Khi cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc ngày càng trầm trọng, ngày càng có lo ngại rằng nạn nhân tiếp theo có thể là Country Garden Holdings, nhà phát triển chuyên phân khúc nhà ở tại các thành phố cấp ba và cấp bốn.

Tại Trung Quốc nhiều năm qua, Country Garden là hãng địa ốc lớn nhất trong top 100 nhà phát triển bất động sản tính theo doanh số bán hàng, theo China Real Estate Information. Cách đây chưa đầy một năm, Country Garden vẫn được các nhà đầu tư coi là một trong những người hưởng lợi lớn nhất từ một loạt các biện pháp hỗ trợ mà chính quyền Trung Quốc triển khai để hỗ trợ lĩnh vực bất động sản.

Nhà phát triển này có các dự án khu dân cư ở nhiều thành phố kém thịnh vượng hơn của đất nước và báo cáo số giao dịch toàn quốc tương đương khoảng 50 tỷ USD. Tuy nhiên, nửa đầu 2023, công ty đã rơi xuống vị trí thứ 6 trong top 100.

Được dẫn dắt bởi Chủ tịch kiêm CEO Yang Huiyan, trước đây là người phụ nữ giàu nhất Trung Quốc, công ty có trụ sở tại Quảng Đông đã không thanh toán được khoản lãi tổng cộng 45 triệu USD cho hai trái phiếu đáo hạn hôm 7/8. Nhà phát triển bất động sản này vẫn có 30 ngày ân hạn trước khi bị dán nhãn "vỡ nợ".

Sandra Chow, Đồng trưởng bộ phận Nghiên cứu Châu Á-Thái Bình Dương tại CreditSights, cho rằng Country Garden đang phải vật lộn để thanh toán lãi, thay vì trả toàn bộ tiền gốc trái phiếu, cho thấy thanh khoản rất eo hẹp.

Trước đó, đã có nhiều lo ngại về những khó khăn tài chính của Country Garden. Đầu năm, khi thị trường bất động sản có đợt phục hồi ngắn sau dỡ bỏ các hạn chế chống dịch, cổ phiếu công ty trên sàn Hong Kong đạt 3,24 đôla Hong Kong (41 cent). Nhưng đến cuối tháng 7, nó chỉ còn 1,58 đôla Hong Kong (20 cent).

Hôm 31/7, công ty cảnh báo sẽ lỗ trong nửa đầu năm, do tỷ suất lợi nhuận trong hoạt động kinh doanh bất động sản giảm, phí tổn thất cao hơn đối với các dự án nhà ở trong bối cảnh doanh số bán hàng giảm, và lỗ ngoại hối do tỷ giá hối đoái biến động. Năm ngoái, công ty lỗ 6,1 tỷ nhân dân tệ (907 triệu USD), lần đầu tiên kể từ khi niêm yết vào năm 2007.

Country Garden không công bố quy mô của khoản lỗ dự kiến trong nửa đầu năm, nhưng sụt giảm doanh số bán nhà ở cho thấy con số sẽ ở mức đáng kể. Hồ sơ giao dịch chứng khoán tiết lộ doanh số bán hàng của công ty 6 tháng qua đã giảm 30% so với cùng kỳ, xuống còn 128,8 tỷ nhân dân tệ (gần 18 tỷ USD).

Lo ngại nổi lên

Đến hôm 8/8, cổ phiếu của công ty tiếp tục giảm và đóng cửa ở mức 1,13 đôla Hong Kong (14 cent). Giá trái phiếu trong và ngoài nước do Country Garden phát hành cũng lao dốc trong khi lợi suất tăng lên vì lo ngại về rủi ro thanh toán của công ty ngày càng cao.

Một trong những trái phiếu quốc tế đáo hạn vào tháng 1/2024 được giao dịch hôm 8/8 ở mức 22,8 cent, giảm hơn 70% so với giữa tháng 6, trong khi giá của một trong những trái phiếu bằng đồng nhân dân tệ đáo hạn vào năm 2026 đã giảm xuống 25,4 nhân dân tệ, từ mức cao nhất 97,5 nhân dân tệ vào tháng 1.

Theo một phát ngôn viên của Country Garden, công ty không thể thực hiện các khoản thanh toán lãi do doanh số bán hàng gần đây giảm sút và tình trạng thiếu vốn khả dụng.

Iris Chen, nhà phân tích tại Nomura đánh giá việc hoãn thanh toán lãi cho thấy tình hình thanh khoản tồi tệ hơn dự kiến. Country Garden sẽ phải thực hiện các khoản thanh toán trái phiếu khác vào tháng tới. Iris Chen dự đoán họ sẽ yêu cầu các trái chủ cho thêm thời gian để thanh toán nhằm ngăn chặn tình trạng vỡ nợ.

Guangdong Tengyue Construction Engineering, một công ty con của Country Garden, đã xoay xở để hoàn trả 800 triệu nhân dân tệ cho một trái phiếu trung hạn bằng đồng nhân dân tệ trong nước vào hôm 7/8, sau khi các trái chủ thực hiện quyền chọn bán - quyền yêu cầu nhà phát hành trả lại tiền gốc trước khi trái phiếu đáo hạn. Tuy nhiên, điều này không đủ để trấn an các nhà đầu tư trái phiếu của Country Garden. Một số trái phiếu phát hành bằng nhân dân tệ đã giảm hơn 10% vào ngày 8/8, với một số còn giảm hơn 20%.

"Dòng tiền âm mỗi tháng và phải trả nợ. Điều này bền vững như thế nào?", giám đốc điều hành của một công ty xếp hạng tín nhiệm đang theo sát tình hình tại Country Garden đặt vấn đề. Theo chuyên gia, nhà phát triển này sẽ gần như không thể tự mình giải quyết các áp lực nợ ngắn hạn. Ngay cả sự giúp đỡ tài chính từ các cổ đông cũng có thể không đủ.

Nguồn cơn khủng hoảng

Giống như nhiều nhà phát triển bất động sản Trung Quốc bùng nổ trước khi các cơ quan quản lý áp đặt các hạn chế với nguồn tài chính thông qua chính sách "3 lằn ranh đỏ", Country Garden phát triển mạnh những năm qua nhờ tiền vay. Trong hơn một thập kỷ cho đến năm 2019, họ dễ dàng huy động vốn hàng năm để trả nợ đáo hạn và chi tiêu cho các hoạt động của mình.

Nhưng chính sách "3 lằn ranh đỏ" nhằm hạn chế rủi ro với các nhà phát triển sử dụng đòn bẩy quá cao đã chấm dứt mô hình cấp vốn đó của Country Garden. Dòng tiền từ hoạt động tài chính của công ty chuyển sang âm vào năm 2020, khiến họ phải phụ thuộc vào tiền bán hàng.

Sự suy thoái của thị trường bất động sản bắt đầu từ năm 2021 khi Trung Quốc chống chọi với đại dịch Covid đồng nghĩa với việc dòng tiền từ hoạt động bán nhà mới cũng bắt đầu suy giảm. Doanh số của Country Garden đặc biệt tệ do công ty tập trung vào nhà ở các thành phố cấp ba và cấp bốn, nơi mà sự sụp đổ của thị trường nghiêm trọng hơn ở các thành phố cấp một và cấp hai.

Sự sụt giảm doanh số bán nhà tồi tệ hơn ở các thành phố hạng ba và hạng bốn, nơi tình trạng xây dựng quá mức diễn ra tràn lan và cung vượt cầu đang nghiêm trọng nhất. Điều đó có nghĩa Country Garden sẽ gặp khó khăn hơn trong việc thúc đẩy doanh số bán hàng, làm dấy lên mối lo ngại rằng công ty cuối cùng sẽ vỡ nợ trái phiếu.

Theo thống kê của Bloomberg, Country Garden và hai công ty con lớn của họ sẽ phải trả hơn 18,5 tỷ nhân dân tệ (2,5 tỷ USD) trái phiếu trong nước đáo hạn vào cuối năm nay, bao gồm 7,3 tỷ nhân dân tệ (một tỷ USD) đáo hạn vào tháng 9. Không có trái phiếu nước ngoài nào đáo hạn trong năm nay.

Vào cuối năm 2022, gã khổng lồ bất động sản này có tổng tài sản là 1.700 tỷ nhân dân tệ (265 tỷ USD) và tổng nợ phải trả là 1.400 tỷ nhân dân tệ (219 tỷ USD), bao gồm 271,3 tỷ nhân dân tệ (95 tỷ USD) nợ lãi. Ngoài ra, khoản nợ ngoại bảng có thể lên tới 200 tỷ nhân dân tệ, theo một nguồn tin có quan hệ với nhà phát triển. Nguồn tin cho biết nếu Country Garden vỡ nợ, tác động có thể nghiêm trọng như China Evergrande Group.

Evergrande, nhà phát triển bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới, đã tiết lộ vào tháng 7 rằng tổng nợ phải trả của họ lên tới 2.400 tỷ nhân dân tệ (375 tỷ USD) tính đến tháng 12/2022, bao gồm khoản vay 612,4 tỷ nhân dân tệ (95 tỷ USD). Họ đang cố gắng cơ cấu lại các khoản nợ, bao gồm 19 tỷ USD trái phiếu nước ngoài.

Country Garden đang xoay xở sao?

Country Garden cho biết "sẽ tích cực xem xét thực hiện các biện pháp khác nhau để đảm bảo an toàn cho dòng tiền, bao gồm nhưng không giới hạn ở việc giảm các chi phí hoạt động, đẩy nhanh các thỏa thuận thu hồi nợ, tích cực mở rộng các kênh tài chính cũng như quản lý và tối ưu hóa các thỏa thuận trả nợ". Công ty cũng nói rằng sẽ tích cực tìm kiếm hướng dẫn và hỗ trợ từ chính phủ và cơ quan quản lý.

Họ cũng đang cố gắng mở rộng các kênh tài chính của mình, theo các nguồn tin của Caixin. Tuy nhiên, đầu tháng này, công ty phủ nhận thông tin lên kế hoạch huy động 2,34 tỷ đôla Hong Kong (300 triệu USD) thông qua phát hành cổ phiếu. Dù vậy, vẫn có nguồn tin cho biết họ thực sự đang xem xét việc phát hành cổ phiếu, nhưng thời điểm chưa phù hợp và đang chờ cơ hội tốt hơn.

Trong khi vẫn chưa chính thức vỡ nợ trái phiếu, Country Garden vẫn có thể vay ngân hàng và phát hành trái phiếu mới. Nhưng một nguồn tin trong ngành tài chính cho biết, họ vẫn sẽ không thể huy động đủ tiền để lấp đầy khoảng trống do doanh thu bán nhà giảm.

Country Garden đã thành lập ba đội đặc nhiệm để thúc đẩy doanh số bán hàng. Công ty cũng giảm mua đất và sa thải nhân sự để tiết kiệm chi phí. Một nguồn tin cho biết thậm chí họ còn tiết kiệm chi phí cho các buổi lễ ra mắt dự án mới.

Cuối cùng, nhà phát triển này sẽ phải cố gắng kéo dài thời gian đáo hạn của các khoản nợ hoặc nhận được sự bảo lãnh từ chính quyền địa phương để có thể phát hành thêm trái phiếu. Nhưng với doanh số bán hàng vẫn chậm chạp, ngay cả việc phát hành trái phiếu có bảo lãnh cũng không giải quyết được các vấn đề tài chính, theo một chuyên gia từ tổ chức tài chính có trụ sở tại Quảng Đông.

"Country Garden đã làm tất cả những gì một công ty có thể làm, nhưng mọi thứ không được như ý muốn", vị này nói.

Phiên An (theo Caixin, WSJ)