Nguồn cung và thanh khoản vẫn chưa mấy cải thiện

Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai với việc cho phép cấp sổ hồng cho các loại hình căn hộ nghỉ dưỡng có ý nghĩa rất lớn trong việc thúc đẩy thanh khoản thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nhưng kể từ khi có hiệu lực thi hành từ ngày 20/5/2023 đến nay, thị trường này vẫn ảm đạm.

Trong báo cáo thị trường công bố mới đây, Bộ phận R&D của Công ty DKRA Group cho biết, tính đến hết tháng 6/2023, nguồn cung và lượng tiêu thụ đã nhích tăng so với đầu năm, nhưng vẫn ở mức rất thấp so với cùng kỳ năm 2022. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, các chủ đầu tư vẫn thận trọng trong việc đưa sản phẩm mới ra thị trường.

Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, trong quý II/2023, nguồn cung mới đón nhận 76 căn đến từ 5 dự án mở bán, tăng so với quý I nhưng chỉ bằng 4% so với cùng kỳ năm 2022. Sức cầu thị trường tăng không đáng kể, lượng tiêu thụ mới đạt 50 căn, tương đương 66% nguồn cung mở bán, hoạt động giao dịch chỉ tập trung tại một vài dự án nhất định. Những khó khăn chung của thị trường, biến động kinh tế vĩ mô, vướng mắc pháp lý chậm được giải quyết... là những yếu tố tác động đến tâm lý khách hàng, khiến thanh khoản thị trường chưa như kỳ vọng.

Ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận 75 căn nguồn cung mới đến từ 4 dự án mở bán. Lượng tiêu thụ đạt 44% nguồn cung mới, tương đương 33 căn. Ước tính, có hơn 80% dự án sơ cấp đóng giỏ hàng để điều chỉnh lại giá bán và chính sách bán hàng phù hợp.

Riêng phân khúc condotel, quý II vừa qua ghi nhận nguồn cung tăng mạnh so với quý trước đó với khoảng 378 căn đến từ 3 dự án mở bán, phần lớn giao dịch tập trung tại những dự án có pháp lý hoàn thiện, được ngân hàng bảo lãnh và được vận hành bởi những đơn vị quốc tế 4-5 sao.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản đang triển khai nhiều dự án nghỉ dưỡng đánh giá, dù còn phải chờ hướng dẫn cụ thể, song Nghị định 10/2023 được ban hành ít nhiều tác động tích cực đến thị trường trong bối cảnh khó khăn hiện nay, giúp nhà đầu tư vào loại hình bất động sản này có thêm niềm tin.

“Dẫu vậy, việc cấp giấy chứng nhận cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn rất chậm, đồng thời chưa có sự thống nhất giữa Luật Đất đai và các sắc luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… Điều này ảnh hưởng lớn đến tâm lý người mua các tài sản nghỉ dưỡng, đây cũng là lý do khiến sức tiêu thụ hiện nay rất yếu bởi các nhà đầu tư vẫn chưa thể xác định được chính xác liệu có cấp được sổ hồng hay không”, vị lãnh đạo này nói, đồng thời nhấn mạnh, cần phải sớm thể chế hóa việc cấp giấy chứng nhận cho các tài sản nghỉ dưỡng để giải tỏa áp lực cho thị trường này.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra rằng, trong quý II/2023, các sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp gần như không ghi nhận giao dịch, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ của nhà đầu tư mua trước đó, tồn kho lớn. Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất nhằm kích cầu thị trường… nhưng hiệu quả không cao.

Giá bán bất động sản nghỉ dưỡng có xu hướng đi ngang trong cả 6 tháng đầu năm 2023. Các sản phẩm ở khu vực miền Nam ghi nhận giá bán cao nhất, đạt gần 200 triệu đồng/m2, còn khu vực miền Bắc và miền Trung có giá bán khoảng 80 triệu đồng/m2. VARS dự báo, cần chờ đến quý cuối năm nay để quan sát sự biến chuyển thanh khoản bất động sản nghỉ dưỡng.

Khó phục hồi trong ngắn hạn

Bất động sản nghỉ dưỡng cần thêm thời gian để trở lại đường đua, ít nhất là với tầm nhìn từ nay đến năm 2025, do đó sẽ khó có đột biến trong ngắn hạn.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels APAC

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhìn nhận, dù quy định về việc cấp sổ đỏ cho một số loại hình bất động sản mới đã được ban hành, trong đó có các tài sản nghỉ dưỡng, nhưng quá trình triển khai trên thực tế luôn có độ trễ. Mặt khác, những vướng mắc về pháp lý, sự khó khăn tài chính… vẫn hiện hữu khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc hoàn thành và bàn giao dự án cũng ảnh hưởng đáng kể đến sự hồi phục của bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo bà Trang, tác động của đại dịch Covid-19 cộng thêm kinh tế khó khăn, việc giải quyết thủ tục pháp lý còn chậm… khiến một bộ phận nhà đầu tư vào loại hình bất động sản này nản lòng, thị trường đã có hiện tượng bán “cắt lỗ” của những người khó khăn tài chính. Do đó, trên thị trường thứ cấp, giá bất động sản nghỉ dưỡng ven biển nhiều khả năng sẽ vẫn không tăng so với mức ban đầu mua từ chủ đầu tư.

Còn ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels APAC cho hay, mô hình condotel vẫn sẽ là sản phẩm chiếm thị phần lớn trong mảng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam, nhưng nguồn cung bắt đầu có sự sụt giảm mạnh qua các năm. Theo thống kê của Savills Hotels, có 16.000 căn condotel và biệt thự nghỉ dưỡng được mở bán trên thị trường vào năm 2019, trước khi “mất phanh” lao về mức 4.000 căn vào năm 2021. Trong năm 2022, thị trường có hơn 8.000 sản phẩm condotel được mở bán, nhưng cũng có xu hướng giảm mạnh khi bước sang năm 2023.

Đại diện Savills cho hay, thanh khoản của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nhìn chung vẫn còn thấp, người mua cũng chọn lọc rất kỹ các dự án. Khác với trước đây, thay vì đổ xô vào mua đất vườn, đất rẫy…, thì nay dòng tiền đầu tư tập trung vào các sản phẩm đã hoàn thành, đáp ứng nhu cầu sử dụng và khai thác kinh doanh ngay.

“Bất động sản nghỉ dưỡng cần thêm thời gian để trở lại đường đua, ít nhất là với tầm nhìn từ nay đến năm 2025, do đó sẽ khó có đột biến trong ngắn hạn. Tuy vậy, sức cầu rục rịch tăng ở một số dự án cho thấy tín hiệu phục hồi bắt đầu xuất hiện, cùng với đó là sự hỗ trợ tích cực từ việc thúc đẩy giải ngân đầu tư công, phát triển hạ tầng giao thông kết nối...”, ông Mauro Gasparotti đánh giá.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Group nhìn nhận, cơ chế “tan băng” của thị trường địa ốc sẽ đi theo hướng bất động sản nhà ở (phục vụ nhu cầu tiêu dùng thiết yếu) phục hồi trước, song song với kinh tế tăng trưởng ổn định trở lại. Sau khi người dân có tích lũy và tài chính dư dả mới nghĩ đến bất động sản nghỉ dưỡng vốn được hiểu là ngôi nhà thứ hai, không phải là loại bất động sản tiêu dùng thiết yếu.

“Vì thế, bất động sản nghỉ dưỡng cần ít nhất 3 năm nữa mới tìm lại thế cân bằng và dần xuất hiện tín hiệu tích cực đáng kể. Trước mắt, thị trường chưa có hy vọng tăng tốc trong 2 quý cuối năm 2023 và nhiều khả năng đà giảm thanh khoản của các tài sản nghỉ dưỡng ven biển còn tiếp diễn”, ông Thắng dự báo.

Cùng góc nhìn, bà Trang Bùi cũng cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng cần chờ đợi sự hồi phục từ nền kinh tế toàn cầu và trong nước, cùng với việc có hướng dẫn cụ thể cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Ngoài ra, động lực cũng sẽ đến nếu thị trường du lịch có chuyển biến tích cực hơn. Kỳ vọng với những yếu tố hỗ bên ngoài cùng chuyển động mới trong nội tại lĩnh vực bất động sản nghĩ dưỡng sẽ giúp thị trường này sớm hồi phục.