Báo cáo thị trường bất động sản TPHCM nửa đầu 2023 của Savills Việt Nam cho thấy thị trường nhà ở đang trong giai đoạn trầm lắng với nguồn cung thấp, nhu cầu sụt giảm và giá bán tăng cao.
Đặc biệt, tâm lý thận trọng của người mua đang gây áp lực không nhỏ đến tính thanh khoản của thị trường.
Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, giá căn hộ trung bình trong quý 2 vừa qua lên đến 125 triệu đồng/m2. Trong bối cảnh đó, dòng sản phẩm căn hộ dưới 5 tỷ đồng/căn phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân vẫn duy trì sức hấp dẫn.
Nửa đầu năm 2023, thị trường chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc do nguồn cung hạn chế xen lẫn tâm lý lo ngại của người mua trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn. Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới giảm 86% theo năm xuống 1.980 căn, trong đó nguồn cung quý 2 chỉ chiếm 19%.
Thị trường không có nguồn cung mới hạng A, trong khi hạng C chiếm 77% thị phần. Nguồn cung sơ cấp 6.700 căn giảm 59% theo năm; trong đó hạng C chiếm 45%, hạng B chiếm 35% và hạng A chiếm 20% thị phần. Giá bán trung bình 125 triệu đồng/m2 thông thủy tăng 44% theo năm do tồn kho hạng A và B giá cao.
Theo phân tích, thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở TPHCM chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, giá căn hộ trung bình ở một dự án mới hiện nay là 5,5-6 tỷ đồng. Mức chênh lệch lên đến hơn 30 lần.
Với mức thu nhập đó, người dân nếu có khả năng tiết kiệm 40-50%/tháng thì vài chục năm mới có thể mua được nhà trong trường hợp không sử dụng tín dụng hoặc không có nguồn trợ giúp nào từ người thân.
Cũng theo nghiên cứu của Savills, lượng bán căn hộ trong nửa đầu năm đạt 1.170 căn, giảm 90% theo năm, trong quý 2 có hơn 300 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ 6 tháng đầu năm đạt 17%, giảm 56 điểm phần trăm theo năm. Hạng C thu hút nhiều người mua hơn và chiếm 62% lượng bán. Dòng sản phẩm căn hộ dưới 5 tỷ đồng đáp ứng nhu cầu của nhiều người mua.
Các dự án có pháp lý rõ ràng, có giấy phép xây dựng, đã xác nhận bàn giao chiếm 81% doanh số. Chủ đầu tư áp dụng các chương trình thanh toán lên đến bốn năm cho người mua cũng như áp dụng chương trình tặng phiếu mua nội thất, tài khoản tiết kiệm, quà tặng, chương trình cho thuê và các gói tài chính để thúc đẩy tâm lý người mua.
Không có dự án biệt thự, nhà liền kề mới nào được ghi nhận trong nửa đầu năm 2023 do các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động vốn, quỹ đất trống khan hiếm và các thủ tục pháp lý phức tạp.
Trong giai đoạn đó, chỉ có 3 dự án hiện hữu mở bán thêm 414 căn mới. Các căn có giá trên 30 tỷ đồng chiếm 78% nguồn cung và chủ yếu ở TP.Thủ Đức. Chỉ 13% nguồn cung sơ cấp ở TPHCM có giá dưới 10 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trong nửa đầu năm 2023 đạt mức thấp nhất trong 10 năm ở mức 15%, giảm 57 điểm phần trăm theo năm. Lượng giao dịch nửa đầu năm 2023 chỉ đạt 158 căn, giảm 74% theo năm.
Theo các chuyên gia của Savills Việt Nam, lãi suất cho vay từ tháng Tư đến tháng Sáu ổn định và được dự báo chỉ giảm 0,5 điểm phần trăm kể từ tháng Bảy. Điều này sẽ tiếp tục gây áp lực cho người mua, đặc biệt là ở khu vực thành phố. Người mua để ở và các nhà đầu tư am hiểu thị trường đang dịch chuyển sang các tỉnh lân cận nơi nguồn cung sơ cấp có giá phải chăng và được hỗ trợ bởi hạ tầng giao thông ngày càng cải thiện.
Nửa cuối năm 2023, Savills Việt Nam dự báo sẽ có 8.450 căn hộ sẽ được tung ra thị trường, trong đó hạng B chiếm 54%, hạng C chiếm 39% và hạng A sẽ chiếm 7% thị phần.
Các dự án đáng chú ý bao gồm Vinhomes Grand Park-The Glory Heights, Thủ Thiêm Zeit-Block T2 tại thành phố Thủ Đức và La Partenza tại huyện Nhà Bè; các dự án này đang nhận đặt chỗ và dự kiến ra mắt vào quý 3/2023.
Riêng với dòng sản phẩm biệt thự/liền kề, dự kiến 500 căn sẽ được mở bán từ nay đến cuối năm.