Tràn lan sai phạm

Tại Kết luận số 785/KL-TTCP của Thanh tra Chính phủ về công tác quản lý nhà nước theo chức năng nhiệm vụ của Sở Xây dựng và Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Bình Dương công bố mới đây, nhiều dự án chưa đủ điều kiện nhưng chủ đầu tư vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng, thu tiền của khách hàng được “điểm mặt, chỉ tên” như Khu nhà ở Tân Long 2 của Công ty TNHH Xây dựng - Phát triển địa ốc Phú Thọ; Khu nhà ở Nam Long 3 của Công ty cổ phần Bất động sản Nam Long Bình Dương; Khu nhà ở công nhân Tân Bình của Công ty cổ phần Trung Thành; Khu dân cư Phước Hòa của Công ty cổ phần Cao su Phước Hòa…

Đáng lưu ý, một số chủ đầu tư thu tiền cọc giữ chỗ khi chưa có văn bản chấp thuận của cơ quan chức năng, vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Đơn cử, dự án Khu nhà ở công nhân Tân Bình của Công ty cổ phần Trung Thành chưa hoàn thành cơ sở hạ tầng đã “phân lô, bán nền”. Hay như dự án khu nhà ở thương mại An Trung của Công ty TNHH Đầu tư - Xây dựng An Trung, chưa có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương, nhưng doanh nghiệp đã thu tiền cọc giữ chỗ dưới hình thức ký hợp đồng hợp tác đầu tư với các cá nhân, hộ gia đình.

Tại Long An, Sở Xây dựng đã tham mưu cho UBND tỉnh ban hành quyết định xử phạt nhiều chủ đầu tư dự án vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, bao gồm Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Phát triển hạ tầng Phú An; Công ty TNHH Đầu tư và Thương mại Mỹ Kim Long; Công ty cổ phần Thương mại dịch vụ xây dựng và Xuất nhập khẩu Trung Thành… Trong đó, dự án Iris Residence Cần Giuộc do Công ty TNHH Đầu tư - Kinh doanh bất động sản Long Thượng Lộc (quy mô 3,806 ha) làm chủ đầu tư chưa hoàn thành việc thi công hạ tầng kỹ thuật nhưng đã tiến hành kinh doanh bất động sản, nhận tiền giữ chỗ, tiền đặt cọc của khách hàng.

Còn tại TP.HCM, tình trạng chủ đầu tư huy động vốn trái quy định cũng diễn ra khá phổ biến. Đầu tháng 5/2023, UBND Thành phố đã ra quyết định xử phạt 500 triệu đồng đối với Công ty cổ phần Bất động sản Khải Thịnh về hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định.

Cụ thể, Công ty Khải Thịnh đã ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy (phường Phú Thuận, quận 7) khi chưa được cơ quan quản lý có văn bản đồng ý bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài phạt tiền, UBND Thành phố còn áp dụng hình phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản trong 4-5 tháng đối với dự án này.

Lâu nay, tình trạng “lách” huy động vốn thường chỉ diễn ra với doanh nghiệp trong nước, thì bây giờ còn xuất hiện ở cả doanh nghiệp nước ngoài - vốn được xem là đối tượng có tiềm lực tài chính, thận trọng trong thực hiện thủ tục pháp lý dự án…, mà vụ việc một chủ đầu tư lớn đến từ Malaysia bị UBND TP.HCM xử phạt 900 triệu đồng và buộc khắc phục bằng cách hoàn lại cho khách hàng phần vốn huy động không đúng quy định mới đây là một minh chứng.

Vì đâu nên nỗi?

Nhiều nguyên nhân được chỉ ra, song lý do chính được cho là hệ thống pháp luật hiện hành chưa hoàn thiện để có thể ngăn chặn triệt để tình trạng huy động vốn trái quy định.

Việc chủ đầu tư tổ chức huy động vốn từ người mua nhà khi dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý không phải là hiếm gặp trên thị trường và khi bị phát hiện, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật. Thế nhưng, từ nhiều năm nay, thực trạng này không chỉ tiếp diễn, mà còn có xu hướng mở rộng và tinh vi hơn.

Nhiều nguyên nhân được chỉ ra như năng lực của chủ đầu tư dự án chưa được sàng lọc tốt, mức độ hiểu biết và tuân thủ pháp luật chưa cao, có tâm lý chạy theo lợi nhuận; thông tin về thị trường chưa thông suốt; việc thanh kiểm tra, giám sát của cơ quan chức năng chưa đáp ứng yêu cầu…, song lý do chính được cho là hệ thống pháp luật hiện hành chưa hoàn thiện để có thể ngăn chặn triệt để tình trạng huy động vốn trái quy định.

Chẳng hạn, Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng quy định mức phạt lên đến 1 tỷ đồng cho hành vi huy động vốn trái phép. Thế nhưng, số tiền này đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là không đáng kể, không đủ tính răn đe, dẫn đến tình trạng doanh nghiệp biết sai nhưng vẫn làm.

Dù có những “kẽ hở” dẫn đến việc “lách luật” huy động vốn, nhưng khi trao đổi trực tiếp với “người trong cuộc” thì mới thấy rằng, không ít trường hợp vì lý do bất khả kháng mà chủ đầu tư mang tiếng oan.

Ông Dương Tuấn Tú, Tổng giám đốc Công ty Anh Tuấn cho biết, do vướng mắc trong việc xác định tiền sử dụng đất và gia hạn đầu tư mà dự án của Công ty phải nằm bất động hơn 6 năm nay.

“Từ năm 2017, Công ty đã nộp hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM xin được thực hiện nghĩa vụ tài chính cho dự án, đồng thời chủ động liên hệ với các sở, ban, ngành khác với mong muốn được thực hiện nghĩa vụ này. Tuy nhiên, đến nay, các vướng mắc vẫn chưa được giải quyết. Vì lý do này mà Công ty bị mang tiếng ‘lừa đảo’ khách hàng của mình”, ông Tú giãi bày.

Không riêng nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội cũng gặp nhiều trở ngại liên quan tới thủ tục hành chính, mà nguyên nhân xuất phát từ sự tắc trách của một bộ phận cán bộ công quyền.

Nhớ lại lần xin điều chỉnh quy hoạch cục bộ tại một dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh, TP.HCM, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành kể: “Sau khi nộp hồ sơ, Sở Quy hoạch và Kiến trúc có văn bản hỏi UBND huyện Bình Chánh về quy hoạch của dự án. Sau 60 ngày nộp hồ sơ, Công ty vẫn chưa nhận được phản hồi, tìm đến Sở Quy hoạch và Kiến trúc hỏi thì cơ quan này nói chưa nhận được văn bản của huyện. Lúc này, tôi trực tiếp liên lạc với Chủ tịch UBND huyện Bình Chánh và chỉ 2 ngày sau, văn bản của huyện đã được chuyển lên Sở Quy hoạch và Kiến trúc. Khi đó mới vỡ nhẽ, văn bản đã ký nhưng chuyên viên không gửi lên Sở”.

Còn ông Nguyễn Văn Hậu, CEO Asian Holding cho hay, thông thường, khi làm thủ tục pháp lý cho một dự án, nếu suôn sẻ cũng mất từ 3-5 năm. Do thời gian triển khai dự án kéo dài, trong khi nhân viên không có việc làm, công ty không có nguồn thu…, nên việc “bán lúa non” là giải pháp bất đắc dĩ.

“Trong nhiều trường hợp, một bước trong quy trình này có thể mất tới 3 năm vẫn chưa xong, thử hỏi với cả dự án thì mất bao lâu? Chính những rào cản mang tên thủ tục hành chính, quy trình nhiêu khê như thế khiến không ít doanh nghiệp phải ‘ăn cơm trước kẻng’”, ông Hậu nói.

Thực tế, đã có nhiều ý kiến đóng góp nhằm khắc phục tình trạng chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện, từ việc “siết” chính sách, tăng cường hoạt động thanh - kiểm tra, đến nâng mức xử phạt..., nhưng điều được các doanh nghiệp mong mỏi nhất là đẩy nhanh tốc độ hoàn thiện pháp lý khi thực hiện đầu tư dự án.

“Khi thủ tục pháp lý được đẩy nhanh và sớm hoàn thiện để đưa vào kinh doanh thì làm sao doanh nghiệp phải tìm cách ‘lách’ nữa. Thế nhưng, hiện nay, nhiều thủ tục vẫn còn chờ luật nên việc thực hiện chưa thể đẩy nhanh, nhiều chỉ đạo còn nằm trên giấy. Chúng tôi chờ đợi từng ngày để được giải quyết các thủ tục nhanh chóng, không ai muốn vi phạm pháp luật cả”, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP. Thủ Đức chia sẻ.