Thưa ông, sau nhiều phiên bản, Dự thảo Nghị định sửa đổi một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã có những thay đổi. Trong đó, điểm được quan tâm nhất là phương pháp thặng dư tiếp tục được quy định là một trong các phương pháp định giá đất, đúng như kiến nghị của VCCI vào phiên bản Dự thảo trước. Tuy nhiên, so với quy định hiện hành về phương pháp thặng dư, Dự thảo có những thay đổi đáng kể. Ông có ý kiến gì về những thay đổi này?

Có một số điểm chúng tôi muốn nhấn mạnh vào thời điểm này. Đó là, Dự thảo đã có những điều chỉnh quan trọng liên quan đến phương pháp thặng dư so với quy định hiện hành. Những điều chỉnh này về cơ bản là có tính định lượng hơn, giảm thiểu rủi ro cho việc định giá đất theo phương pháp này.

Tuy nhiên, quan điểm của chúng tôi để đảm bảo tính khả thi và hợp lý, cần cân nhắc thêm một số điểm.

Cụ thể là gì, thưa ông?

Theo Dự thảo, phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết, trừ một số trường hợp đặc biệt.

So với quy định hiện hành, các trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư đã thu hẹp đáng kể.

Quy định hiện hành, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư là: “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính”.

Điều này cần được xem xét lại. Bởi vì, phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai. Phương pháp này có thể áp dụng để định giá lô đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình hoặc đã được đầu tư xây dựng công trình nhưng công trình này có thể phá dỡ để xây dựng công trình mới với hiệu quả sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất.

Việc thu hẹp điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư có thể khiến cho việc xác định các phương pháp định giá đất chưa phù hợp đối với một lô đất, thửa đất có tiềm năng phát triển.

Phương án đề xuất của VCCI là gì, thưa ông?

Chúng tôi đề nghị cân nhắc quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư như quy định hiện hành.

Tức là “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính”.

Cùng với đó, chúng tôi cũng đề nghị xem xét lại tính hợp lý của quy định liên quan đến quyết định giá đất cụ thể.

Theo nội dung khoản 10, Điều 1 của Dự thảo, phương pháp thặng dư luôn phải kèm theo thực hiện phương pháp hệ số điều chỉnh. Nghĩa là, phương án đối với thửa đất định giá theo phương pháp thặng dư sẽ dùng phương pháp hệ số điều chỉnh để so sánh, nếu giá đất thấp hơn với giá đất xác định theo hệ số điều chỉnh giá đất thì quyết định bằng giá đất được tính theo hệ số điều chỉnh.

Thực tế, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, mỗi loại sẽ cần phương pháp định giá khác nhau, với giá trị riêng không thể thay thế. Dùng phương pháp hệ số điều chỉnh để định giá cho thửa đất chỉ phù hợp xác định giá theo phương pháp thặng dư dường như là chưa phù hợp.