Thủ tướng Phạm Minh Chính vừa có ý kiến chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ). Việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ nhằm thể chế hóa Nghị quyết 18 của Hội nghị Trung ương 5, khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Tín hiệu tích cực

Đến thời điểm này, các bộ ngành liên quan vẫn trong quá trình nghiên cứu thành lập sàn giao dịch QSDĐ nên chưa có nhiều thông tin để cung cấp. Tuy nhiên, các chuyên gia và doanh nghiệp (DN) trong lĩnh vực bất động sản đều nhìn nhận đây là chủ trương đúng đắn, đột phá và tốt cho thị trường.

Chuyên gia tài chính - bất động sản TS Phạm Anh Khôi cho rằng Việt Nam đã có sàn giao dịch chứng khoán, sàn giao dịch hàng hóa và sàn giao dịch trái phiếu cũng mới ra đời… đều đang phát huy tác dụng rất tốt, tạo ra lợi ích cho các bên. Người mua, người bán không bị "hớ" giá, đồng thời tiết kiệm thời gian, chi phí của các bên.

Theo ông Khôi, ở các nước phát triển, có đến 99% các tài sản bất động sản được giao dịch qua sàn chứ không ai mua bán trực tiếp với nhau. Còn ở Việt Nam, lâu nay các sàn tư nhân chủ yếu giao dịch các bất động sản hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng (căn hộ chung cư, nhà dự án), còn nhà thổ cư, QSDĐ vẫn chưa giao dịch qua sàn.

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng Giám đốc Công ty CP DRH Holdings, cũng đánh giá chủ trương lập sàn giao dịch QSDĐ của Chính phủ là thông tin tích cực cho thị trường bất động sản. Vì khi có sàn, tài sản là QSDĐ buộc phải được các bên kiểm chứng chặt chẽ mới được đưa vào giao dịch; có cơ chế giao dịch rõ ràng, minh bạch nhằm bảo vệ an toàn cho cả bên mua lẫn bên bán; người mua có thể dễ dàng xác lập quyền sử dụng một lần khi kết hợp cả công chứng và đăng bộ sang tên, qua đó giảm thiểu thủ tục hành chính. Sàn giao dịch cũng giúp công tác quản lý giá đất, tính thuế được thuận lợi hơn, hạn chế thất thoát trong việc kê khai nộp thuế.

Ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, cho rằng khi triển khai sàn giao dịch QSDĐ, có thể Chính phủ muốn khai thác hết công năng, giá trị của tài sản là QSDĐ nhằm mang lại lợi ích cho các bên.

Cụ thể, khi có sàn giao dịch QSDĐ, các doanh nghiệp quỹ đất cần giao dịch hoặc cần hợp tác sẽ dễ dàng tìm được đối tác phù hợp. Thực tế, nhu cầu này lâu nay rất lớn nhưng đôi khi các bên lại không tìm được nhau. Nhiều doanh nghiệp muốn phát triển dự án nhưng rất khó tìm được đơn vị có quỹ đất phù hợp, nhất là quỹ đất nông nghiệp.

Với cá nhân, cũng dễ dàng mua bán QSDĐ qua sàn, tránh được tình trạng khủng hoảng, sốt giá, ép giá… Trong khi đó, nhà nước cũng rất thuận lợi trong việc quản lý giao dịch bất động sản, tránh thất thoát tiền thuế, mất thời gian cho các thủ tục xác minh, định giá… "Theo tôi, có thể hình dung sàn giao dịch QSDĐ giống như mô hình giao dịch hàng hóa hiện hành, trong đó Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan quản lý, còn Sở Tài nguyên và Môi trường các địa phương sẽ tham gia vận hành" - ông Trần Khánh Quang nói.

Quan trọng nhất là cơ chế vận hành

Dưới góc độ DN, ông Ngô Đức Sơn cho rằng cơ quan quản lý khi nghiên cứu thành lập và vận hành sàn giao dịch QSDĐ cần xem xét một số vấn đề như: tổ chức bộ máy như thế nào? Trường hợp tài sản là QSDĐ đi kèm quyền sở hữu nhà thì giao dịch ra sao? Người dân, DN có phải bắt buộc mua bán QSDĐ qua sàn hay không? Các luật, quy định liên quan đến đất đai, công chứng, nhà ở, thương mại... như thế nào vẫn còn bỏ ngỏ.

TS Phạm Anh Khôi băn khoăn một số vấn đề khác như: cơ chế vận hành sàn như thế nào? Ai sẽ giám sát? Sàn có được xã hội hóa hay nhà nước quản lý?. "Điều quan trọng là tính công khai, minh bạch để có thể thu hút người dân, DN, tổ chức có tài sản QSDĐ tham gia. Ngoài ra cũng cần có cơ chế khuyến khích, ưu đãi mang tính chất thị trường hợp lý sẽ thu hút được các thành phần tham gia sàn giao dịch QSDĐ, có cả nhà đầu tư nước ngoài. Điều này sẽ rất tốt cho thị trường bất động sản Việt Nam" - ông Khôi nhìn nhận.

Trong khi đó, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng còn quá sớm để nhận định về tính hiệu quả và tác động của sàn giao dịch QSDĐ khi các nội dung liên quan vẫn chưa thể hiện. Tuy nhiên, việc Chính phủ yêu cầu các bộ ngành liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch QSDĐ được xem một bước tiến mới, đột phá, thúc đẩy thị trường bất động sản minh bạch, thuận tiện hơn. "Vấn đề lớn nhất của sàn giao dịch này là cơ chế vận hành hợp lý và tin cậy trong bối cảnh còn nhiều vấn đề liên quan đến pháp lý cho tài sản bất động sản còn chưa hoàn chỉnh" - chuyên gia này nêu quan điểm.

TS Phạm Anh Khôi đề nghị nhà nước cần thúc đẩy tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các bất động sản trước khi tiến tới thành lập sàn giao dịch. Bởi đây là câu chuyện khá dài để các quyền tài sản của người dân, DN được xác lập trước khi đưa QSDĐ lên sàn giao dịch. 

"Điều quan trọng vẫn là cơ chế vận hành, kỹ thuật, pháp lý ra sao để mọi việc được thuận lợi. Chủ trương Chính phủ đưa ra đều muốn tốt cho thị trường nhưng đôi khi lại tạo ra cơ chế xin cho. Nếu việc mua bán QSDĐ qua sàn mà có cơ chế xin - cho chắc chắn sẽ khó khăn cho các bên tham gia. Vì vậy, Chính phủ một khi đã tổ chức, triển khai sàn giao dịch QSDĐ cần có cơ chế tốt nhất cho người tham gia, thu hút họ bằng cách khuyến khích chứ không nên bắt buộc, dễ dẫn đến tình trạng giao dịch cho có, không đúng mục tiêu định hướng ban đầu".