Tôi được mời mua một căn hộ hình thành trong tương lai nhưng bị chậm tiến độ 3 năm tại quận Bình Thạnh, TP HCM với giá 42 triệu đồng một m2. Theo đó, tổng giá trị hợp đồng căn hộ là 2,8 tỷ đồng, đóng 25%, khi đủ pháp lý khởi công sẽ đóng tiếp theo tiến độ. Đây là một mức giá khá mềm so với mặt bằng giá nhà chung cư tại khu Tây, Nam và Đông TP HCM đều đang chào bán chung cư đang xây 50-60 triệu đồng một m2 trở lên, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT).
Theo lời môi giới tư vấn, giá bán căn hộ chờ pháp lý tại Bình Thạnh này rẻ hơn thị trường hiện nay ít nhất 30%. Tôi rất thích vị trí dự án căn hộ này, giá rẻ và trả chậm cũng không gây áp lực tài chính. Tuy nhiên, việc chờ pháp lý quá lâu là một điểm trừ, do chủ đầu tư chưa trả lời được câu hỏi chính xác khi nào dự án sẽ đủ điều kiện để xây dựng và về đích nên tôi vẫn còn phân vân chưa đưa ra quyết định.
Xin chuyên gia tư vấn giúp liệu tôi có nên đầu tư căn hộ chờ pháp lý với giá rẻ 30% không? Nếu chọn phương án đầu tư này, tôi nên rà soát những yếu tố nào để suất đầu tư được an toàn và những thuận lợi cũng như khó khăn khi đầu tư chung cư chờ pháp lý? Xin chân thành cảm ơn!
Nga, quận Gò Vấp, TP HCM
Chuyên gia trả lời:
Trước khi chọn đầu tư tài sản, bạn cần lưu ý 3 việc: bảo toàn vốn, pháp lý an toàn, sau đó mới cân nhắc đến lợi nhuận. Căn cứ vào thẩm định giai đoạn tiền đầu tư, mua căn hộ chờ pháp lý giá rẻ 30% phạm vào cả 3 quy tắc tối kỵ này. Về bảo toàn vốn, đây là một suất đầu tư không đảm bảo do loại tài sản này mua dễ bán khó, thanh khoản kém. Bạn có thể dạo một vòng các chợ online chào bán chung cư vướng pháp lý hiện ế ẩm ra sao, người bán tháo chạy khỏi suất đầu tư rất nhiều và người mua lại rất ít. Nếu mua một tài sản khó bán được, cơ hội thu hồi vốn (tức bảo toàn vốn) của bạn rất thấp.
Về pháp lý, dự án nằm chờ, là một yếu điểm rất lớn khó có thể khắc phục trong một sớm một chiều. Đồng nghĩa với việc bạn có thể đối mặt với kịch bản tiếp tục chờ đợi lâu hơn dự kiến. Về lợi nhuận, mức giá rẻ 30% mà bạn đề cập chỉ là ước tính lý thuyết, dân gian gọi là "đếm cua trong lỗ", vì mức lợi nhuận thực tế chính là khi bạn bán được tài sản và chốt lời thành công. Đánh giá chung, mua nhà pháp lý lỏng lẻo có thể dẫn đến tiền mất tật mang, nên hàng càng rẻ lại càng rủi ro cao, cần thận trọng.
Nếu đầu tư vào căn hộ này bạn sẽ nhận những rủi ro gì? Và những cơ hội nào sẽ đến với bạn? Trả lời được hai câu hỏi này, bạn sẽ cân nhắc được thiệt hơn để ra quyết định đầu tư.
Cần nhìn thẳng vào thực tế mức rủi ro bạn phải chịu khi mua nhà giá rẻ chờ pháp lý là rất lớn. 25% số tiền đóng trước xem như bạn nộp "hụi chết" không có ngày về. Bạn sẽ không có thời gian cụ thể nào cho việc này, thậm chí 3 năm sau nếu chưa xong pháp lý, chủ đầu tư vẫn giữ vậy thì phải chờ đợi trong vô vọng.
Nếu pháp lý may mắn hoàn chỉnh, giá bán cho khu vực quận Bình Thạnh trong giai đoạn tiếp theo không dưới 100 triệu đồng một m2. Có thể bạn nghĩ rằng đây sẽ là lợi nhuận tiềm năng trong tương lai, song thực tiễn có nhiều biến số hơn thế. Bởi hợp đồng đang ký kết chỉ là dạng đặt cọc, do vướng pháp lý chưa thể ký hợp đồng mua bán nên chủ đầu tư có thể "lật kèo" trả lại tiền đã thu không kèm theo mức bồi thường hoặc bồi thường rất thấp.
Như vậy, có nên đầu tư hay không phụ thuộc vào nội dung hợp đồng đặt cọc có chặt chẽ không. Bạn cần xem lại các điều khoản thoả thuận trong hợp đồng, cách tốt nhất để bảo toàn suất đầu tư này là nhờ tham vấn luật sư trước khi quyết định ký kết mua tài sản. Nhưng ngay cả khi đã có một hợp đồng chặt chẽ, khả năng chủ đầu tư lật kèo có thể xảy ra đến 90%. Quan sát diễn biến thực tế trên thị trường bất động sản cho thấy, nhiều dự án tại TP HCM đã từng xảy ra kịch bản lật kèo tương tự như vậy. Khi bạn muốn mua hàng rẻ, đừng quên phía chủ đầu tư cũng toan tính bán hàng có lãi và không bị lỗ.
Nếu kiện tụng vì bị bẻ kèo, bạn sẽ mất rất nhiều thời gian, khoản đền bù nếu có, cũng thấp hơn so với lãi suất ngân hàng kỳ hạn 12 tháng. Với rủi ro quá cao, bạn nắm đằng lưỡi trong một thương vụ đầu tư nhiều bất trắc, số phận tài sản do người khác quyết định.
Cuối cùng có nên đầu tư căn hộ chờ pháp lý giá rẻ hay không là do bạn quyết định. Tuy nhiên, lời khuyên cho tình huống này là bạn nên thận trọng cân nhắc thiệt hơn. Hãy nhớ quy tắc: cầm cán dao tốt hơn nắm đằng lưỡi. Tiền trong túi bạn là tiền của bạn, nhưng một khi tiền từ túi của bạn chảy qua túi của người khác rồi, bạn muốn lấy lại là điều cực kỳ khó khăn trong thời điểm thị trường bất động sản khát vốn như hiện nay.
Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á