được áp dụng rộng rãi vì nhiều người không thể chi trả các khoản thế chấp.

Về cơ bản, kế hoạch này được chính phủ Hàn Quốc phê chuẩn, có quy định rõ ràng chủ nhà phải trả lại tiền cọc cho người đi thuê sắp hết hạn hợp đồng hoặc dùng tiền từ những người đi thuê mới. Kiểu chi trả “kim tự tháp” này khá hiệu quả khi giá bất động sản ở các thành phố lớn tăng lên. Tuy nhiên, tình hình trở nên căng thẳng khi NHTW Hàn Quốc mạnh tay tăng lãi suất vào năm 2021.

Theo báo cáo của Knight Frank, kể từ khi đạt mức cao nhất vào năm ngoái, giá nhà ở Seoul - nơi sinh sống của khoảng 1/5 dân số cả nước, giảm 9% trong năm tính đến tháng 3. Đây là mức giảm mạnh nhất trong cùng kỳ so với các thành phố ở châu Á.

Kết quả là, các chủ nhà nhận được khoản đặt cọc ít hơn từ những người thuê nhà mới. Điều này khiến một số gặp khó khăn khi hoàn trả tiền cho những người đi thuê sắp hết hạn hợp đồng.

Những trường hợp vỡ nợ quy mô nhỏ nay đã trở thành vấn đề lớn ở Hàn Quốc. Theo dữ liệu từ Toà án Tối cao Hàn Quốc, số vụ kiện do người thuê kiện chủ nhà vì không trả tiền cọc lên đến 19.200 vụ trong nửa đầu năm 2023, tăng 60% so với cả năm 2022. Một báo cáo hồi tháng 5 của NHTW Hàn Quốc cho thấy, hơn 1 nửa trong số 2 triệu người đã thanh toán jeonse có nguy cơ mất một phần số tiền đó.

Dự kiến, số vụ vỡ nợ sẽ còn tăng đột biến vào cuối năm nay và đến hết năm 2024. Nguyên nhân là bởi các hợp đồng 2 năm sắp hết hạn - thời điểm giá nhà và tiền đặt cọc ở mức cao kỷ lục.

Cuộc khủng hoảng này đã gây ra những hậu quả không đáng có ở một quốc gia vốn chứng kiến chi phí nhà ở tăng cao, khiến các hộ gia đình “ôm” nợ nhiều nhất thế giới. Theo cảnh sát, ít nhất 5 người đi thuê nhà đã mất tiền vì chủ nhà tự tử trong năm nay.

Tập đoàn Bảo lãnh Đô thị và Nhà ở Hàn Quốc đã trả khoản bồi thường lớn kỷ lục 1,17 nghìn tỷ won vào năm 2022 và có thể phải trả tới 4,7 nghìn tỷ won trong năm nay, theo Eunyoung Choi, CEO của Korea Center for City and Environment Research. Hiện tại, chỉ có khoảng 20% người thuê nhà thanh toán jeonso đã được hoàn trả đầy đủ.

Chính quyền của Tổng thống Yoon Suk Yeol đã thành lập một đội đặc nhiệm để giải quyết những vụ gian lận liên quan đến jeonse. Họ đã điều tra 2.900 chủ nhà và môi giới bất động sản, phát hiện ra một số đường dây lừa đảo. Chính phủ Hàn Quốc cũng thực hiện các bước để bảo vệ người thuê nhà, bao gồm ra mắt ứng dụng để người thuê nhà có thể tra cứu xem chủ nhà có nộp thuế bất động sản đúng hạn không.

Sim Sang-Jung, một nhà lập pháp từ Đảng Công lý, cho biết” “Mội số tiền khổng lồ đã chảy vào thị trường bất động sản, đặc biệt là các khoản vay để chi trả jeonse. Đến một lúc nào đó, quả bong bóng sẽ vỡ.”

Đối với một số người, chuyện đó đã xảy ra.

Hong Su-min tiết kiệm tiền lương của mình suốt 6 năm và vay 88 triệu won từ một ngân hàng lớn để đặt cọc 110 triệu won cho studio anh thuê ở ngoại ô Seoul. Lẽ ra, anh có thể lấy lại tiền khi hợp đồng kết thúc vào tháng 9, nhưng chủ nhà lại không đủ khả năng trả thuế và cũng chưa có người thuê mới.

Hong cho biết: “Nếu không thể lấy lại tiền cọc, toàn bộ khoản tiết kiệm ở tuổi 20 của tôi sẽ hết sạch.”

Tham khảo Bloomberg