Thị trường bất động sản đang rơi vào trầm lắng khi phải liên tục đối diện với khó khăn. Các doanh nghiệp sẽ phải thay đổi tư duy, điều chỉnh chiến lược kinh doanh thế nào để quản trị rủi ro, hóa giải thách thức?

Thị trường bất động sản đang rơi vào trầm lắng khi phải liên tục đối diện với khó khăn. Những rào cản trong thủ tục hành chính, pháp luật đất đai, tín dụng bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp cũng như áp lực lạm phát và lãi suất ngân hàng đang khiến “sức khỏe” nhiều doanh nghiệp đi xuống nhanh chóng. Giao dịch bất động sản có xu hướng chững lại, trong khi nguồn cung mới hạn chế do nhiều dự án vẫn chưa tháo gỡ được những vướng mắc về pháp lý và dòng vốn. “Tất cả chúng ta đều có thể cảm nhận được áp lực nghẽn vốn của thị trường bất động sản...”, ông Michael Piro - Giám đốc điều hành Indochina Capital đưa ra nhận xét như vậy tại “Diễn đàn Bất động sản 2022 - Những vùng đất tiềm năng” ngày 16/8 mới đây.

Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp bất động sản sẽ phải thay đổi tư duy, điều chỉnh chiến lược kinh doanh thế nào nhằm quản trị rủi ro, hoá giải thách thức và dẫn dắt dòng vốn đi vào phát triển bền vững?

BÀI TOÁN DÒNG VỐN VẪN MONG CHỜ LỜI GIẢI

Tình hình kinh tế vĩ mô nhiều biến động đặt các cơ quan quản lý vào thách thức trụ vững mục tiêu lạm phát quanh mức 4%. Các doanh nghiệp cũng đang cố gắng xoay xở bởi bài toán khơi thông dòng vốn dù đã nhắc đến nhiều lần, song vẫn chưa có lời giải.

Ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital cho biết: “Tôi thực sự cho rằng, trong 2 tháng tới hoặc hơn thế nữa, doanh nghiệp nào cũng sẽ cảm nhận được ảnh hưởng của việc thắt chặt tín dụng và tiền tệ. Đây không phải là vấn đề của riêng Việt Nam mà còn là của nhiều nước trên thế giới. Các ngân hàng Trung ương ở hầu hết những nền kinh tế đứng đầu thế giới đã và đang tăng lãi suất. Bây giờ, tất cả mọi người đều ở trong tình thế khó”.

Đồng quan điểm, ông Đinh Quang Tuấn, Phó Tổng giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Công ty Đất Xanh Miền Bắc thông tin với Reatimes: “Tình hình dòng vốn của doanh nghiệp bất động sản sau hội nghị “Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững” do Thủ tướng chủ trì đến nay vẫn chưa có tín hiệu khả quan. Nhiều dự án đang triển khai bị đình trệ do thiếu vốn, hàng tồn kho tăng mạnh ở mặt hàng đất nền, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse. Các doanh nghiệp đều đang mong chờ những tín hiệu tích cực từ Ngân hàng Nhà nước và chính sách dành cho kênh trái phiếu sắp được thông qua”.

Theo ông Tuấn, Luật Đầu tư quy định khi phát triển dự án bất động sản, chủ đầu tư chỉ cần chứng minh 20% vốn chủ sở hữu, còn 80% vay ngân hàng và huy động các hình thức khác. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, nhiều ngân hàng ngừng cấp tín dụng, kênh trái phiếu bị hạn chế, chủ đầu tư ngay lập tức gặp nhiều khó khăn bởi đặc thù dự án bất động sản đòi hỏi nguồn vốn lớn.

Để thoát khỏi khó khăn, nhiều doanh nghiệp phải xoay xở bằng các hình thức góp vốn, vay vốn, thậm chí là lách luật để có nguồn vốn tiếp tục triển khai dự án đúng tiến độ.

Ông Tuấn cũng cho rằng, vấn đề của ngành bất động sản không hẳn đến từ ngân hàng, mà còn xuất phát từ những nỗi lo thiếu căn cứ và hiệu ứng tâm lý đám đông. Thực tế tiền trong dân vẫn còn nhiều nhưng đa số đều đang quan sát thị trường trước những thông tin tiêu cực.

“Nhu cầu đầu tư bất động sản đang bão hoà, tình trạng đầu cơ lướt sóng giảm rõ rệt, nhà đầu tư khó tìm thấy thị trường tiềm năng, nhất là trong bối cảnh “đòn bẩy” tín dụng ngân hàng không còn. Có thể nói thời của dòng tiền dễ đã qua”, Phó Tổng giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Công ty Đất Xanh Miền Bắc đưa ra nhận định trong bối cảnh thị trường chứng khoán phục hồi chậm sau khoảng thời gian “đỏ lửa”, thị trường bất động sản đang rơi vào trầm lắng.

Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc FiinGroup cho biết, sự trầm lắng về thanh khoản bất động sản, cấp phép dự án, kiểm soát tín dụng làm cho chủ đầu tư triển khai dự án và mở bán chậm. Điều này dẫn đến số ngày tồn kho bình quân của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng ở mức đáng báo động, lên đến gần 1.500 ngày vào thời điểm cuối tháng 6/2022. Với tốc độ triển khai và bán hàng như diễn ra trong quý II vừa qua thì phải mất hơn 4 năm mới giải phóng được lượng hàng tồn kho này.

“Đây là điều chúng ta cần hết sức lưu ý trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đang giảm doanh thu thuần tới 49% và lợi nhuận sau thuế giảm 72,5% trong quý II/2022, dự kiến đi ngang trong năm 2022 với mức lợi nhuận sau thuế dự kiến tăng chỉ 2%”, CEO FiinGroup nêu quan điểm.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Quang Thuân cho biết, một trong những chính sách có thể ảnh hưởng đến cầu trái phiếu doanh nghiệp là Dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016/TT-NHNN. Với những quy định về việc Tổ chức tín dụng không được cho vay đối với các nhu cầu góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh không hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; nhận chuyển nhượng phần vốn góp để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản. Khi dự thảo này đi vào áp dụng chính thức sẽ ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn nhận hợp đồng hợp tác kinh doanh, bởi đây là nguồn lực lớn cho các doanh nghiệp bất động sản, chiếm tới 51% tổng cơ cấu nguồn vốn nợ, bao gồm cả tín dụng ngân hàng, trái phiếu, tiền nhận trước từ khách mua nhà.

Ngoài ra, Thông tư 16/2021/TT-NHNN quy định không được mua trái phiếu doanh nghiệp với mục đích phát hành thuộc các trường hợp cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành; góp vốn, mua cổ phần doanh nghiệp khác; tăng quy mô vốn hoạt động của doanh nghiệp phát hành. Quy định này hạn chế khả năng đảo nợ giữa tín dụng ngân hàng và trái phiếu, bao gồm việc Ngân hàng Thương mại bơm tiền ra để giúp doanh nghiệp trả nợ trái chủ của họ.

Nhóm Phân tích rủi ro tín dụng FiinGroup cũng chỉ ra, trong tháng 7, chỉ có một đợt phát hành ở lĩnh vực bất động sản và không ghi nhận đợt phát hành nào ra công chúng.

“Trong ngắn hạn,thị trường sẽ tiếp tục xu hướng suy giảm về khối lượng phát hành cho đến khi có các quy định pháp lý rõ ràng cho cơ sở nhà phát hành và nhà đầu tư, cụ thể là Dự thảo sửa đổi Nghị định 153 được thông qua, dự kiến trong tháng 8 này”, ông Nguyễn Quang Thuân nhận định.

Đồng thời, đại diện FiinGroup cho rằng, giá trị đáo hạn của trái phiếu bất động sản vào cuối năm 2022 sẽ đạt khoảng 37 nghìn tỷ VNĐ, trong đó các doanh nghiệp chưa niêm yết chiếm phần lớn với 84% tổng giá trị so với con số 16% của các doanh nghiệp niêm yết. Hơn thế, áp lực trả nợ tiếp tục gia tăng mạnh trong giai đoạn 2023 - 2024, việc đảm bảo nguồn vốn đảo nợ sẽ trở thành vấn đề cấp thiết.

Các chuyên gia đều đồng tình, ngoài tháo gỡ rắc rối pháp lý, phải tháo điểm nghẽn tín dụng, dòng vốn để thị trường hấp thụ nguồn tiền mới, thì bức tranh thị trường bất động sản mới thay đổi. Song, trong hoàn cảnh các nhà điều hành cũng đang đi “trên dây”, thì các doanh nghiệp cũng phải tự “cứu” chính mình bằng tư duy thấu đáo và các phương thức điều hành linh hoạt.

“LỬA THỬ VÀNG, GIAN NAN THỬ SỨC”

Bối cảnh kinh tế vĩ mô thế giới và Việt Nam đang đặt ra nhiều thách thức cho hầu hết các ngành nghề, lĩnh vực chứ không riêng gì bất động sản, xây dựng. Việc giải quyết vấn đề vốn cho các lĩnh vực rất nan giải, nhất là ngành bất động sản trong bối cảnh lạm phát đang là “bóng ma” rất lớn đối với nền kinh tế nói chung và thị trường này nói riêng.

Song đây cũng sẽ là thời kỳ “lửa thử vàng” để tìm ra giá trị thật trên thị trường “vàng, thau” lẫn lộn thời gian qua. Như nhận định của các chuyên gia, thị trường đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những dòng bất động sản tiềm năng, những chủ đầu tư đủ tiềm lực, có hướng đi đúng đắn, và cả địa phương có lợi thế bền vững.

Ông Đinh Quang Tuấn chia sẻ: "Đất Xanh Miền Bắc từ trước đến nay vẫn quan tâm phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực nên đang có thanh khoản khá tốt so với các sàn khác trên thị trường, và có thể xoay xở dòng vốn được tốt hơn. Bên cạnh đó, để đi đường dài và phát triển bền vững, chúng tôi rất coi trọng yếu tố con người. Với việc điều hành 3.000 nhân sự trong hoàn cảnh khó khăn, công ty buộc phải tiết kiệm chi phí nhưng vẫn linh hoạt để giữ được hệ thống.

Đồng thời, chúng tôi đánh giá lại thị trường, gác lại những sản phẩm khó hấp thụ như đất nền, shophouse, biệt thự giá trị lớn ở Hà Nội hay các thành phố nghỉ dưỡng, du lịch và chuyển qua phân phối những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, được thị trường hấp thụ nhanh và ngân hàng vẫn đang ưu tiên giải ngân.

Phía Tập đoàn Đất Xanh cũng đang tích cực tìm kiếm nguồn vốn mới. Hồi tháng 3, Tập đoàn đã công bố nghị quyết về việc phát hành trái phiếu chuyển đổi, giá trị 300 triệu USD cho đối tác chiến lược nước ngoài. Hiện hồ sơ thủ tục cũng đã đi đến những bước cuối cùng.

Mặc dù thị trường đang trầm lắng, song vẫn có những nhóm thị trường tiềm năng dành cho những doanh nghiệp chấp nhận đổi mới, sáng tạo, thay đổi tư duy, điều hành linh hoạt".

Bàn về dòng vốn huy động từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp, ông Nguyễn Quang Thuân cho rằng: “Năm 2023, thị trường sẽ có những thay đổi về chất theo xu hướng phát hành đại chúng tăng trưởng mạnh về quy mô, nhất là từ các doanh nghiệp có hồ sơ kinh doanh tốt và chủ động minh bạch hồ sơ tín dụng của họ trên thị trường”.

Đồng thời, việc phát hành riêng lẻ sẽ có sự thay đổi chủ yếu giảm về quy mô nhưng hướng đến nhà đầu tư rộng rãi hơn bao gồm nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp, các định chế tài chính như bảo hiểm, quỹ trái phiếu và quỹ hưu trí.

Cũng theo ông Thuân, việc phân phối cho nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp sẽ vẫn khó khăn hơn, các quy định mới như dự thảo Nghị định 153 nếu đi vào áp dụng sẽ góp phần cho các doanh nghiệp niêm yết hoặc các doanh nghiệp chủ động minh bạch hóa thông tin và hồ sơ tín dụng để hướng đến các nhà đầu tư tổ chức, cùng chia sẻ rủi ro và kỳ vọng mức lãi suất phù hợp.

“Mặc dù sẽ không thể sôi động ngay lại như nửa cuối 2021 nhưng chúng tôi kỳ vọng thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ dần sôi động trở lại vào đầu quý IV/2022 tới đây khi Sửa đổi Nghị định 153 được ban hành và đi vào hiệu lực chính thức như kế hoạch được thông báo bởi Bộ Tài chính”, đại diện FiinGroup đưa ra quan điểm.

Thực tế, không dễ để biến khó khăn thành cơ hội. Nhưng ông Thuân cho biết, tín hiệu lạc quan từ số liệu của nhóm Phân tích rủi ro tín dụng FiinGroup cho thấy, tỷ lệ đòn bẩy Nợ/Vốn Chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm cùng với chỉ số bao phủ lãi vay cho thấy khả năng vay và trả nợ của các doanh nghiệp này vẫn tương đối ổn định. Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn tăng trưởng dư nợ vay ở mức 25,1% trong 6 tháng đầu năm 2022 trong bối cảnh tín dụng bất động sản được kiểm soát rủi ro và các ngân hàng vẫn mua vào trái phiếu doanh nghiệp một cách có chọn lọc.

“Dòng tiền khó sẽ không dễ chảy vào các doanh nghiệp, thị trường thiếu tiềm năng. Nghĩa là cuộc chơi không còn dành cho tất cả mọi người, và phần thưởng đương nhiên cũng dành cho số ít doanh nghiệp có năng lực và biết đảo chiều xoay xở”, đại diện FiinGroup nhận định.

Giới phân tích cũng dự báo, thị trường bất động sản sẽ trụ vững và bùng lên khi chính sách vĩ mô ổn định và tăng trưởng kinh tế ở mức cao trong vài năm tới. Song những bài học từ các nước và gần nhất là Trung Quốc đang thể hiện rõ rằng, việc phát triển bền vững thị trường vốn, thị trường bất động sản nên là mục tiêu của bất kỳ quốc gia nào. Thị trường bất động sản sẽ không thể phát huy hết vai trò của mình và tiến xa hơn nữa nếu thiếu tư duy phát triển bền vững.

BẤT ĐỘNG SẢN PHẢI PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG 

Thực trạng giá nhà đất tăng cao và phân khúc bình dân hiếm hoi đang khiến mong muốn sở hữu nhà ở của người lao động ngày càng xa tầm tay. Người thiếu nhà ở, người mua nhà đất bỏ không “chờ thời" là thực tế diễn ra lâu nay. Theo các chuyên gia kinh tế, chính sách lớn về phát triển nhà ở cần thiết phải đề cập đến số đông, là người nghèo và người thu nhập trung bình. Làm sao để mỗi người dân trong tương lai đều được thụ hưởng giá trị thực chất của tài nguyên đất?

“Lần này chúng ta phải quan tâm phân khúc nhà xã hội, nhà cho người thu nhập trung bình trở xuống, nhà ở cho sinh viên. Vấn đề này cũng để thực hiện quyền của người dân đã được ghi nhận trong Hiến pháp”, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà đã nhấn mạnh điều này trong buổi giao lưu trực tuyến với độc giả trên VnExpress ngày 19/8.

Song, các chuyên gia cũng đánh giá, Việt Nam chưa có chương trình quy hoạch lớn, đồng bộ về nhà ở cho những người lao động bình thường, gồm cả cán bộ, công nhân viên chức, lực lượng vũ trang. Đồng thời không có biện pháp hiệu quả kiềm chế giá bất động sản để người lao động có thể mua trả góp.

Thực tế, báo cáo của CBRE cho thấy, trên thị trường thứ cấp, mức giá cũng tăng cao liên tục. Tại Hà Nội mức tăng trung bình trong 5 năm qua là 17%/năm cho sản phẩm biệt thự và 9% cho sản phẩm liên kề. Giai đoạn từ 2017 đến 6 tháng đầu năm 2022, giá bất động sản trên cả nước tăng bình quân 14%/năm, riêng tại TP.HCM là 21%/năm. Thu nhập của đa số người dân không thể bắt kịp với đà tăng giá này.

Do đó, các chuyên gia khuyến nghị, cần chấn chỉnh thị trường bất động sản về đúng cung – cầu thật, phát triển những sản phẩm đáp ứng nhu cầu số đông. Nguồn vốn tín dụng phải điều chỉnh để thực hiện mục tiêu đa số người dân có nhà ở. Nếu bất động sản không gắn với nhu cầu thực, không gắn với việc xây dựng, tạo ra giá trị thực thì chưa thể phát triển bền vững.

Ông Đinh Quang Tuấn cũng đồng ý, hoạt động đầu cơ, không hướng vào nhu cầu thực nên được hạn chế. Các địa phương nên tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai, quy hoạch, xây dựng để kịp thời có biện pháp ngăn chặn việc tách thửa, phân lô bán nền không phù hợp. Ngoài ra, việc chấn chỉnh hoạt động của các sàn giao dịch cần đi kèm với xử lý nghiêm các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường bất động sản. Việc quản lý tốt thị trường bất động sản và phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững sẽ góp phần phát triển cho kinh tế - xã hội của địa phương, đóng góp lớn cho GDP quốc gia.

“Xu hướng người mua nhà Việt Nam đòi hỏi môi trường sống sinh thái trong lành ngày càng gia tăng, thu hút chủ đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường Việt Nam, đồng thời các chủ đầu tư trong nước cũng ngày càng cải tiến chất lượng sản phẩm, hướng tới việc phát triển bất động sản xanh và bền vững”, ông Đinh Quang Tuấn nêu ý kiến.

Lợi thế quan trọng của Việt Nam là Chính phủ tập trung thúc đẩy phát triển bền vững. Quyết định số 1658/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lược quốc gia về tăng trưởng xanh giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn 2050, định hướng thúc đẩy đô thị hóa theo hướng đô thị thông minh, bền vững, có năng lực chống chịu với biến đổi khí hậu, đảm bảo hiệu quả kinh tế - sinh thái, thuận lợi cho phát triển giao thông công cộng, tăng tính hấp dẫn, cạnh tranh và thân thiện môi trường.

Tuy nhiên, theo ông Tuấn, việc thực hiện được đến đâu còn do tư duy, khả năng của doanh nghiệp, và cả vấn đề tài chính cho quỹ đất, thiết kế, xây dựng cảnh quan, hạ tầng. Việc nỗ lực chuyển đổi sang nền bất động xanh, đòi hỏi phải có một cách tiếp cận đa chiều và thường phải là nỗ lực của cả quốc gia. Tiêu chuẩn xanh trong bất động sản cũng “muôn hình vạn trạng” và nếu đạt được giá trị xanh cốt lõi, bất động sản xanh có thể là cứu cánh cho người dân và doanh nghiệp trong thời điểm hiện nay.

"Dòng tiền hạn hẹp sẽ tìm các dự án có tính bền vững để đầu tư. Các chính sách đầu tư hiện nay cũng đang coi trong việc khuyến khích phát triển những dự án khu dân cư, khu đô thị xanh. Các doanh nghiệp có thể xem đây là cơ hội để thay đổi và chuyển mình", ông Đinh Quang Tuấn nêu quan điểm.

Phát triển bền vững là lựa chọn tốt cho tất cả các ngành nghề, các quốc gia. Song trước mắt, vẫn cần các chiến lược thích ứng ngay cho doanh nghiệp. Ông Nguyễn Quang Thuân và nhóm Phân tích rủi ro tín dụng FiinGroup đã đề xuất các giải pháp:

Một là, đa dạng hóa kênh vốn từ khách hàng và đối tác. Thông qua việc nỗ lực hoàn thiện các thủ tục pháp lý và tiến độ triển khai dự án để tiến hành mở bán sớm, kết hợp với phương án tài chính hấp dẫn để đẩy mạnh thu tiền trả trước từ khách hàng, nhất là khách hàng cá nhân. Đồng thời tận dụng kênh vốn lưu động từ đối tác hợp tác kinh doanh và nhà cung cấp.

Hai là, coi việc đẩy mạnh chào bán trái phiếu ra công chúng là một sự lựa chọn quan trọng trong bối cảnh pháp lý hiện nay. Trong đó, cần tìm kiếm đơn vị tư vấn uy tín, có năng lực phân phối đến đúng đối tượng mục tiêu và hỗ trợ soạn lập hồ sơ phát hành chuyên nghiệp.

Ba là, việc xây dựng và cải thiện hồ sơ tín dụng trên thị trường vốn là giải pháp căn cơ, hướng đến một chiến lược vốn tối ưu thay vì khi có nhu cầu huy động vốn mới thực hiện. Trong đó, doanh nghiệp có thể xem xét việc thực hiện xếp hạng tín nhiệm và chủ động minh bạch thông tin, rủi ro đến thị trường trong nước và quốc tế.

“Việc đẩy mạnh xếp hạng tín nhiệm sẽ giúp không chỉ nhà đầu tư cá nhân mà còn giúp các ngân hàng thương mại trong việc tham chiếu lựa chọn, đánh giá và cho vay tín dụng phù hợp với khẩu vị rủi ro và chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, đồng thời giúp “đồng bộ hóa” thông tin về chất lượng tín dụng trái phiếu và tín dụng ngân hàng và qua đó hỗ trợ công tác giám sát rủi ro vỡ nợ chéo của cả thị trường tín dụng nói chung”, ông Thuân nêu ý kiến.

Một nền kinh tế tăng trưởng lành mạnh, hài hòa sẽ giúp các ngân hàng, doanh nghiệp phát triển bền vững. Tuy nhiên, ngoài tư duy phát triển hướng tới bền vững ở tương lai, vẫn rất cần những giải pháp thích ứng trong ngắn hạn để giúp doanh nghiệp bất động sản vượt qua muôn vàn khó khăn hiện nay./.