Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý Dự thảo Luật Đất đai và tiếp tục đề nghị "giữ lại phương pháp thặng dư để định giá đất và bỏ trần 200 tỉ đồng trong phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất"

Theo HoREA, "phần giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô)" do 2 chủ thể chính tạo ra là Nhà nước và nhà đầu tư, nên chính sách "tài chính về đất đai, giá đất" cần điều tiết bảo đảm tính công bằng và ổn định xã hội đối với phần thu ngân sách nhà nước" và phần thụ hưởng của nhà đầu tư.

Theo đó, Nhà nước tạo ra "phần giá trị tăng thêm từ đất " thông qua công tác lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị… và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch để nhà đầu tư thực hiện các dự án có sử dụng đất nên Nhà nước có quyền điều tiết "phần giá trị tăng thêm từ đất" này để phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng (khoản 10 Điều 14 Dự thảo Luật Đất đai).

Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, phần giá trị tăng thêm từ đất này rất lớn. Nếu được thu đúng, thu đủ thì tạo ra nguồn thu ngân sách nhà nước rất lớn. Ví dụ tại TP HCM, 1 ha đất nông nghiệp chỉ tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/năm nhưng khi chuyển thành đất phi nông nghiệp thì giá trị lên đến 55 tỉ đồng/năm, gấp 100 lần. Điển hình quận 7 vào năm 1997 chỉ thu ngân sách nhà nước 53 tỉ đồng từ đất đai, năm 2022 lên đến 5.550 tỉ đồng, tăng gấp 94 lần…

Hiện nay TP đang xây dựng Đề án chuyển đổi 5 huyện ngoại thành lên đô thị, đồng thời với việc Quốc hội vừa ban hành Nghị quyết 98-NQ/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP HCM sẽ tạo điều kiện cho TP phát triển bứt phá trong các năm tới đây, trong đó có nguồn lực từ đất đai…

Về nhà đầu tư (chủ yếu tư nhân) là phía tạo ra "phần giá trị tăng thêm từ đất" thông qua hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh các công trình trên đất để phát triển dự án bất động sản, nhà ở, khu đô thị… thể hiện qua "suất đầu tư" của dự án, mà "suất đầu tư" càng lớn thì giá trị bất động sản càng cao và nhà đầu tư "có quyền" được thụ hưởng "phần giá trị tăng thêm từ đất này sau khi thực hiện nghĩa vụ nộp thuế.

Ví dụ, 2 dự án A và B có cùng diện tích 10 ha nằm liền kề nhau nhưng dự án A có thiết kế kiến trúc đẹp, nhiều tiện ích, dịch vụ hơn do có "suất đầu tư" lên đến 200 tỉ đồng/ha, dự án B chỉ có "suất đầu tư" 100 tỉ đồng/ha dẫn đến thiết kế kiến trúc đẹp nhưng không có nhiều tiện ích, dịch vụ thì "phần giá trị tăng thêm từ đất" của dự án A và dự án B tạo ra là hoàn toàn khác nhau. Nhà đầu tư dự án A có quyền được hưởng "phần giá trị tăng thêm từ đất" nhiều hơn nhà đầu tư dự án B.

Cũng theo HoREA, Nhà nước chỉ nên thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tư "hợp tình, hợp lý" với quan điểm "không tận thu", "lọt sàng xuống nia" vì nếu thu ít một chút thì doanh nghiệp và người dân có thêm tiền một chút sẽ sử dụng số tiền "dôi dư thêm" này để đầu tư hay để tiêu dùng thì sẽ góp phần kích thích tổng cầu đầu tư và tổng cầu tiêu dùng và đều có lợi cho nền kinh tế và xã hội.

Ngoài việc kiến nghị "Giữ lại phương pháp thặng dư để định giá đất và bỏ trần 200 tỉ đồng trong phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất", sửa đổi một số điều trong Dự thảo Luật Đất đai có liên quan, HoREA cũng đề nghị bổ sung căn cứ "địa điểm, vị trí" của thửa đất, khu đất định giá là căn cứ quan trọng hàng đầu để định giá đất.