Lee Cheol Bin nhận ra rằng anh có thể sẽ không bao giờ lấy lại được khoản tiền đặt cọc 210 triệu won (163.000 USD) cho khoản tiền thuê căn hộ của mình ở Seoul, khi hợp đồng thuê nhà hết hạn vào tháng 1.

Chàng trai 29 tuổi này đã vô cùng lo lắng. “Tôi không thể ngủ vào ban đêm hoặc tập trung vào công việc” - Lee, người đã vay 120 triệu won để trang trải một phần tiền đặt cọc, cho biết.

Chủ nhà của Lee được tìm thấy đã chết trong phòng khách sạn vào tháng 10. Truyền thông địa phương đưa tin người đàn ông được gọi là “Vua biệt thự” vì sở hữu hơn 1.100 căn hộ cho thuê trên khắp Seoul, đã chậm nộp thuế và đang bị điều tra về tội gian lận (người Hàn Quốc gọi giễu những căn hộ nhỏ trong những tòa nhà 5-6 tầng tồi tàn, thiếu tiện nghi là "biệt thự").

Jeonse, cái bẫy ngọt ngào!

Theo một chính sách ở Hàn Quốc, chủ nhà thu một khoản tiền đặt cọc gọi là jeonse, tương đương từ 50 - 90% giá trị bất động sản khi bắt đầu thời hạn thuê, thường kéo dài trong 2 năm.

Người thuê nhà không phải trả tiền thuê trong thời gian đó trong khi chủ sở hữu tài sản thu lợi nhuận bằng cách đầu tư tiền, thường để mua hoặc xây thêm căn hộ mới. Theo hợp đồng, chủ nhà có nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc khi kết thúc thời hạn thuê.

Các nhà sử học đã truy tìm nguồn gốc của jeonse có từ thế kỷ 19, nhưng từ những năm 1970 nó đã không có sự thay đổi nào cho phù hợp với thời đại, khi người dân Hàn Quốc đổ về các thành phố do quá trình công nghiệp hóa. 

Người thuê tiếp tục phải chấp nhận jeonse vì các khoản thế chấp để vay vẫn nằm ngoài tầm với của nhiều người.

Về cơ bản, kế hoạch kim tự tháp do chính phủ phê chuẩn - trong đó chủ nhà trả lại tiền đặt cọc của những người thuê nhà sắp hết hạn hợp đồng thuê bằng tiền thu được từ những người thuê mới - hoạt động tương đối suôn sẻ khi giá bất động sản ở các thành phố lớn bắt đầu tăng lên.

Nhà xuống giá và cái chết của người thuê nhà theo jeonse

Nhưng xu hướng kéo dài hàng thập kỷ đó đã bị đảo ngược khi Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc bắt đầu mạnh tay tăng lãi suất vào năm 2021 để kiềm chế lạm phát.

Kể từ khi đạt mức cao nhất vào năm 2022, giá nhà ở Seoul - nơi sinh sống của khoảng 1/5 dân số cả nước - đã giảm 9% trong năm tính đến tháng 3, mức giảm lớn nhất trong số các thành phố châu Á trong thời kỳ đó, theo báo cáo của Knight Frank.

Một số khu vực lân cận đã giảm tới 30%. Hậu quả số tiền đặt cọc từ những người thuê nhà mới teo tóp, điều này khiến một số chủ nhà gặp khó khăn trong việc trả lại tiền cho những người thuê nhà sắp hết hạn hợp đồng.

Và mọi chuyện từ jeonse bắt đầu vỡ ra. Theo dữ liệu từ Tòa án tối cao Hàn Quốc, số vụ kiện do người thuê kiện chủ nhà vì tiền đặt cọc không được trả lại lên tới 19.200 vụ trong nửa đầu năm 2023, tăng 60% so với cả năm 2022.

Trong một báo cáo từ tháng 5, ngân hàng trung ương ước tính rằng hơn một nửa trong số 2 triệu người thuê nhà đã trả tiền jeonse có nguy cơ mất một phần tiền của họ.

Các chuyên gia cho rằng số vụ vỡ nợ sẽ tăng đột biến vào cuối năm nay và đến hết năm 2024, bởi vì các hợp đồng hai năm sắp đáo hạn, đã được ký kết vào thời điểm giá nhà ở mức cao kỷ lục và dĩ nhiên giá đặt cọc cũng cao.

Cuộc khủng hoảng đã gây ra những hậu quả bi thảm ở một quốc gia mà chi phí đặt cọc cao đồng nghĩa với việc các hộ gia đình mắc nợ nhiều nhất trên thế giới. Theo cảnh sát, ít nhất 5 người thuê nhà bị mất tiền đã chết vì tự tử trong năm nay.