Theo báo cáo của CTCK KB (KBSV), việc các doanh nghiệp đẩy mạnh phát hành trái phiếu giai đoạn 2019 - 2021 làm gia tăng áp lực đáo hạn vào năm 2022 - 2026. Riêng năm 2023 và 2024, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu lần lượt đạt 374,3 nghìn tỷ đồng và 381,2 nghìn tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120,4 nghìn tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121,1 nghìn tỷ đồng (chiếm 32,0%).

Dòng tiền kinh doanh âm

KB cho rằng, trong giai đoạn 2020 - 2021, các doanh nghiệp bất động sản quy mô vốn chủ sở hữu (VCSH) dưới 20.000 tỷ đồng có dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh (CFO) dương không ấn tượng, riêng nhóm có VCSH từ 1.000 - 5.000 tỷ âm CFO trong năm 2021 và quý I/2022.  Nguyên nhân chính là nhóm doanh nghiệp này đẩy mạnh hoạt động đầu tư, mua dự án mới giá trị lớn bằng dòng vốn vay nợ cũng như phát hành cổ phiếu. Trong khi đó, nhóm cổ phiếu vốn hóa trên 20.000 tỷ đồng có kết quả kinh doanh ấn tượng hơn với CFO dương mạnh trong giai đoạn 2019 - 2021 mặc dù duy trì đầu tư dự án lớn mới.

Theo KBSV đánh giá, với diễn biến thị trường bất động sản ảm đạm trong thời gian vừa qua, rủi ro cao hơn nằm ở nhóm quy mô nhỏ và vừa do sử dụng đòn bẩy cao trong khi chất lượng dự án và khả năng bán hàng thấp hơn.

Có thể nhận thấy rõ các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục đẩy mạnh đầu tư dự án mới với động lực từ dòng tiền tài chính khi CFO đang có xu hướng thấp dần đi trong giai đoạn 2020 - 2021.

Mặc dù doanh số bán hàng tốt trong giai đoạn 2019-2021 nhưng nhìn chung, các doanh nghiệp BĐS khó có thể giảm nợ, bởi nhóm này vẫn phải tích lũy và triển khai các dự án mới để có thể huy động thêm nguồn vay nợ nhằm trả nghĩa vụ nợ đáo hạn của trái phiếu đã phát hành từ các năm trước.

Khả năng thanh toán trái phiếu thấp

Dự kiến đầu tháng 9/2022, NHNN sẽ thực hiện nới room tín dụng cho hệ thống ngân hàng để hoàn thành chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng 14% trong năm 2022. Với động thái này phần nào sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản theo 2 góc độ: Các doanh nghiệp có nguồn tiền mới để vay đảo phần nợ trái phiếu đến hạn. Tuy nhiên phương án này chỉ áp dụng được đối với các doanh nghiệp có dự án mới và còn tài sản đảm bảo chất lượng tốt; Thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ ấm trở lại vào các tháng cuối năm khi dòng tín dụng được khai thông, doanh nghiệp giải phóng được lượng hàng tồn kho.

Tuy nhiên, với diễn biến lạm phát diễn ra căng thẳng, động thái tăng lãi suất đang trở nên phổ biến ở các quốc gia và Việt Nam dự kiến khó tránh khỏi xu hướng chung để giảm bớt áp lực về tỷ giá. Bên cạnh đó, lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vốn đầu tư bất động sản của doanh nghiệp cũng như cá nhân.

Như vậy, trong năm 2023, khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản giảm sút trong khi lượng hàng tồn kho tích lũy còn rất lớn sau giai đoạn vừa qua.

Doanh nghiệp gặp khó khi đảo nợ

KB cho rằng, việc phát hành trái phiếu mới để đảo nợ sẽ gặp nhiều khó khăn trong thời gian tới đến từ cả phương diện chính sách và phần cầu. Về mặt chính sách, mới đây dự thảo sửa đổi lần 5 Nghị định số 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán trái phiếu doanh nghiệp được công bố với các thay đổi theo hướng tiếp tục siết chặt hơn đối với các tổ chức phát hành và nhà đầu tư bao gồm:

Cấm doanh nghiệp phát hành trái phiếu để góp vốn dưới hình thức góp vốn hoặc mua cổ phần tại doanh nghiệp khác hoặc cho doanh nghiệp khác vay vốn; Tổng dư nợ trái phiếu không vượt quá 3 lần VCSH năm liền kề có lãi và không có lỗ lũy kế; Nhà đầu tư chuyên nghiệp là cá nhân chỉ được mua trái phiếu riêng lẻ do công ty đại chúng phát hành và phải có tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh thanh toán.

Dự thảo này nếu được thông qua sẽ khiến các doanh nghiệp vốn gặp khó khăn tài chính, giới hạn trong việc tiếp cận nguồn tín dụng ngân hàng sẽ không thể phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Trong khi đó, nhu cầu của các nhà đầu tư cá nhân cũng sẽ giảm sút trong giai đoạn tới do: Mất niềm tin vào thị trường trái phiếu sau biến cố của các tập đoàn lớn; Mặt bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng tăng cùng với các rủi ro về kinh tế khiến một bộ phận nhà đầu tư ngại rủi ro sẽ chuyển tiền về kênh ngân hàng.

KB đánh giá, nhìn chung, cuối năm 2022 và năm 2023, 2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn. Đặc biệt đối với cá doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, chất lượng tài sản không cao sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng khi: Nguồn vốn vay ngân hàng khó tiếp cận; Nguồn vốn từ phát hành trái phiếu bị siết chặt; Sức hấp thụ của thị trường bất động sản trong năm 2023 - 2024 là không cao do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế. Trong khi đó với nhóm doanh nghiệp bất động sản lớn phần nào ít áp lực hơn nhờ quỹ đất lớn, còn tài sản đảm bảo để vay ngân hàng cùng với đó đủ điều kiện để phát hành trái phiếu mới cũng như có khả năng vay trái phiếu quốc tế.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp này vẫn phải liên tục tích lũy và triển khai dự án mới bất chấp các giai đoạn thị trường tăng trưởng nhanh và ở mức định giá cao để có khả năng huy động thêm nguồn vay nợ nhằm bổ sung dòng tiền nhằm thanh toán các nghĩa vụ đến hạn. Điều này cũng sẽ gây mất cân đối dòng tiền và làm giảm hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp bất động sản trong những năm tới./.