Đã có những tín hiệu tích cực trên thị trường bất động sản (BĐS) thời gian gần đây nhưng áp lực vẫn còn rất lớn. Điều đó đòi hỏi những giải pháp mạnh mẽ hơn để giúp thị trường BĐS sớm hồi phục, lan tỏa đến các ngành kinh tế khác.

Sức ép trái phiếu đáo hạn còn lớn

Trong bối cảnh thị trường BĐS đang dần chuyển biến nhờ sự thay đổi tích cực của chính sách vĩ mô, Công ty CP Vinhomes cho biết trong tháng 6-2023, dự án Vinhomes Sky Park - tòa tháp căn hộ hạng sang kết hợp trung tâm thương mại đầu tiên tại Bắc Giang - đã ra mắt với tỉ lệ hấp thụ đạt 74% kể từ khi mở bán.

Ở TP HCM, việc ra mắt phân khu Glory Heights (sản phẩm hợp tác giữa Mitsubishi và Vinhomes) nằm trong đại đô thị Vinhomes Grand Park góp phần "phá băng" thị trường BĐS phía Nam. Hơn 2.000 căn hộ được đặt cọc thành công chỉ trong vòng 34 giờ ngay trong lần đầu mở bán. Tính tới ngày 24-7, hơn 900 căn đã hoàn thành ký hợp đồng mua bán dù chưa hết thời hạn làm thủ tục.

Về việc huy động vốn liên quan trái phiếu doanh nghiệp (DN), báo cáo thị trường trái phiếu DN quý II của Công ty Chứng khoán MBS cho thấy 6 tháng đầu năm 2023, khối lượng trái phiếu DN phát hành đạt 65.252 tỉ đồng, giảm 65% so với cùng kỳ năm ngoái. Dù vậy, thị trường đã có những tín hiệu khởi sắc từ cuối quý II và BĐS là nhóm ngành có tỉ trọng phát hành trái phiếu DN lớn nhất khi chiếm hơn 50% tổng giá trị trái phiếu phát hành.

Dù vậy, một trong những khó khăn ở thời điểm hiện tại, theo phản ánh của các DN, là sức ép đáo hạn trái phiếu vẫn không nhỏ. Theo thống kê của MBS Research, DN công bố chậm trả lãi gốc trái phiếu trong quý II với giá trị lưu hành ước tính gần 24.300 tỉ đồng. 

Từ đầu năm đến nay, khoảng 82 DN thông báo về việc chậm, hoãn thanh toán gốc, lãi trái phiếu với ước tính tổng giá trị trái phiếu chậm trả khoảng 183.000 tỉ đồng, chiếm 17% dư nợ trái phiếu DN của toàn thị trường. Trong đó, nhóm ngành BĐS chiếm tỉ trọng lớn nhất, khoảng 73% khối lượng chậm trả. Khó khăn về vốn cũng khiến giá trị mua lại trước hạn trái phiếu của ngành BĐS chỉ đạt khoảng 5.700 tỉ đồng trong quý II/2023.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia và DN, một tín hiệu tích cực được kỳ vọng sẽ đem lại "làn gió mới" cho thị trường trái phiếu BĐS: Hệ thống giao dịch trái phiếu DN riêng lẻ đã chính thức đi vào hoạt động từ ngày 19-7. 

Theo quy định, trong vòng 3 tháng, khoảng 1.200 mã trái phiếu riêng lẻ sẽ bắt buộc phải lên sàn giao dịch với tổng giá trị 1 triệu tỉ đồng. Đây được xem là một bước tiến lớn khi tạo ra sân chơi mới, minh bạch hơn dành cho nhà đầu tư chuyên nghiệp, giúp tăng thanh khoản và từng bước khôi phục niềm tin cho thị trường này.

Ông Hoàng Công Tuấn, Kinh tế trưởng Công ty Chứng khoán MBS, cho rằng từ năm 2020-2022, thị trường trái phiếu DN là một kênh dẫn vốn quan trọng cho các DN nói chung và DN BĐS nói riêng khi có hơn 40% lượng trái phiếu được phát hành thuộc lĩnh vực BĐS. 

"Cuối năm 2022, đầu năm 2023, thị trường này rơi vào trầm lắng chủ yếu do nhiều nhà đầu tư hoang mang, niềm tin sụt giảm. Kết quả, phần lớn DN BĐS không còn tiếp cận được kênh dẫn vốn này, gây áp lực không nhỏ đến sức khỏe tài chính và triển vọng kinh doanh. Việc vận hành sàn giao dịch trái phiếu DN riêng lẻ sẽ góp phần gia tăng khả năng hồi phục cho thị trường, bắt đầu từ triển vọng tăng tính thanh khoản cho các sản phẩm này" - ông Hoàng Công Tuấn nhận xét.

Khi các nhà đầu tư có thể mua hoặc bán sản phẩm trái phiếu DN riêng lẻ trên một thị trường quản lý tập trung, niềm tin đối với thị trường nói chung và trái phiếu của DN BĐS nói riêng sẽ dần được phục hồi. Qua sàn giao dịch này, DN BĐS cũng thông tin chính xác sức khỏe tài chính và triển vọng kinh doanh của mình, từ đó khuyến khích các nhà đầu tư quay trở lại. Đây chính là tiền đề để khơi thông một nguồn vốn quan trọng cho thị trường BĐS.

Tiếp cận vốn cần cởi mở hơn

Trong bối cảnh sức ép trái phiếu DN đáo hạn vẫn lớn, các DN BĐS lại lo khó tiếp cận vốn khi Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa ban hành. Thông tư này có hiệu lực từ ngày 1-9, quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay.

Theo Khối Phân tích VNDIRECT, mục tiêu của Thông tư 06 là nhằm kiểm soát sử dụng vốn đúng mục đích, giảm rủi ro về xử lý tài sản bảo đảm. Việc góp vốn bằng cách mua cổ phần hoặc rót vào dự án chưa đủ điều kiện pháp lý là nhu cầu khó kiểm soát mục đích sử dụng; không có cơ sở để đánh giá thường xuyên tình hình tài chính, hoạt động, khả năng trả nợ của bên nhận vốn góp. Đối với DN BĐS, quy định dự án phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mới được vay vốn cũng là một thách thức.

"Còn một số bất cập như quy định dự án đủ điều kiện mở bán mới được vay vốn, trong khi DN cần thi công hoàn thiện cơ sở hạ tầng trước, đủ điều kiện cơ sở hạ tầng mới được mở bán. Khi dự án đủ điều kiện mở bán và đã phát triển hoàn thiện cơ sở hạ tầng thì nguồn vốn vay không còn quá thiết yếu đối với DN BĐS nữa vì họ đã có thể mở bán và huy động vốn từ người mua nhà" - các chuyên gia VNDIRECT phân tích.

Như vậy, ngoài việc siết lại hoạt động của DN BĐS với các chính sách pháp lý đất đai, cơ quan quản lý còn siết khâu vay vốn NH, dẫn đến việc DN trong ngành này vốn đã khó khăn lại càng thêm khó trong thời gian tới. Trong bối cảnh này, dù lãi suất đang trên đà giảm nhưng việc Thông tư 06 được ban hành sẽ dẫn đến vấn đề siết khả năng tiếp cận vốn tín dụng đối với DN BĐS, thậm chí có thể làm lu mờ tác động của việc hạ lãi suất cho vay đối với các nhà phát triển BĐS.

Tổng giám đốc một công ty BĐS thừa nhận DN rất khó khăn, rất cần vốn nhưng không có tài sản thế chấp đủ điều kiện để vay. Bởi lẽ, trong khi dự án này bị vướng pháp lý thì dự án khác cũng chưa đủ điều kiện vay vì chưa được phê duyệt quy hoạch.

Trong khi đó, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Công ty CP Phú Đông (Phú Đông Group), phản ánh lãi suất vay hiện tại vẫn còn khá cao với khoảng 12%-13%/năm, thậm chí có NH vẫn cho vay tới 14%/năm, dù ưu đãi 1%-2% song lãi suất vẫn còn cao. DN dù có đủ điều kiện cũng không dám vay vì lo gánh nặng tài chính. Theo ông Phúc, nhà nước nên hướng đến cho vay đối với các dự án nhà giá thấp, dưới 3 tỉ đồng, để hỗ trợ chủ đầu tư đưa sản phẩm ra thị trường.

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Việt Nam, cho biết NHNN đã hạ lãi suất điều hành 4 lần trong thời gian qua, với mức giảm lần lượt 0,5% và 2% đối với tất cả loại lãi suất điều hành. Điều này sẽ giảm bớt chi phí vốn cho người vay và các tổ chức tín dụng, kích thích dòng tiền và tăng trưởng kinh tế.

Theo TS Sử Ngọc Khương, Thông tư 02 và 03 do NHNN ban hành vào cuối tháng 4 cho phép cơ cấu lại nợ và giữ nguyên nhóm nợ cho DN gặp khó khăn, bao gồm cả việc tổ chức tín dụng mua trái phiếu DN. "Những thông tư này sẽ cho phép các nhà đầu tư BĐS tổ chức lại tài chính của họ, tạo ra dòng tiền, giảm thiểu các thách thức về thanh khoản và tài chính" - TS Sử Ngọc Khương đánh giá. 

(Còn tiếp)