Dòng vốn đổ vào bất động sản đang bị ngưng trệ

Tại tọa đàm: “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững”, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia đánh giá, Việt Nam có tình trạng dư cung, thiếu cung ở một vài phân khúc bất động sản dẫn dến ko có hàng để bán nên dòng tiền bị âm: Nhiều dự án đắp chiếu ko có tiền triển khai, không có tiền giải phóng mặt bằng...

Đặc biệt, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều vướng mắc về vốn đối với kênh trái phiếu doanh nghiệp. Để xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn cho thị trường này, theo ông Lê Xuân Nghĩa giải pháp cấp thiết là xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Vấn đề thứ hai ngoài pháp lý là những kinh nghiệm về quản lý, đặc biệt là xếp hạng tín nhiệm.

Ông Nghĩa nhận xét: “Các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư trong cộng đồng không thể nhìn vào bảng cân đối tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo dòng tiền… để quyết định đầu tư, họ đơn giản quan tâm chuyện doanh nghiệp đó được xếp hạng như thế nào.

Với nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư lớn, dài hạn, họ có thể nghiên cứu sâu hơn là trình độ quản trị, các dự án trong quá khứ và trong tương lai, nhưng nhà đầu tư nhỏ lẻ họ chỉ nhìn vào xếp hạng”.

Bởi vậy, để góp phần làm minh bạch thị trường vốn, ông Nghĩa cho rằng các ngân hàng thương mại phải xếp hạng doanh nghiệp mình cho vay, dùng các chỉ tiêu tài chính và chỉ tiêu phi tài chính để xếp hạng.

“Không có xếp hạng giống như đi trong sương mù. Các nhà đầu tư cảm thấy đi trong sương mù có cái hay của đi trong sương mù. Bởi vì chúng ta chưa thấu hiểu được sự minh bạch”, ông Nghĩa cho biết.

Đồng quan điểm, ông Phùng Xuân Minh - Chủ tịch HĐQT Saigon Ratings nhận xét, mục tiêu cuối cùng là thị trường phải minh bạch thông tin. Tổ chức xếp hạng tín nhiệm là đơn vị góp phần làm được điều đó, kinh nghiệm cho thấy nhiều nước đã áp dụng xếp hạng tín nhiệm với doanh nghiệp để minh bạch thị trường.

Việc minh bạch thông tin sẽ mang lại 4 lợi ích. Đối với cơ quan quản lý nhà nước, sẽ thuận lợi hơn trong quản lý, quản lý chặt chẽ hiệu quả theo đúng định hướng. Các doanh nghiệp, tổ chức đầu tư trong và ngoài nước có thông tin đáng tin cậy, đầy đủ, kịp thời để tham khảo đầu tư vào bất cứ doanh nghiệp nào nếu có nhu cầu.

Cùng với đó, các nhà đầu tư trên thị trường, đặc biệt cá nhân rất nhiều sẽ tạo cầu cho xã hội, quy đổi vốn thành công trên thị trường. Còn với nội tại doanh nghiệp sẽ giúp họ nâng cao chất lượng quản lý nội bộ, tạo nên một doanh nghiệp tốt, một khả năng huy động tốt - ông Minh phân tích.

Có thể nới rộng room tín dụng thành 15% hoặc 16%

Theo tính toán, từ nay đến cuối năm có khoảng 112 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, chưa nói những năm sau. Trong số 1,4 triệu tỷ đồng dư nợ trái phiếu thì có 700-800 nghìn tỷ là của doanh nghiệp bất động sản. Sự chững lại đáng lo ngại của thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khiến cho nhiều dự án không được tiếp tục triển khai, nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán dư nợ trái phiếu chuẩn bị đáo hạn.

Một bộ phận lớn doanh nghiệp bất động sản có thể đối diện nguy cơ vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp. TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia cho rằng, điều lo ngại đến giờ này vẫn chưa biết có được nới "room" hay không bởi "room" cũ thì nhiều ngân hàng đã cạn kiệt.

Nếu giảm lạm phát xuống dưới mức kỳ vọng thì có thể nới "room". Nếu không dám sử dụng biện pháp về thuế, tài khóa để chống lạm phát, giảm nhập khẩu lạm phát từ bên ngoài vào thì không thể nới "room".

Theo số liệu của Tiến sỹ Cấn Văn Lực, công bố đầu năm tăng trưởng tín dụng của Mỹ bình quân trong vòng 3 năm là 14%.

"Mỹ tăng trưởng tín dụng như vậy thì Việt Nam ở mức 15-16% cũng chấp nhận được. Chúng ta thận trọng cố gắng kiểm soát được lạm phát vững chắc một chút thì chúng ta có thể nới rộng room tín dụng thành 15% hoặc 16%", ông Lực đưa ra đề xuất.

Theo ông Lực, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở bởi nhiều phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng tiếp tục phát triển... Từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 700 nghìn tỷ đồng đến 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn (ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng).

Do đó, cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính; kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được các cơ hội mới; nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, quan tâm rủi ro hệ thống tài chính; chú trọng điều tiết cung - cầu bất động sản...

Ông Lê Xuân Nghĩa thì cho rằng đảo nợ là một thuật ngữ không xấu, bắt buộc như vậy vì kỳ hạn ngắn 3 năm nên phải đảo lên thành 6 năm, 9 năm. Nhắc lại giai đoạn trước, trái phiếu của Chính phủ không thể phát hành kỳ hạn dài 1 năm, 3 năm, giải ngân đầu tư công chưa xong đã đáo hạn trái phiếu. Cuối cùng Chính phủ hạ quyết tâm tìm mọi cách để đẩy kỳ hạn trái phiếu Chính phủ lên 5-10 năm, thậm chí 30 năm.

“Trong vòng 3 năm chúng ta làm được điều đó. Làm được cũng bằng hai chữ minh bạch. Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn thời hạn xông xênh, nếu cũng làm được như vậy với doanh nghiệp thì quá tốt”, ông Nghĩa bày tỏ.

Tuy nhiên, ông Nghĩa cũng lo ngại là đến giờ này vẫn chưa biết có được nới hạn mức tín dụng (room tín dụng) hay không, trong khi room cũ thì nhiều ngân hàng đã cạn kiệt. Về vấn đề cấp room mới, theo quan điểm của ông, muốn chống lạm phát chi phí đẩy thì phải dùng thuế để chống, giảm lạm phát xuống dưới mức kỳ vọng thì có thể nới room.

Đưa ra một số kiến nghị, chuyên gia Lê Xuân Nghĩa đề xuất từ nay đến cuối năm phải ra được Nghị định 153 sửa đổi về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu. Các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang.

Bên cạnh đó, phải có một kế hoạch xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp để có được nguồn vốn trung dài hạn lâu dài. Cuối cùng là các doanh nghiệp không nên phát hành chịu lãi suất cao, không được bán các dự án đang có để giải quyết nợ trái phiếu, tránh để mất uy tín và nhanh chóng đăng ký xếp hạng, bảo mật thông tin.