Tôi được chào một căn nhà phố mặt tiền đường Trần Quang Khải, phường Tân Định, quận 1, TP HCM có diện tích đất 75 m2, kết cấu một trệt 3 lầu, giá 30 tỷ đồng. Môi giới cho biết chủ nhà đang có hợp đồng cho thuê 50 triệu đồng một tháng và sẽ sang lại hợp đồng thuê này khi khách mua nhà.

Tôi thích căn nhà này nhưng còn băn khoăn giá bán 30 tỷ đồng liệu có quá cao, sợ mua hớ. Tôi dự định làm hồ sơ vay 30% vốn đối ứng và dùng tiền cho thuê để trả một phần lãi và nợ gốc ngân hàng. Vì vậy, tôi lo ngại nếu hợp đồng thuê không bền, sẽ ảnh hưởng đến việc trả nợ ngân hàng về sau.

Xin chuyên gia tư vấn giúp tôi có nên chọn mua nhà phố mặt tiền căn cứ vào hợp đồng thuê giá cao? Nếu tôi vay vốn đối ứng 30% khi mua căn nhà phố này và dùng một phần tiền khai thác cho thuê để trả lãi liệu có gặp rủi ro gì không?

Tôi từng thấy trường hợp các chuỗi bán lẻ trả lại mặt bằng hàng loạt làm giá thuê nhà phố mặt tiền giảm rất mạnh. Tôi nên làm gì để xem xét giá thuê hiện tại có tương xứng với giá trị của căn nhà? Xin chân thành cảm ơn.

Đức Trung, Tân Bình, TP HCM

Chuyên gia trả lời:

Tùy vào nhu cầu của người mua mà có nhiều tiêu chí để đánh giá giá trị của một bất động sản. Người quan tâm đến lãi vốn - chênh lệch giữa giá bán ra so với giá mua vào - sẽ chú trọng đến giá đầu vào rẻ, bên cạnh việc kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá.

Muốn giữ tài sản chống trượt giá sẽ quan tâm nhiều đến tính ổn định quy hoạch, hạ tầng tiện tích, dân cư và giá tham chiếu của tài sản tương tự trong khu vực. Trường hợp sở hữu bất động sản để khẳng định giá trị bản thân thì dựa vào độ khan hiếm hoặc tính biểu tượng của bất động sản. Ví dụ: nhà ở các khu vực đắt đỏ, mang tính biểu tượng nhưng hiếm có người bán, nhà mặt tiền ở các trục đường chính quận trung tâm, shophouse thương mại ở các đại dự án hoành tráng...

Với người mua có nhu cầu tối ưu hóa hiệu quả khai thác dòng tiền trên chính bất động sản đó, giá trị của nó được đánh giá dựa vào tỷ suất lợi nhuận một năm của "thu nhập dòng tiền" trên "giá trị tài sản".

Tỷ suất này có các mốc: thấp dưới 3% một năm, trung bình 3-4,5% một năm, tốt 4,5-5,5% và xuất sắc 6-8%, thậm chí hơn. Tuy nhiên, cần phân biệt "doanh thu cho thuê tối đa" - con số hay được bên bán và môi giới đề cập - để đẩy giá trị tài sản với "lợi nhuận thu về" - là thu nhập thực tế bỏ túi sau khi đã trừ đi tất cả chi phí và tỷ lệ trống bình quân.

Chẳng hạn một căn nhà có tổng doanh thu tối đa 100 triệu, sau khi trừ hết chi phí và tỷ lệ trống, thu nhập thực tế (lợi nhuận thu về) chỉ còn khoảng 50 triệu là bình thường. Thông thường, thu nhập thực tế được tham chiếu bằng chính giá cho thuê nhà nguyên căn, nghĩa là khoản thu nhập có được mà người chủ nhà không phải bỏ bất kỳ công sức và thời gian ra làm. Thu nhập thực tế này cũng không bị ảnh hưởng khi việc cho thuê lẻ trồi sụt tỷ lệ lấp đầy qua từng tháng.

Trường hợp của bạn nên tìm hiểu thêm về giá cho thuê nhà tại khu vực để tính phương án dự phòng. Nếu đơn vị đang thuê trả nhà, bạn vẫn có thể nhanh chóng cho khách hàng khác thuê lấp đầy trở lại. Việc này cũng chuẩn bị cho bạn hàng rào phòng vệ rủi ro nếu bên bán tạo ra một hợp đồng thuê nguyên căn ảo để tăng giá bán và đánh lừa niềm tin của người mua.

Trên thực tế không ít thương vụ sau khi mua xong nhà phố mặt tiền, khách thuê có động thái bất ngờ chấp nhận mất cọc, chấm dứt hợp đồng thuê với chủ nhà mới. Đây là bẫy giá thuê khủng mà bên bán sử dụng để câu khách mua vào tròng.

Với tài sản bạn đang quan tâm và cân nhắc, hiệu quả cho thuê trên giá trị tài sản có tỷ suất lợi nhuận (50 triệu đồng x 12 tháng) chia cho 30 tỷ đồng = 2% một năm, là mức khá thấp.

Về bài toán đòn bẩy tài chính, giả sử các số liệu: mua nhà 30 tỷ, vay 9 tỷ (vay vốn đối ứng 30%), lãi suất 12%/năm (không tính 1-2 năm đầu được khuyến mãi), kỳ hạn vay 20 năm. Số tiền gốc và lãi đóng ngân hàng khoảng 120-130 triệu đồng một tháng.

Cho thuê nhà là hoạt động kinh doanh khá ổn định. Tuy nhiên, rủi ro trồi sụt giá thuê thường diễn ra trong vài năm gần đây do các yếu tố: ngành bán lẻ thay đổi thị hiếu tiêu dùng, dịch bệnh. Điều quan trọng bạn cần lưu ý là rủi ro này do thị trường khách quan hay sự chủ quan của người bán.

Nếu là rủi ro khách quan, bạn cần tính dự trù 70% thu nhập từ hoạt động cho thuê vào tổng số tiền phải trả ngân hàng. Nghĩa là giả sử khi người thuê trả lại nhà, nếu cần cho thuê nhanh, bạn vẫn có thể dễ dàng cho thuê lại với giá giảm 30% so với thị trường.

Với giá cho thuê nguyên căn đang là 50 triệu đồng, bạn nên dự toán 35 triệu đồng tiền cho thuê hàng tháng để tính vào nguồn tiền trả ngân hàng. Như vậy, bạn cần thêm 85-95 triệu đồng từ các nguồn ổn định khác để đủ trả lãi và nợ gốc hàng tháng. Nếu khả năng tài chính của bạn không đáp ứng được việc này, bạn cần cẩn trọng khi cân nhắc quyết định đầu tư.

Với trường hợp sụt giảm nguồn thu nhập cho thuê do yếu tố chủ ý từ người bán, khả năng cao bạn có thể đã mua hớ giá căn nhà. Bởi vì bên bán đã cố tình đẩy giá cho thuê lên cao so với thực tế để tăng giá bán.

Do đó, trước khi quyết định xuống tiền đầu tư, bạn nên bỏ qua các yếu tố cộng thêm vào giá nhà như độ khan hiếm, vị thế, hay hiệu quả khai thác dòng tiền. Thay vào đó, bạn tìm hiểu định giá tham khảo tài sản này như một căn nhà bình thường. Trên thị trường có rất nhiều đơn vị dịch vụ thẩm định giá độc lập có thể phát hành các chứng thư thẩm định uy tín giúp bạn có thêm dữ liệu và cơ sở để khảo sát giai đoạn tiền đầu tư trước khi bước vào vòng thương lượng.

Bạn cũng có thể tự làm công việc thẩm định giá này một cách thủ công bằng cách chủ động so sánh các tài sản tương tự khác đang rao bán trong khu vực. Cách làm đơn giản là liên hệ các chuyên viên môi giới uy tín hoạt động ở khu vực quận 1 để tham vấn sơ bộ về các mức giá bán và giá thuê từng giao dịch thực tế trong vòng 6-12 tháng qua.

Một phương pháp đáng để tham khảo nữa là nhờ ngân hàng hỗ trợ thẩm định giá. Thông thường, nhà băng nào cũng có bộ phận định giá tài sản khá chuyên nghiệp để phục vụ hoạt động cho vay, thế chấp.

Ngoài ra, phương pháp hiệu quả nhất hỗ trợ quá trình định giá là mặc cả, đàm phán giảm giá trực tiếp. Bạn có thể thương lượng giảm giá nhiều lần, tỷ lệ giảm giá có thể căn cứ tương ứng với mức chênh lệch giữa các tài sản tương tự đang rao bán trên thị trường để đề phòng trường hợp bên bán thổi phồng tài sản.

Ông Lê Đức Kiên, Chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cho thuê