Báo động tình trạng thâu tóm đất đai - Bài 6: Tìm lời giải cho tình trạng dự án nằm "bất động"

Lê Trần

(KTSG Online) - Một thực tế phi lý đang diễn ra trên thị trường bất động sản đó là "sốt đất" diễn ra khắp nơi, từ thành thị đến nông thôn, từ dự án biệt thự trong thành phố, vùng ven đến những dự án nghỉ dưỡng, đất nền ven đô… thậm chí, "cơn sốt" còn lan sang cả những mảnh đất đã đóng băng cả một thập kỷ. Trong khi đó, hàng loạt các dự án bất động sản của các doanh nghiệp ở khắp các tỉnh, thành phố vẫn nằm "bất động".

Một dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai tại quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Ảnh: TTXVN

Trên thực tế, cơn sốt nhà đất đã được nhiều chuyên gia dự báo ngay khi dịch Covid-19 ở Việt Nam tạm lắng dịu vào cuối năm ngoái, dòng tiền ồ ạt đổ vào thị trường chứng khoán và đích đến của dòng tiền, như tiền lệ từ trước, sẽ vẫn là bất động sản. Dự báo được dòng tiền di chuyển như vậy, tại sao các doanh nghiệp có dự án bất động sản không nắm lấy cơ hội để “bắt sóng”? Phải chăng họ không thức thời hay vì lý do gì khác? Đây là điều cần lý giải và tập trung xử lý, tháo gỡ? Bởi chính sự bất động của rất nhiều dự án bất động sản này đã lãng phí nguồn lực, tài nguyên của nền kinh tế quốc dân. Đấy cũng chính là dung môi cho cơn sốt bất động sản gần đây.

Theo sự quan sát và ghi nhận của tác giả bài viết, một số nguyên nhân chính có thể kể đến như khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, trình tự thủ tục pháp lý về đầu tư xây dựng, năng lực tài chính của chủ đầu tư cùng với sự thận trọng trong giải ngân tín dụng của ngân hàng thương mại và cuối cùng, không loại trừ khả năng cân đối lợi nhuận của chủ đầu tư với nhu cầu của thị trường.

Về vấn đề giải phóng mặt bằng, phải nói rằng cơ chế hiện tại đã rất sòng phẳng giữa người dân với chủ đầu tư. Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Phần còn lại, việc sử dụng đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh không thuộc các trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà chủ đầu tư và người sử dụng đất tự thỏa thuận thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, ở một khía cạnh, người dân được tôn trọng quyền sở hữu tài sản của mình. Thế nhưng, ở một khía cạnh khác, việc giải phóng mặt bằng cũng lại là bài toán khó đối với chủ đầu tư. Trên thực tế, việc một số hộ dân cá biệt, thiếu thiện chí hợp tác sẽ thực sự gây khó cho nhà đầu tư. Thậm chí, có tâm lý dồn về cuối đợt đền bù để đàm phán riêng với chủ đầu tư. Đây là khó khăn đầu tiên của việc triển khai dự án của các doanh nghiệp.

Vấn đề thứ hai đã được nhắc đến thường xuyên trên các diễn đàn kinh doanh, đầu tư là thủ tục pháp lý cho việc triển khai các dự án vô cùng phức tạp. Hiện tại, mỗi khi nói về thủ tục pháp lý, người ta tính bằng năm, thậm chí là vài năm. Từ khi lập dự án, xin quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000, 1/500, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, xin cấp phép, thủ tục môi trường, phòng cháy chữa cháy… Ở mỗi khâu, nhiều cấp, nhiều cơ quan liên quan xem xét, có ý kiến trao đi, đổi lại rồi mới có thể thống nhất trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Như vậy, có thể hình dung rằng, nếu mỗi khâu hay mỗi quy trình thủ tục bị chậm đi một hai tháng thì quá trình triển khai dự án của nhà đầu tư có thể chậm hàng năm.

Điểm nghẽn thứ ba có thể kể đến là vấn đề năng lực của chủ đầu tư cả về trình độ kỹ thuật, kinh nghiệm lẫn tiềm lực tài chính. Câu chuyện năng lực trình độ có thể xử lý được nếu Nhà đầu tư có đủ tiềm lực tài chính. Tuy nhiên, nếu tồn tại cả hai thì sẽ rất khó xử lý.

Gần như không có chủ đầu tư nào không cần đến ngân hàng, Ngân hàng có thể tài trợ trực tiếp cho dự án hoặc cũng có thể là nhà tài trợ cho khách hàng mua. Thực tế, dòng vốn ngân hàng vẫn tìm đến các chủ đầu tư có năng lực. Tuy nhiên, cùng với chủ trương thắt chặt tín dụng ở lĩnh vực rủi ro như bất động sản thì việc các ngân hàng thận trọng hơn trong việc rót vốn vào một số các dự án bất động sản mà chủ đầu tư còn yếu, kém là điều dễ hiểu.

Vấn đề cuối cùng mà tác giả muốn đặt ra, đó là khả năng nhà đầu tư tính toán, cân đối lợi nhuận từ dự án. Là doanh nghiệp, họ có quyền tối ưu hóa lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh, đầu tư. Vậy nên, khi nhìn thấy dự án triển khai chưa tối ưu được lợi nhuận, họ sẽ thận trọng gác lại và tìm kiếm hoặc tập trung triển khai dự án khác, tiềm năng hơn, lợi suất/hiệu quả cao hơn.

Như vậy, về đề xuất chính sách từ doanh nghiệp, có thể thấy điều quan trọng hàng đầu đó là chính quyền địa phương cần có sự hỗ trợ, phối hợp với doanh nghiệp trong công tác giải phóng mặt bằng vì mục tiêu phát triển chung của địa phương.

Chính phủ, Bộ Xây dựng cần đẩy mạnh phân cấp phân quyền, như câu chuyện Thủ tướng đã có ý kiến khi làm việc với Bộ Xây dựng, xác định rõ vai trò định hướng, quản lý nhà nước chung. Điều này giúp hạn chế và giảm thiểu tình trạng xử lý sự vụ cụ thể.

Hiện tại, nỗ lực siết chặt cho vay bất động sản đang được một số chuyên gia kinh tế đánh giá là mang tính "cào bằng". Nên chăng, Bộ Xây dựng và chính quyền địa phương cần phối hợp các vùng, khu vực cần thúc đẩy phát triển (đặc biệt khu vực đang mất cân đối cung cầu nhà đất) để đưa ra danh sách các khu vực khuyến khích đầu tư. Ngành ngân hàng cho chủ trương tạo điều kiện giải ngân cho khu vực được khuyến khích đầu tư (không bị siết tín dụng vào khu vực khuyến khích đầu tư). Khi đó, cân đối cung cầu sẽ được hỗ trợ, kiểm soát.

Hoạt động tín dụng ngân hàng không nên nên áp đặt chung cho cả lĩnh vực bất động sản, vì làm thế sẽ không lái được tín dụng vào các dự án mà địa phương, người dân nơi đó vẫn đang rất cần, có nhu cầu thực về nhà đất.

Cuối cùng, về động cơ tích lũy lợi nhuận của chủ đầu tư, lý thuyết kinh tế cho thấy để điều chỉnh hành vi doanh nghiệp thì có thể nghiên cứu áp dụng thuế sử dụng tài nguyên. Nhà nước phê duyệt dự án, có tiến độ, lộ trình triển khai; doanh nghiệp chậm trễ kéo dài thì sẽ bị đánh thuế.