Đó là chia sẻ của ông Lê Quốc Kiên, cố vấn bất động sản sống tại Tp.HCM.

Trả lời cho câu hỏi: Có thu nhập 30-35 triệu/tháng, vốn tự có 1,4 tỷ, chưa có gia đình, hàng tháng tiết kiệm được ít nhất 40% thu nhập. Nên mua nhà phố hay chung cư?, ông Kiên cho rằng, thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn khó khăn hơn một năm nay. Bất động sản nào càng để không, không thể sử dụng khai thác, chỉ chờ tăng giá, sẽ càng mất giá và không có thanh khoản.

Với thu nhập đang là 30 đến 35 triệu đồng/tháng, tích lũy được 12 – 14 triệu đồng/tháng, khoản này đủ để trả tiền gốc và lãi đóng ngân hàng hàng tháng cho khoản vay từ 800 triệu đến 1 tỷ thời hạn 15 năm. Vậy ngân sách để mua nhà tối đa là 2,4 tỷ.

Theo ông Kiên, chung cư hay nhà phố đều có ưu nhược điểm riêng. Trong cùng một vị trí và mức giá tương đồng, môi trường sống ở chung cư đa số sẽ tốt hơn nhà phố, giá cho thuê cũng tốt hơn. Ngược lại, mức độ tăng giá chống lạm phát nhà phố sẽ tốt hơn chung cư sau khi đã bàn giao vào ở.

Theo đó, vị này đã chỉ ra 5 yếu tố cùng lời khuyên “gan ruột” để người mua có thể tham khảo trước khi quyết định chọn mua nhà phố hay chung cư.

Về mức giá, diện tích và môi trường sống

Tại Tp.HCM, số tiền này phù hợp cho căn hộ 55m2 - 70m2 ở quận 7, quận 8, và 60m2 - 80m2 ở huyện Nhà Bè. Các căn hộ 1 phòng ngủ tại quận Bình Tân cũng là lựa chọn.

Tại khu ven như Bình Dương, Đồng Nai với thu nhập và tích luỹ như vậy có đa dạng sự lựa chọn căn hộ hơn.

Có một sự thật là, tâm lý người mua thường thích mua chung cư mới, đặc biệt chung cư hình thành trong tương lai, dù giá cao và có rủi ro về tiến độ hơn là mua những chung cư đã bàn giao vào ở có giá rẻ hơn. Do đó, trong cùng một vị trí và phân khúc, những chung cư đã bàn giao vào ở giá sẽ luôn thấp hơn những chung cư mới mở bán đang trong quá trình xây dựng.

Với nhà phố trong dân, số tiền này chỉ có thể mua được những căn nhà trong hẻm nhỏ ngoằn ngoèo với diện tích nhỏ dưới 25m2 ở quận 7, dưới 40m2 ở quận 8, hoặc có thể lên đến 60m2 ở huyện Nhà Bè tại những khu dân cũ cũ tồn tại lâu đời (khu dân cư mới sau này ở Nhà Bè đều trên 80m2).

Nếu xác định mua để dành sau này ở, người mua cần tính toán xem mình có phù hợp với môi trường sống trong những khu dân cư cũ, hẻm nhỏ xe ba gác ngoằn ngoèo dân cư hơi phức tạp này không.

V ì mua để dành nên cần tính đến thu nhập cho thuê

Ở khu Nam Tp.HCM, người mua nhắm tới căn hộ tầm giá 2,4 tỷ cho thuê được khoảng 7-9 triệu đồng/tháng. Nhà phố hẻm nhỏ, tuy cùng giá trị 2,4 tỷ nhưng có thể chỉ cho thuê được 6 – 7 triệu đồng/tháng vì đây không phải là ưu tiên lựa chọn của người đi thuê. Cùng một số tiền đi thuê họ sẽ ưu tiên cho môi trường sống tốt hơn nên sẽ ưu tiên chọn chung cư hơn nhà phố.

Một ví dụ là trong những ngày nghỉ hè, bố mẹ khi đi làm phải để con ở nhà trong chung cư sẽ yên tâm hơn; trẻ em có nhiều bạn và có khuôn viên chơi an toàn hơn các nhà phố trong hẻm nhỏ.

Về mức độ tăng giá chống lạm phát trong dài hạn

Với tầm giá 2,4 tỷ, chung cư thường bao gồm 55% giá trị nhà sử dụng riêng, 45% giá trị đất sử dụng chung. Nhà mặt đất thường là 75% giá trị đất, 25% giá trị nhà.

Ví dụ căn nhà 25m2 ở quận 7, 35m2 ở quận 8, hay 50m2 ở Nhà Bè, thì giá trị đất sẽ khoảng 1,8 tỷ, giá trị nhà 600 triệu đồng. Do đó, với nguyên tắc “đất trượt giá tăng, nhà khấu hao giảm”, trong dài hạn nhà phố sẽ có mức tăng giá tốt hơn chung cư sau khi đã bàn giao vào ở.

Điều này không kể giai đoạn trước khi giao chung cư sẽ có mức tăng giá nhanh hơn nhờ các động lực: mức độ hoàn thiện pháp lý, tiến độ phát triển dự án, các hoạt động marketing truyền thông dồn dập của chủ đầu tư, lướt sóng bán chênh của nhà đầu tư thứ cấp, các đợt mở bán sau đẩy giá cho các đợt mở bán trước.

Hiệu quả của mục tiêu “ mua nhà để dành”

Tổng tiền lãi gửi tiết kiệm 5%/năm của 1,4 tỷ và tiền lãi vay 11%/năm của 1 tỷ (tạm bỏ qua lãi kép tiền gửi và tiền lãi giảm dần theo dư nợ) là 180 triệu đồng/năm, trừ đi thu nhập từ tiền cho thuê được 80 triệu, vậy chi phí sử dụng vốn của món tiền 2,4 tỷ này khoảng 100 triệu/năm.

Giả sử 5 năm sau người cho thuê lấy lại nhà để ở, vậy sau 5 năm tổng vốn bỏ vào tài sản này khoảng 3 tỷ. Thời điểm đó, nếu giá trị bất động sản tăng lên dưới 3 tỷ là xem như 5 năm qua công cốc, mục tiêu mua nhà để dành chống trượt giá xem như phá sản. Và khả năng để căn nhà phố tăng từ 2,4 tỷ lên hơn 3,5 tỷ thậm chí còn khả thi hơn so với căn chung cư 2,4 tỷ tăng lên được 3 tỷ sau 5 năm bàn giao.

Thời điểm mua

Thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn khó khăn hơn một năm nay. Bất động sản nào càng để không, không thể sử dụng khai thác, chỉ chờ tăng giá, sẽ càng mất giá và không có thanh khoản.

Ngược lại, mức độ ảnh hưởng với những sản phẩm hướng đến nhu cầu sử dụng thật không quá lớn. Nhà phố và chung cư tầm tiền 2,4 tỷ ở khu Nam thuộc nhóm nhu cầu thật để mua ở hoặc cho thuê nên chỉ cần giảm giá 5% - 15% so với thời điểm cuối 2021 là có thanh khoản. Vậy thời điểm mua tốt nhất là khi kiếm được những sản phẩm đáp ứng được tiêu chí giảm giá trên.

Lời khuyên “gan ruột”

Nếu mua để ở thì có thể ưu tiên cho môi trường sống. Còn nếu chưa ở ngay, mua để dành thì nên ưu tiên cho mục tiêu chống trượt giá. Rõ ràng với mục tiêu “Mua nhà để dành”, chung cư không phải là sự lựa chọn tốt. Còn để có một môi trường sống đủ tốt thì nhà phố lại khó bằng.

Vậy giải pháp cân bằng người mua có thể cân nhắc là: Mua nhà phố để dành chống trượt giá đồng tiền, khi nào cần ra riêng thì bán nhà phố mua chung cư.

Cũng có thể vì người mua đã thích dự án chung cư nào quá, sợ bây giờ không mua sau này không thể mua được, thì cũng đừng quá lo vì nguồn cung của chung cư luôn nhiều hơn rất nhiều so với nhà phố.

Với giá trị nhà và vị trí tương đương, người mua sẽ dễ dàng tìm được một căn chung cư phù hợp với nhu cầu của mình hơn nhà phố. Vì mỗi dự án sẽ có hàng trăm căn hộ khá tương đồng nhau về môi trường sống, thiết kế, tiện ích,... chỉ khác về diện tích.

Đối tượng ở đa số là các gia đình trẻ, thích thay đổi trải nghiệm, dễ thích nghi với các môi trường sống mới, và cũng đang xuất hiện thêm khuynh hướng mới là thuê ở hơn là mua sở hữu. Chưa kể, mỗi dự án cũng có nhiều nhà đầu tư bán lại tạo nguồn cung.

Trong khi nhà phố phần lớn hướng đến nhu cầu tích giữ tài sản, an cư lâu dài, ít người lướt sóng bán nhà phố. Một căn nhà có thể được ở vài chục năm, qua 2-3 thế hệ. Kể cả khi có nhà phố rao bán thì cũng chưa chắc phù hợp với nhu cầu của người mua, do mỗi căn nhà là một sản phẩm riêng biệt với nhiều điểm khác nhau.