Tốc độ tăng giá nhà đang chậm lại trên phạm vi toàn nước Mỹ dưới tác động của tình trạng lãi suất các khoản vay thế chấp tăng cao. Rõ ràng đây là điều cần thiết nếu các nhà hoạch định chính sách tại Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) muốn sớm kéo giảm lạm phát và khôi phục khả năng tiếp cận thị trường nhà ở của người dân. Tuy nhiên, họ phải đối mặt với một thử thách mới: ngăn chặn đà suy yếu này trở thành một “thảm họa”.

Trên phạm toàn quốc, giá trị nhà ở tăng khoảng 0,7% trong tháng 7 so với tháng 6 sau khi đã loại bỏ đi các yếu tố mùa vụ, theo dữ liệu của Zillow Home Value Index. So với cùng kỳ năm 2021, giá trị nhà tăng 8,5%, một con số khá khiêm tốn so với mức tăng 25% ghi nhận tại thời điểm giữa năm 2021. Fed đang đã và đang có những động thái mạnh tay nhằm tốc độ tăng giá trị của thị trường nhà ở về ngưỡng 5%, mức tăng thường thấy trong giai đoạn 5 năm trước khi đại dịch bùng nổ, nhất quán với mục tiêu đưa lạm phát vào tầm kiểm soát.

Tuy nhiên tốc độ tăng giá nhà sẽ dừng lại ở ngưỡng 5% hoặc ít nhất vẫn duy trì được tăng trưởng? Điều đó phụ thuộc vào diễn biến của lạm phát, lộ trình tăng lãi suất của Fed và tỷ lệ thất nghiệp trong quá trình Fed kiểm soát áp lực giá cả. Và xác suất xảy kinh tế Mỹ đạt được kết quả khả quan đang dần tăng lên sau khi một số dữ liệu gần đây được công bố.

Giá nhà không góp mặt trực tiếp trong chỉ số giá tiêu dùng (CPI) vì nhà ở được coi là một khoản đầu tư thay vì hàng hóa tiêu dùng. Thay vào đó, các chỉ số lạm phát chính tại Mỹ lại tính toán tiền thuê tương đương của chủ sở hữu (owners’ equivalent rent - số tiền thuê nhà tương đương với chi phí hàng tháng của việc sở hữu một bất động sản). Lạm phát nhà ở có mối liên hệ với thị trường bất động sản, nhưng chính vì sự phức tạp trong phương pháp tính, lạm phát nhà ở thường có độ trễ so với giá nhà trong nhiều tháng.

Kinh tế Mỹ đón nhận thông tin tích cực khi lạm phát tháng 7 đang có dấu hiệu hạ nhiệt. Lạm phát cơ bản, không bao gồm chi phí thực phẩm và năng lượng, tăng 0,3% trong tháng đó và 3,8% so với cùng kỳ năm 2021. Nếu như không bao gồm độ trễ của yếu tố chi phí nhà ở, lạm phát cơ bản sẽ chỉ tăng 0,1% so với tháng trước và 1,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là hiện tượng đáng quan tâm trong một vài tháng tới, đặc biệt trong trường hợp chỉ số giá nhà của Zillow cho thấy mức tăng giá giảm về ngưỡng mục tiêu 5%.

Tất nhiên, dữ liệu trong một tháng chưa đủ lớn để tạo nên một xu hướng và các nhà hoạch định của Fed cần thêm một vài báo cáo lạm phát như trong tháng vừa qua nữa để thay đổi cách tiếp cận của mình. Một cú sốc trên thị trường năng lượng giúp đẩy giá dầu và khí đốt tăng cao sẽ làm đảo lộn tất cả. Bất cứ một hiện tượng tương tự nào cũng sẽ kéo giảm xác suất thị trường nhà ở “an toàn” trong quá trình siết chính sách tiền tệ của Fed.

Trong khi đó, các nhà hoạch định chính sách cũng đang theo sát khả năng xảy ra hậu quả ngoài ý muốn. Giá nhà đang trong xu hướng giảm tại California. Trong tháng 3, giá trị nhà tại khu vực Vịnh San Francisco vẫn đi lên nhưng hiện tại mức độ sụt giảm giá nhà tại các thành phố San Francisco và San Jose được đánh giá là nhanh nhất trên phạm vi toàn nước Mỹ trong bối cảnh tỷ lệ hàng tồn đã quay trở về ngưỡng trước đại dịch. Trong tháng trước, hiện tượng này chỉ được ghi nhận tại phần lớn các thành phố tại bang California, bên cạnh đó là Austin (Texas), Seattle và Ogden (Utah). Nhưng hiện tại, nó đã lan tới 22 trong tổng số 100 vùng đô thị lớn nhất nước Mỹ, bao gồm Denver, Boise (Idaho), Phoenix và Pittsburgh.

Tuy nhiên, trên toàn quốc, lượng hàng tồn kho vẫn ở ngưỡng thấp, là động lực giúp giá nhà không sụt giảm quá nhanh. Người dân Mỹ cũng sở hữu điều kiện tài chính tốt hơn so với lần khủng hoảng thị trường nhà ở trước đây. Họ có thể sẽ không phải bán tháo bất động sản trừ khi mất việc làm. Tất cả những điều đó làm sáng lên hy vọng thị trường nhà ở tại Mỹ sẽ không sụp đổ trong quá trình siết chính sách tiền tệ lần này. Tuy nhiên, không gì là không thể xảy ra.