Nhà đầu tư này cho hay, trong tổng số tiền 250 triệu đồng có 60 triệu tiền chênh lệch và giá trị gốc hợp đồng đặt cọc là 190 triệu đồng. Giá gốc căn hộ hình thành trong tương lai này (còn gọi là nhà trên giấy) từng được chào bán năm 2019 là 28 triệu đồng một m2. Dự án nằm trên đường Liên Phường, thuộc quận 9 cũ, nay là TP Thủ Đức, hiện vẫn chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, các giao dịch chỉ dừng lại hợp đồng cọc.

Chị Hiền giải thích mua căn hộ trên giấy này vì giá rẻ, vị trí khá thuận tiện, lại do một chủ đầu tư có vốn nước ngoài triển khai nên chị tin doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, việc vướng pháp lý chỉ là vấn đề thời gian. "Giá bán các căn hộ mới tại TP Thủ Đức hiện đều vọt lên mức phổ biến 40-60 triệu đồng một m2, trong khi dự án vướng pháp lý này chỉ 28 triệu đồng một m2, khoản chênh lệch phải trả để mua hợp đồng cọc là 60 triệu đồng cũng không quá đắt", chị Hiền nói và nhìn nhận suất đầu tư mạo hiểm này vẫn trong ngưỡng chịu đựng.

Ghi nhận của VnExpress cho thấy thị trường mua bán thứ cấp nhà trên giấy thường được chào mời trong các diễn đàn giới hạn người tham gia hoặc hội kín của khách hàng với môi giới dự án. Tuy người bán nhiều hơn người mua, vẫn xảy ra tình huống khá nhiều người sẵn sàng bỏ ra đôi ba trăm triệu, thậm chí hơn nửa tỷ đồng mua nhà trên giấy dù pháp lý kéo dài 2-3 năm, thậm chí lâu hơn vì giá rẻ.

Bà Ngân ngụ ở Hàng Xanh, quận Bình Thạnh, chi gần 600 triệu đồng đặt cọc 3 căn hộ tại TP Thủ Đức. Tuy nhiên, dự án không may vướng pháp lý nhiều năm, song bà quyết định chờ thủ tục hoàn chỉnh để theo đến cùng. Nhà đầu tư này thậm chí từ chối phương án thanh lý hợp đồng để nhận lại tiền cọc và lãi khi chủ đầu tư thông báo.

Bà Ngân kể mua 3 căn hộ này năm 2018, khi đó mỗi căn có giá 1,2-1,3 tỷ đồng, là mức vừa túi tiền, trong khi giá nhà hiện nay đều vọt lên ngưỡng cao khó với tới. "Tôi quyết định tiếp tục chôn vốn vào 3 căn hộ đó vì hiện ở TP HCM rất khó tìm được chung cư 1,5 tỷ đồng có vị trí tương tự. Chênh lệch giá nhà sau 5 năm quá lớn, tôi mạo hiểm chờ, hy vọng dự án sẽ từng bước được tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và có thể về đích" bà Ngân chia sẻ.

Cũng đặt cược mua nhà trên giấy, đầu năm nay ông Hùng đang sống tại quận 2 cũ, nay là TP Thủ Đức đã chi 360 triệu đồng mua một căn hộ tiến độ ì ạch hơn 3 năm mới đóng nắp hầm, nằm dọc theo tuyến Metro đầu tiên của TP HCM. Ông Hùng cho biết, trong suất đầu tư 360 triệu đồng có 260 triệu tiền hợp đồng cọc, còn 100 triệu là khoản chênh lệch. Ông cũng đã biết rõ hoàn cảnh pháp lý "non" của dự án này.

"Vì dự án chậm xây, tôi có thời gian chuẩn bị tiền. Mặt khác, giá nhà xung quanh đều vọt lên cao mấy năm qua, dự án trên giấy này vẫn ở mức 2 tỷ đồng một căn 2 phòng ngủ, lại gần Metro xem như tôi mua được hàng rẻ", ông Hùng nêu lý do mua suất này.

Trao đổi với VnExpress, ông Tạ Trung Kiên, Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Wowhome, nhìn nhận thị trường đầu tư, mua bán thứ cấp căn hộ vướng pháp lý vẫn hoạt động dù rủi ro không hề nhỏ và thanh khoản chậm. Đây là các dự án nhà ở đang "chạy" pháp lý vừa bán vừa chờ xây, huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, do các chủ đầu tư "chạy" pháp lý chưa xong nên chưa thể tiến hành ký hợp đồng mua bán, dẫn đến tiến độ xây dựng chậm.

Theo ông Kiên, khi một dự án đình trệ vì vướng pháp lý vẫn có nhiều người cân nhắc giữa rủi ro mất vốn và cơ hội tăng giá trong ngưỡng chịu đựng nên họ đặt cược vào suất đầu tư này. Còn với những khách hàng đã theo dự án chậm pháp lý từ đầu thường chọn giải pháp tiếp tục theo đến khi hoàn chỉnh để tìm cơ hội tăng giá về sau. Chỉ có những khách hàng đã mất hết niềm tin vào chủ đầu tư và không nhìn thấy cơ hội nào mới chọn thanh lý hợp đồng cọc, đòi lại tiền gốc và lãi.

Ông Kiên phân tích, có cả cơ hội và rủi ro đan xen khi đầu tư vào những dự án như vậy. Nếu giữ lại suất đầu tư này để theo tới cùng, chờ chủ đầu tư gỡ xong, người mua sẽ có cơ hội đạt được một khoản lợi nhuận khá vì dự án xong pháp lý, mặt bằng giá nhà của khu vực xung quanh đã tăng lên.

Tuy nhiên, rủi ro của trường hợp này chính là khách hàng sẽ bị ngâm vốn quá lâu, mất đi cơ hội đầu tư nơi khác. Nếu chẳng may dự án vướng pháp lý lâu hơn dự kiến, thậm chí chủ đầu tư phá sản, khách hàng là người chịu thiệt lớn nhất. Các nhà đầu tư mạo hiểm mua lại hợp đồng cọc kèm theo một khoản chênh lệch sẽ phải chịu lỗ kép.

Riêng đối với tình huống chọn thanh lý hợp đồng, những tưởng kịch bản cắt đứt "thà một lần đau" sẽ giảm thiểu được thiệt hại hơn, trên thực tế rủi ro cũng nhiều. Đó là khi chủ đầu tư chỉ trả số tiền đặt cọc một cách nhỏ giọt kèm theo khoản phạt lãi suất khá thấp khiến khách hàng bị mất chi phí cơ hội. Thậm chí có chủ đầu tư chỉ trả tiền cọc và không trả đồng lãi suất nào. Mức độ tồi tệ nhất là chủ đầu tư chỉ trả một phần tiền cọc (chia làm nhiều đợt và chỉ trả đợt đầu) sau đó trì hoãn hoặc không trả tiếp các đợt tiếp theo cho khách hàng.

Luật sư Đặng Hoàn Mỹ, Đoàn Luật sư TP HCM khuyến nghị khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người dân nên chú trọng pháp lý, là yếu tố quyết định thành bại của suất đầu tư. Nếu dự án chưa hoàn thiện thủ tục, chủ đầu tư chào bán "lúa non" để huy động vốn trái luật, có thể dẫn đến rủi ro người mua bị chiếm dụng vốn dài hạn.

Luật sư Mỹ đưa ra lời khuyên, trong quá trình ký hợp đồng đặt cọc nhưng dự án xảy ra sự cố pháp lý, nếu không thể chờ đợi để theo đuổi đến khi dự án về đích, bước cuối cùng mới phải thanh lý hợp đồng cọc. Người mua nhà có thể tham vấn một trong 3 phương án để bảo vệ quyền lợi của chính mình.

Thứ nhất, người mua nên đề nghị đổi sang một dự án khác có pháp lý đầy đủ trong trường hợp bạn thật sự cần nhà ở. Thứ hai, khách hàng nên đề nghị thanh toán một lần, có thể thỏa thuận mức thanh toán mà bạn và chủ đầu tư đều thống nhất.

Trường hợp thanh toán một lần gúp người mua không mất thêm thời gian tranh chấp khi chủ đầu tư chỉ trả tiền đợt đầu rồi đột ngột "quay xe" không trả các đợt tiếp theo. Thứ ba, nên đề nghị công ty làm thủ tục gia hạn thanh toán, đồng thời thỏa thuận mức lãi suất chậm trả.

Vũ Lê