Cơn khát vốn kéo dài

“Thị trường bất động sản trầm lắng trong suốt hơn 2 năm qua do sức cầu yếu, người mua giữ tâm lý thận trọng, còn doanh nghiệp khó tiếp cận vốn vay, dự án tắc pháp lý kéo dài. Qua khảo sát nhiều doanh nghiệp, chúng tôi thấy rằng, nếu không có giải pháp mang tính đột phá thì chỉ 23% doanh nghiệp còn trụ lại đến hết quý III/2023. Chia sẻ này của ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã phần nào khái quát tình hình của các doanh nghiệp địa ốc hiện tại.

Trên thực tế, dù mặt bằng lãi suất đã giảm đáng kể, nhưng việc tiếp cận vốn vay vẫn chưa dễ dàng với các doanh nghiệp địa ốc. Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Giáp Văn Kiểm, Chủ tịch AVLand Group cho hay, thị trường đang chứng kiến một thực tế buồn là tiền trong hệ thống ngân hàng dồi dào nhưng khó đưa ra lưu hành khi doanh nghiệp muốn vay cũng không đáp ứng đủ các điều kiện.

Khách hàng chuyển tiền cọc cho đơn vị phân phối G.Empire. Ảnh: Thành Nguyễn

“Đa phần doanh nghiệp địa ốc đã đem tài sản cầm cố từ giai đoạn trước nên hiện không còn tài sản đảm bảo để tiếp tục vay ngân hàng, cho dù lãi vay giảm. Không đủ điều kiện vay vốn nên việc duy trì hoạt động ngày càng trở nên khó khăn hơn đối với các doanh nghiệp lĩnh vực này”, ông Kiểm nhấn mạnh.

Trong một diễn biến khác, việc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 06/2023 sửa đổi Thông tư 39/2016 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó đưa thêm một số quy định đối với các nhu cầu vốn không được cho vay… cũng được cho là tạo thêm hàng rào tiếp cận tín dụng ngân hàng đối với các doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể, Thông tư 06/2023 nêu rõ các hạng mục không được cấp tín dụng gồm đảo nợ, thanh toán tiền góp vốn, mua chuyển nhượng phần vốn góp tại các công ty cổ phần chưa niêm yết, thanh toán tiền góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với các dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh…

Lãi suất giảm, nhưng tiếp cận tín dụng chưa dễ dàng trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp gặp khó trong huy động vốn từ trái phiếu cũng được xem là nguyên nhân dẫn đến thiếu hụt dòng tiền.

Báo cáo của Công ty Chứng khoán VNDirect cho biết, sau khi bất ngờ tăng mạnh trong tháng 6, hoạt động phát hành và mua lại trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đã giảm trở lại trong tháng 7 khi tính đến ngày 26/7/2023, chỉ có 12 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ thành công với tổng giá phát hành đạt 4.320 tỷ đồng, giảm 84,7% so với tháng 6. Lũy kế 7 tháng đầu năm, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ phát hành đạt 61.652 tỷ đồng, giảm 69,4% so với cùng kỳ năm trước. Hoạt động mua lại trước hạn trong tháng 7 cũng giảm với tổng giá trị mua lại vào khoảng 13.983 tỷ đồng.

Dù vậy, theo VNDirect, hoạt động đàm phán thay đổi điều khoản và điều kiện trái phiếu giữa các tổ chức phát hành và các trái chủ vẫn diễn ra tích cực. Tính đến ngày 26/7/2023, có 38 tổ chức phát hành đạt được thỏa thuận gia hạn thời hạn trái phiếu với trái chủ và đã báo cáo chính thức lên Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) với tổng giá trị trái phiếu được gia hạn là hơn 52.500 tỷ đồng.

Không chỉ đối mặt với suy giảm phát hành mới, áp lực trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn tiếp tục gia tăng trong tháng 8/2023, trong khi danh sách các doanh nghiệp chậm thanh toán theo công bố của HNX vẫn tiếp tục tăng lên.

Theo VNDirect, trong tháng 8 này, ước tính sẽ có hơn 27.900 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn, tăng khoảng 31% so với tháng trước đó (số liệu đã loại trừ các trái phiếu được mua lại trước hạn đến ngày 26/7/2023). Tính đến cuối tháng 7, có khoảng 65 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp, theo thông báo của HNX. Ước tính, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp này vào khoảng 172.620 tỷ đồng, chiếm khoảng 15,8% tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ toàn thị trường, trong đó phần lớn tổ chức phát hành là các doanh nghiệp bất động sản.

Từ thu trước…

Hiện tại, thị trường bắt đầu xuất hiện tín hiệu tích cực về nguồn cung, nhưng số lượng dự án mở bán chính thức chưa nhiều, chủ yếu là để “dò đá qua sông”. Một số dự án đang được chủ đầu tư gom tiền bằng nhiều hình thức.

Chẳng hạn, tại Bắc Từ Liêm, dự án Han Jardin Khu Ngoại giao đoàn - Tây Hồ Tây (tòa NO1-T6) đang ra hàng đợt 1 với 110 căn hộ. Thông tin từ các môi giới cho hay, sản phẩm có mức giá thấp nhất từ 63 triệu đồng/m2. Trước đó, dự án đã nhận đặt chỗ với mức cọc phổ biến từ 50-100 triệu đồng/căn và một trong những đơn vị nhận cọc là Công ty cổ phần Bất động sản G.Empire.

Được biết, dự án Han Jardin gồm 2 tòa nhà T6 và T7, do Tổng công ty Xây dựng Hà Nội (Hancorp) làm chủ đầu tư. Sau đó, Taseco Land nhận chuyển nhượng lại tòa T6 và G.Empire hiện là một trong những đơn vị phân phối cho dự án.

Thông tin từ phía môi giới cho hay, dự án không cần bảo lãnh ngân hàng vì chủ đầu tư cam kết bàn giao nhà vào tháng 11/2023. Hiện tại, khách hàng mua nhà vẫn đóng tiền theo tiến độ bình thường.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho hay, lâu nay, hầu hết dự án căn hộ chung cư thường có một bên hoặc nhóm trung gian mua sỉ rồi bán ra thị trường với giá cao hơn so với giá mua ban đầu từ chủ đầu tư. Các bên “ôm hàng” sẽ hưởng chênh lệch từ việc mua đi bán lại, đây là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà tăng cao, minh chứng là trong năm 2022, dù thị trường bất động sản trầm lắng, nhưng giá bán căn hộ tại không ít dự án vẫn tăng tới 30-40%.

“Các nhóm ôm hàng như trên làm thị trường méo mó, làm người mua nhà chịu thiệt. Kinh nghiệm thực tế cho thấy, người mua nhà nên liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư để có giá bán chính xác, tránh bị chiếm dụng vốn hoặc các rủi ro trong quá trình mua bán, chuyển nhượng”, ông Thịnh nói.

… đến “bán” quyền đỗ xe dài hạn

Không chỉ thu trước, thu chênh… từ các dự án đang hay sắp mở bán, việc gom tiền cũng được chủ đầu tư dự án đã đưa vào vận hành nhiều năm tìm cách thực hiện thông qua việc “bán” quyền đỗ xe dài hạn như tại dự án Five Star Garden của Công ty TNHH Five Star Kim Giang.

Phản ánh tới Báo Đầu tư Chứng khoán, nhiều cư dân tại dự án cho hay, Công ty Five Star Kim Giang mới có thông báo chấm dứt việc thu phí theo tháng với các chỗ đậu xe ô tô, thay vào đó sẽ tiến hành xét duyệt nhu cầu thuê chỗ đậu xe của cư dân và thực hiện cho thuê dài hạn.

Các gói thuê được chia như sau: Gói 5 năm, giá thuê 60 triệu đồng (được ưu đãi 1 năm phí dịch vụ); gói 20 năm, giá thuê 200 triệu đồng (được ưu đãi 2 năm phí dịch vụ); gói 40 năm, giá thuê 320 triệu đồng (được ưu đãi 5 năm phí dịch vụ). Tiến độ thanh toán sẽ được cộng dồn và chỉ chia làm 3 đợt: Đợt 1 là 10% giá thuê, nộp tiền khi cư dân gửi đơn đăng ký; đợt 2 là 70% giá thuê khi hai bên ký hợp đồng (sau khi đăng ký 7 ngày); đợt 3 là 100% giá thuê khi được bố trí chỗ đỗ.

Theo các cư dân, từ việc đang cho thuê chỗ đỗ xe và thu tiền theo tháng, bỗng nhiên chủ đầu tư thay đổi thành thu một lần cho thời hạn dài, cư dân không những phải đóng một số tiền lớn trong bối cảnh khó khăn hiện tại, mà còn phải đối mặt với các rủi ro khi chưa biết “mặt mũi” hợp đồng thuê ra sao đã phải vào cọc.

Bình luận xung quanh vấn đề này, luật sư Nguyễn Minh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH Quản lý tòa nhà Việt (VietBuidings) cho rằng, việc Công ty Five Star Kim Giang áp đặt mức thời hạn và thu tiền theo tiến độ như vậy đặt ra nhiều vấn đề.

“Số tiền đóng cho chỗ đỗ xe theo các mức thời gian 5 năm, 20 năm và 40 năm là rất lớn và gây khó khăn cho cư dân. Giải pháp hợp lý (trong trường hợp chủ đầu tư chứng minh được quyền sở hữu bãi đỗ xe) là nên ký hợp đồng thuê dài hạn, nhưng linh hoạt thời gian đóng tiền theo tháng, quý hoặc tối đa nửa năm một lần sẽ hợp lý hơn”, ông Tuấn nói.