Đã sắp hết quý III, nhiều doanh nghiệp trong ngành bất động sản vẫn đang loay hoay với bài toán dòng vốn để phục hồi và tăng tốc nhằm đạt các mục tiêu đề ra. Nhiều doanh nghiệp chưa biết tới khi nào mới thoát được cảnh "đói vốn", thậm chí có thể đối diện với nguy cơ sụp đổ trên khối tài sản.

Tại diễn đàn “Chiến lược huy động vốn của doanh nghiệp trong hoàn cảnh mới” ngày 24/8 vừa qua, ông Võ Tân Thành - Phó Chủ tịch VCCI đánh giá: “Chính phủ đang nỗ lực thực thi các mục tiêu ổn định vĩ mô, kiềm chế lạm phát, trong đó việc ưu tiên nguồn lực để doanh nghiệp tiếp tục phục hồi đang được đặt lên hàng đầu. Hơn lúc nào hết, sau giai đoạn ảnh hưởng của dịch Covid-19 và tiến tới phục hồi kinh tế, nguồn lực vốn vẫn là đòn bẩy quan trọng để doanh nghiệp tiếp đà tăng tốc... Trước mắt và trong bối cảnh vĩ mô còn nhiều biến động, khó khăn hiện tại của doanh nghiệp vẫn là câu chuyện nguồn vốn hẹp, chưa thể đáp ứng nhu cầu phục hồi, tăng tốc, đặc biệt từ nay đến cuối năm 2022”.

Câu chuyện thiếu vốn đã diễn ra nhiều tháng nay nhưng vẫn chưa được tháo gỡ, điều đó đe dọa đến sự hồi phục và phát triển của hầu hết doanh nghiệp bất động sản. Trong hoàn cảnh đó, các doanh nghiệp cần nhận diện bối cảnh kinh tế và các kênh vốn ra sao để tìm ra cách thức khơi thông dòng vốn?

CÁC KÊNH DẪN VỐN ĐỀU KHÓ KHĂN

“Nguồn huy động vốn của doanh nghiệp đang gặp khó khăn ở hầu hết các kênh. Đặc biệt, doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp rủi ro lớn, có nguy cơ phá sản nếu cơ quan quản lý không cho tăng tỷ lệ tín dụng. Kể cả doanh nghiệp vững tài chính vẫn có thể gặp khó khăn từ tác động dây chuyền, gián đoạn thanh khoản trong chuỗi cung ứng”, TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế thông tin tới Reatimes.

Cụ thể, TS. Đinh Thế Hiển dẫn thông tin tăng trưởng tín dụng 6 tháng đầu năm khá cao, đạt 8,51%, so với năm 2021 là 5,47%. Là kênh vốn chính của các doanh nghiệp nhưng nợ xấu gia tăng ở các ngân hàng thương mại, nguồn thu nợ chậm buộc giảm mức cho vay, đặc biệt là với lĩnh vực bất động sản. Vốn tín dụng theo đó được dự báo có thể sẽ eo hẹp những tháng cuối năm 2022.

Kênh vốn thứ hai là từ thị trường cổ phiếu. Tuy nhiên, thị trường chứng khoán suy giảm tác động không nhỏ đến việc huy động vốn cổ phiếu. Năm 2021, VN-Index tăng 35,7% nhưng vốn cổ phần huy động chỉ đạt 177 ngàn tỷ đồng, chiếm 3% vốn hóa, là mức huy động rất thấp so với trái phiếu. Nguồn huy động năm 2022 tiếp tục suy giảm do thị trường chứng khoán có thể diễn biến không thuận lợi. Mặc dù gần đây, thị trường này ít nhiều khởi sắc nhưng vẫn chưa có đà tăng trưởng kéo dài.

Tiếp theo, huy động vốn trái phiếu cũng giảm mạnh do các ngân hàng thương mại không tham gia. Ông Hiển dẫn số liệu, quy mô trái phiếu doanh nghiệp năm 2020 gấp 4 lần năm 2016. Năm 2021, tổng giá trị phát hành trái phiếu là 495.029 tỷ đồng, tăng 23,6% so với năm 2020 (phát hành riêng lẻ chiếm 94,3%). Năm 2022, dự kiến số lượng phát hành sẽ giảm mạnh, ảnh hưởng tới nguồn vốn các công ty sản xuất kinh doanh và bất động sản.

Trao đổi với Reatimes, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho biết, ngành bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Nguồn vốn cần thiết với doanh nghiệp là nguồn vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và vốn thông qua các quỹ đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, hầu hết các ngân hàng đã hết room tín dụng và đang mong chờ tín hiệu lạc quan từ Ngân hàng Nhà nước. Trong khi đó, thị trường vốn Việt Nam vẫn đang rất sơ khai với 1% khối lượng trái phiếu phát hành ra công chúng và 99% còn lại là phát hành riêng lẻ. Điều này dẫn dắt thị trường theo xu hướng thiếu minh bạch và bền vững nên cơ quan quản lý đã có động thái kiểm soát chặt chẽ hơn.

Ông Lê Hoàng Châu cũng nhìn nhận, dòng vốn từ các quỹ đầu tư đang yếu kém. Mặc dù Luật Chứng khoán đã cho phép thành lập quỹ đầu tư bất động sản, song quỹ này vừa cho phép đầu tư, vừa cho phép tín thác bất động sản, khá ngược với xu hướng của thế giới, nên thực sự quỹ này chưa đủ mạnh. Đặc biệt, Việt Nam hiện chỉ có một quỹ tín thác duy nhất là quỹ Techcombank - TechREC, có quy mô khá nhỏ với số vốn là 50 tỷ đồng.

Về vốn FDI, ông Châu dẫn số liệu mới công bố từ Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính tới cuối tháng 8, tổng vốn FDI đăng ký chỉ đạt 6,35 tỷ USD, giảm 43,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng nói, đây là 7 tháng liên tiếp kể từ đầu năm, vốn FDI đăng ký mới sụt giảm so với cùng kỳ. Mặt khác, vốn FDI chủ yếu chảy vào bất động sản công nghiệp và các dự án khu đô thị lớn ở miền Bắc.

“Các nhà đầu tư đang trở nên dè dặt và cẩn trọng hơn với các quyết định đầu tư mới, trong bối cảnh nền kinh tế của cả khu vực Đông Nam Á chưa phục hồi hoàn toàn sau dịch Covid-19 và những diễn biến thiếu lạc quan trong xung đột Nga - Ukraine, đứt gãy chuỗi cung ứng, lạm phát gia tăng”, ông Châu nói.

Mặt khác, theo ông Lê Hoàng Châu, nguồn kiều hối về Việt Nam thường dành khoảng 20% đầu tư vào bất động sản nhưng hiện nay, kênh vốn này cũng đang có xu hướng sụt giảm.

Một kênh huy động vốn quan trọng khác với doanh nghiệp bất động sản là từ khách hàng thông qua hình thức bán nhà hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, các Ngân hàng thương mại hiện không cho phép vay để mua đất mà chỉ được vay đề phát triển dự án sau khi có quỹ đất. Do đó, ông Châu nhận định, vốn tín dụng ngân hàng vẫn là kênh vốn quan trọng của doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản đang rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn này.

“Điều 33, Nghị định 100/2015 quy định từ năm 2015 đến 2020, ngân hàng chính sách xã hội không được cho chủ đầu tư vay để thực hiện dự án nhà ở xã hội. Nếu vay tại các ngân hàng khác, doanh nghiệp chỉ được ưu đãi lãi suất thấp nhất 9%/năm do bất động sản không thuộc lĩnh vực ưu tiên. Ngân hàng Nhà nước cũng mới ban hành Chỉ thị 03, quy định không hạ chuẩn cho vay và không nới lỏng điều kiện vay, đồng nghĩa với việc có rất ít doanh nghiệp tiếp cận được tín dụng ngân hàng”, ông Châu nêu rõ.

Đối với gói 40.000 tỷ đồng, trong đó có 15.000 tỷ đồng cho vay mua nhà ở xã hội, nhưng đến nay không có sản phẩm để giải ngân. Do đó, ông Châu đề xuất phần tiền còn lại dành hỗ trợ cho những đối tượng đã vay với lãi suất thương mại, đặc biệt là các chủ nhà trọ hay người vay mua nhà ở xã hội đang trã lãi suất 9%/năm.

“Thủ tướng đã nhiều lần truyền đi thông điệp lợi ích hài hòa, khó khăn chia sẻ, tôi cũng mong muốn các ngân hàng thương mại cùng chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp bất động sản”, ông Châu bày tỏ.

Nhìn nhận ở một khía cạnh khác, TS. Đinh Thế Hiển đặt vấn đề: “Mục tiêu tăng trưởng dự kiến trong năm 2022 chỉ 6%, nguồn vốn cần chưa thực sự nóng, FDI cũng đang tập trung vào các lĩnh vực cần phục hồi, chứ chưa phải cần những dự án sản xuất - kinh doanh lớn. Tính đến ngày 15/8/2022, tín dụng toàn nền kinh tế đạt trên 11,45 triệu tỷ đồng, tăng 9,62%, trong khi cùng kỳ năm 2021 chỉ tăng 6,68%. Thế nhưng tại sao thị trường thời gian qua vẫn rất khát vốn, nhất là vốn ngắn hạn như năm 2016?”.

Bởi vậy, vấn đề chính ngành bất động sản cần giải quyết là làm sao để thu hút dòng vốn ngoài tín dụng ngân hàng và để nguồn vốn này phát triển đúng tính chất và ổn định hơn.

NỖ LỰC KHƠI THÔNG DÒNG VỐN PHỤC VỤ NHU CẦU TĂNG TỐC CUỐI NĂM

Khẳng định vai trò quan trọng của nguồn vốn tín dụng đối với ngành bất động sản, song TS. Đinh Thế Hiển cũng nhìn nhận, càng đòi hỏi tăng trưởng tín dụng đi kèm với phát triển kinh tế thì lại càng quay lại với xu thế phát triển thâm dụng vốn.

Theo TS. Hiển, vốn tín dụng ngân hàng thương mại chiếm 70% giá trị vốn bất động sản, thời hạn thu hồi bình quân 10 năm nên lâu dài, điều này sẽ gây bất ổn. Bên cạnh đó, bất động sản khai thác chiếm tỷ lệ nhỏ còn hơn 70% nhà đầu tư là lướt sóng. Khi giá chững lại thì thanh khoản giảm mạnh, ảnh hưởng ngay tới dòng tiền thu hồi của ngân hàng.

Chính vì vậy, các ngành kinh tế nói chung, trong đó có bất động sản nên chủ động tìm kiếm nguồn vốn bền vững. TS. Đinh Thế Hiển đã đưa ra các giải pháp:

Một là, giảm nhu cầu vốn tín dụng ngân hàng thương mại bằng cách cho vay theo tỷ lệ giảm dần các phân khúc không ưu tiên.

“Ít nhất nguồn vốn vay dành cho nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp phải cao hơn so với khoản vay phân khúc cao cấp, villa, biệt thự. Thường người mua phân khúc cao cấp sẽ có tài chính tốt, có nhà thứ 2 thì tỷ lệ cho vay chỉ nên ở mức 50%, thậm chí 40%. Còn cán bộ công nhân viên, mua những căn hộ trung cấp trở xuống thì tỷ lệ cho vay có thể từ 60 - 80%. Việc này ít nhiều tạo ra sự cân bằng và sẽ không lo thiếu vốn vay ưu đãi cho người thu nhập thấp và trung bình.

Chúng ta cần nhìn nhận lại khi mà việc cho người giàu vay đang diễn ra thuận lợi hơn. Trong khi, chỉ cần giảm tỷ lệ cho vay một căn biệt thự giá tầm 200 triệu/m2 là chúng ta có thể đáp ứng được nhu cầu vay của 10 căn hộ trung cấp, giá 40 triệu/m2 trở xuống”, chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển nhấn mạnh.

Hai là, khi việc phát hành trái phiếu sẽ tăng áp lực trả nợ, thiếu vốn, thì công ty bất động sản cần có thực lực tài chính bằng vốn chủ sở hữu.

“Công ty bất động sản là công ty đầu tư chứ không phải công ty môi giới hay trung chuyển, vì vậy yêu cầu vốn rất lớn. Dấu mốc khủng hoảng nhà đất năm 2012 đã khẳng định điều này. Nếu vẫn thiếu vốn, rõ ràng cần phải tăng vốn cổ phần của chính công ty bất động sản”, TS. Hiển lý giải.

Ba là, cần định chế tài chính hợp tác phát triển dự án như quỹ tín thác bất động sản hoặc tương tự và có hình thức hợp tác giữa quỹ với công ty theo từng dự án. Nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ sẽ an toàn hơn mua trái phiếu doanh nghiệp hoặc ký hợp đồng hợp tác với công ty.

Theo ông Hiển, Việt Nam có hình thức bán nhà hình thành trong tương lai, cũng là một kiểu góp vốn với công ty bất động sản của người có nhu cầu. Tuy nhiên, để đánh giá đúng và đủ về dự án, cần thông qua một quỹ tín thác đủ năng lực thẩm định, và giám sát giúp người mua.

Bốn là, thị trường trái phiếu phải có thanh khoản tốt mới phát triển được. Nếu không kiểm soát tốt việc phát hành trái phiếu riêng lẻ, không tuân thủ nguyên tắc của thị trường chứng khoán và thiếu công khai, minh bạch thì rủi ro sẽ rất lớn. Phải quản lý sàn và tổ chức tốt việc giao dịch trên sàn mới là hướng đi bền vững cho kênh này. Đó cũng là thế mạnh của công ty cổ phần đại chúng lớn và có niêm yết.

Bên cạnh đó, TS. Đinh Thế Hiển cũng cho rằng FDI đang là một điểm sáng trong các kênh vốn mà doanh nghiệp bất động sản có thể hướng đến. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến cuối tháng 6/2022, ngành bất động sản đứng thứ hai trong thu hút đầu tư FDI với tổng vốn trên 3,15 tỷ USD, chiếm 22,5% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Song, theo ông Hiển, chúng ta cũng cần cơ chế để hấp thụ tốt nguồn vốn này. Thực tế, số vốn FDI đăng ký vào thị trường qua từng năm không được giải ngân hết do vướng mắc ở hệ thống pháp lý xung quanh quá trình phát triển dự án. Mặc dù được nhà đầu quan tâm, nhưng các quy định pháp lý cho những loại hình bất động sản mới như condotel, officetel chưa được ban hành đầy đủ và kịp thời. 

Bởi vậy, các quy định về pháp lý cho các loại hình bất động sản mới nên được rà soát, chính sách đầu tư nước ngoài cũng cần được điều chỉnh kịp thời sao cho phù hợp và theo kịp với những biến động của kinh tế toàn cầu. Ngoài ra, chất lượng giao thông và cơ sở hạ tầng cần được tập trung hoàn thiện và nâng cao.

Trong đó, bất động sản công nghiệp nên chuyển đổi mô hình đầu tư theo hướng phát triển bền vững, chú trọng môi trường, trách nhiệm xã hội bởi xu thế phát triển xanh đang là yêu cầu quan trọng của các nhà đầu tư FDI.

CẦN SỚM CÓ CÁC GIẢI PHÁP PHÙ HỢP VÌ LỢI ÍCH CHUNG CỦA NỀN KINH TẾ

Trước hết, để có các giải pháp, ứng xử phù hợp hơn với những diễn biến xấu trên thị trường, các chuyên gia đều đồng tình với việc nhận thức vai trò và đóng góp thực chất của lĩnh vực bất động sản. Theo TS. Đinh Thế Hiển: “Việt Nam hiện nay có nhiều quan điểm trái chiều về vai trò của ngành bất động sản. Nhưng nếu chưa hiểu được vai trò chân chính của ngành bất động sản thì không thể đánh giá. Các chuyên gia tài chính độc lập không ai cho rằng bất động sản là nguyên nhân của khủng hoảng kinh tế. Trong khủng hoảng tài chính châu Á năm 2006, khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008, ai cũng biết là do chính quyền không quản lý được hoạt động đầu tư. Thực tế, chúng ta nên nhìn nhận rõ hơn vai trò thực chất của ngành này trong hệ thống kinh tế nói chung”.

Thống kê tổng hợp từ nhiều nguồn của Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV cho thấy, năm 2021, kinh doanh bất động sản đóng góp 3,58% GDP, xây dựng 5,95%. 6 tháng đầu năm 2022, kinh doanh bất động sản đóng góp 3,32% GDP, xây dựng 5,44% GDP. Lưu ý đây là chỉ tính lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản, chưa kể đóng góp ở lĩnh vực nhà ở hay những lợi ích lan tỏa.

Trong đó, lĩnh vực gắn chặt với bất động sản là xây dựng, hai lĩnh vực này đóng góp khoảng 10,45% (số liệu trước dịch Covid-19, 2019). Tuy nhiên, đây vẫn là con số khiêm tốn so với các nước khác, như Thái Lan 14,5%, Mỹ 18,2% và Trung Quốc 14,1%, trong đó, hệ số lan tỏa rất lớn. Vì vậy, Trung Quốc rất quan tâm đến lĩnh vực bất động sản.

Mặc dù có vai trò quan trọng, nhưng câu chuyện vẫn được ngành bất động sản nhắc tới nhiều trong thời gian qua là việc bao giờ nới room tín dụng cũng như giữ kiểm soát tín dụng tốt bằng cách nào? Trong khi đó, tín dụng đã tăng chậm lại đáng kể trong hai tháng gần đây do Ngân hàng Nhà nước chưa phân bổ hạn mức tăng trưởng mới. Nếu Ngân hàng nhà nước vẫn giữ mức tăng trưởng tín dụng 14%, thì từ đây đến cuối năm, chỉ còn hơn 4% phân bổ cho tất cả các ngành nghề.

“Nếu không nới room tín dụng ngay thì cực kỳ khó giải ngân với gói hỗ trợ lãi suất. Không nên chờ đến quý IV, cuối năm khi tăng trưởng tín dụng và lạm phát êm rồi mới nới room tín dụng vì như vậy quá trễ so với nhu cầu phục hồi của nền kinh tế và của doanh nghiệp”, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia khẳng định tại diễn đàn "Chiến lược huy động vốn cho doanh nghiệp trong hoàn cảnh mới”, diễn ra ngày 24/8 vừa qua.

Cũng trong ngày 24/8, Ngân hàng Nhà nước đã có cuộc họp bàn về tăng trưởng tín dụng năm 2022, trong đó có vấn đề nới room tín dụng để tạo thuận lợi thúc đẩy phát triển các mục tiêu kinh tế xã hội mà Chính phủ đã kiên trì triển khai thời gian qua. Mặc dù vậy nếu có nới room vẫn phải đảm bảo ổn định nền kinh tế và kiểm soát chặt lạm phát. 

TS. Đinh Thế Hiển đánh giá, thực tế là thị trường bất động sản vẫn đang được Chính phủ kiểm soát tốt, để hướng đến phát triển lành mạnh, bền vững hơn.

"Chúng ta chỉ cần giữ ổn định cho dòng vốn vay, ưu tiên theo phân khúc, không để ngành bất động sản tăng trưởng nóng do đầu cơ là có thể bình ổn thị trường. Việt Nam đã có Nghị quyết 18 hay những chính sách khác của Chính phủ để quản lý thị trường bất động sản, nhưng hoàn toàn không có siết tín dụng, bởi 14% đã là mức tín dụng cao nhất trong các năm. Đây là hoạt động kiểm soát cho đúng với các quy định từ trước đến nay của Ngân hàng Nhà nước", TS. Đinh Thế Hiển nói.

Các chuyên gia tài chính cũng nhấn mạnh, để ngành bất động sản phát phát triển ổn định, góp phần tích cực vào tăng trưởng chung của nền kinh tế thì bên cạnh vai trò điều tiết của cơ quan quản lý, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải chủ động nỗ lực cải thiện hồ sơ năng lực, đưa dòng vốn đi vào việc phát triển, tạo ra các giá trị thực chất và bền vững./.

 

Bài viết cùng tác giả Thu Ngà »