4 yếu tố hỗ trợ bất động sản khu công nghiệp Việt Nam
Thứ nhất, lợi ích từ các hiệp định FTA Việt Nam đã ký kết cũng như làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc vẫn còn đó.
15 hiệp định FTA giúp Việt Nam tăng cường mối quan hệ thương mại giữa Việt Nam và đối tác, dỡ bỏ hàng rào thuế quan để tham gia sâu hơn vào chuỗi sản xuất và cung ứng toàn cầu, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho Việt Nam thu hút FDI từ các đối tác.
Hiệp định EVFTA mở cửa rộng hơn cho đầu tư từ EU vào Việt Nam với một số ngành dịch vụ, sản xuất (ngân hàng, bảo hiểm, vận tải biển, thực phẩm, phân bón,...), xoá bỏ tới 99% thuế quan hàng hoá từ EU sang Việt Nam.
Hiệp định RCEP là hiệp định giữa 10 nước ASEAN và 5 đối tác lớn (Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Australia và New Zealand) có hiệu lực từ đầu năm 2022, sẽ xoá bỏ tới 90% thuế quan trong 20 năm giữa các thành viên.
Thứ hai, chi phí lao động ở Việt Nam hiện tại chỉ ở mức thấp so với các quốc gia ASEAN khác và chỉ bằng khoảng một phần ba Trung Quốc, điều đó khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn Việt Nam để đầu tư. Bên cạnh đó, năng suất lao động Việt Nam đang ngày càng được cải thiện
Thứ ba, Nghị định 35/2022/NĐ-CP ban hành ngày 28/05 đã đơn giản hoá các thủ tục hành chính, tiết kiệm thời gian, chi phí cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, Nghị định 35 yêu cầu dành tối thiểu 2% diện tích khu công nghiệp cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong khu công nghiệp. Đây là cơ hội cho các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp tạo ra nguồn thu mới từ bất động sản nhà ở.
Thứ tư, đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông là một cú hích quan trọng. Trong năm 2022, có 21 dự án giao thông quan trọng ở cả ba tuyến đường bộ, đường sắt và hàng không đã được hoàn thành như dự án Cao tốc Bắc - Nam đoạn Cam Lộ - La Sơn; nâng cấp hạ tầng của hai sân bay quốc tế Nội Bài và Tân Sơn Nhất; cải tạo, nâng cấp 17 dự án đường quốc lộ trải dài trên các tỉnh.
Trong giai đoạn 2022 - 2025, nhiều dự án đầu tư hạ tầng giao thông huyết mạch, nối liền các tỉnh, thành và vùng kinh tế đã được phê duyệt và sẽ nhanh chóng khởi công, tạo động lực tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ.
Việc này sẽ kết nối vùng kinh tế trọng điểm đến khu vực lân cận, như vậy dòng vốn sẽ dần hướng đến các khu công nghiệp ở thị trường loại 2 – nơi nguồn cung đất còn nhiều, chi phí thuê thấp hơn như Thái Nguyên, Tây Ninh, Nghệ An đã thu hút được dự án có quy mô lớn.
Tuy nhiên, MBS chỉ ra vẫn còn nhiều thách thức lớn phía trước khi dòng vốn FDI vào Việt Nam có dấu hiệu chững lại, trong khi sự cạnh tranh giữa các nước trong khu vực tăng lên. Bên cạnh đó, Việt Nam chưa có chính sách ứng phó với thuế tối thiểu toàn cầu có thể ảnh hưởng đến tâm lý của các nhà đầu tư.
 |
Một số dự án FDI lớn đầu tư vào Việt Nam. |
3 cổ phiếu tiềm năng năm 2023
Về nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp, MBS kỳ vọng các doanh nghiệp ở miền Bắc sẽ hưởng lợi nhiều từ nguồn vốn FDI tăng mạnh và chuyển dịch của nhà xưởng nhờ vị trí chiến lược (gần Trung Quốc), cơ sở hạ tầng tốt, chi phí thuê thấp hơn và nguồn đất sạch lớn hơn so với khu vực miền Nam. Đối với các tỉnh phía Nam, MBS kỳ vọng vào tỉnh Bình Dương do vị trí đắc địa, cơ sở hạ tầng phát triển và lượng đất có sẵn mới.
Năm 2023, kết quả kinh doanh của nhóm ngành bất động sản khu công nghiệp có thể suy giảm bởi nhiều yếu tố, bao gồm cả chi phí lãi vay tăng. Do đặc thù phát triển nhiều dự án cùng lúc nên trong thời gian qua nhiều nhà phát triển cơ sở hạ tầng khu công nghiệp đã huy động vốn lớn. Chi phí vay tăng trong bối cảnh lãi suất vay cao như hiện nay sẽ khiến tăng trưởng lợi nhuận suy giảm.
Do vậy, triển vọng đầu tư cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp trong năm nay sẽ tập trung vào doanh nghiệp có quỹ đất sạch đảm bảo cho thuê trong dài hạn, vị trí thuận lợi, được đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông. Đồng thời, doanh nghiệp phải có tình hình tài chính lành mạnh, vay nợ thấp.
Trên cơ sở đó, MBS khuyến nghị 3 cổ phiếu gồm: KBC, NTC và SIP.
Với KBC, trong quý I, doanh thu KBC đạt 2.223 tỷ đồng, tăng 221% so với cùng kỳ, trong đó doanh thu mảng cho thuê khu công nghiệp đạt 2.078 tỷ đồng (tăng 555%). Lợi nhuận sau thuế đạt 1.056 tỷ đồng, tăng 102% Với kết quả này, KBC đã hoàn thành 25% kế hoạch doanh thu và 26% kế hoạch lợi nhuận năm 2023.
Năm 2023, KBC sẽ bàn giao diện tích 45ha đất thuê cho Foxconn – đối tác sản xuất iPhone cho Apple – có giá trị hợp đồng là 62,5 triệu USD. MBS kỳ vọng KBC sẽ ghi nhận doanh thu cho diện tích thuê còn lại trong năm 2024. Ngoài ra, KBC đang phát triển một số dự án mới tại Long An, Hải Phòng, Hưng Yên, sẽ là dự án gối đầu cho công ty trong thời gian tới.
Năm 2023, KBC dự kiến chia cổ tức bằng tiền tỷ lệ 20%. MBS dự phóng năm 2023, KBC ghi nhận doanh thu đạt 6.701 tỷ đồng, tăng 605% và lợi nhuận ròng đạt 1.902 tỷ đồng, tăng 25%.
Với NTC, tỉnh Bình Dương đã cho phép NTC thuê đất đối với dự án Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 có diện tích 345 ha. Chuyên gia cho rằng đây là động lực tăng trưởng cho Công ty trong dài hạn. Dự kiến dự án bắt đầu cho thuê đất vào đầu năm 2024.
NTC cũng dự kiến chia cổ tức bằng tiền tỷ lệ 80% và dự kiến chuyển sàn sang HOSE. Điều này giúp tăng tính minh bạch và cải thiện thanh khoản cổ phiếu.
Với SIP, MBS đánh giá SIP có tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn nhờ sở hữu quỹ đất thương phẩm lớn nhất khu vực TP.HCM và Tây Ninh. SIP đang phát triển khu công nghiệp Phước Đông 3 có diện tích 650 ha sẽ giúp Công ty phát triển trong 10 năm tới.
Bên cạnh đó, SIP sở hữu quỹ đất bất động sản nhà ở gần các khu công nghiệp của Công ty chưa khai thác. SIP sẽ có lợi nhuận đột biến năm nay nhờ công ty con VRG đã hoàn tất việc thoái vốn tại CTCP Xây dựng và Phát triển Thế hệ mới. Năm 2023, SIP dự kiến tăng vốn điều lệ lên gấp đôi thông qua chia cổ phiếu và chuyển sàn niêm yết lên HOSE.
Tuy nhiên, rủi ro của ngành có thể đến từ suy thoái kinh tế khiến nhu cầu thuê đất công nghiệp giảm sút. Rủi ro giải phóng mặt bằng khiến dự án bị chậm tiến độ; chi phí giải phóng mặt bằng cao và rủi ro chính sách vĩ mô của Việt Nam, rào cản thương mại, hiệp định khu vực, toàn cầu mà Việt Nam tham gia.