Việc thu hẹp diện áp dụng của phương pháp thặng dư (như đề xuất mới trong dự thảo của Bộ Tài nguyên và Môi trường) được cho là có thể khiến cho việc xác định các phương pháp định giá đất chưa phù hợp đối với một lô đất, thửa đất có tiềm năng phát triển. Ông có bình luận gì về điều này?

Tôi đồng ý với ý kiến là dự thảo đã thu hẹp diện áp dụng phương pháp thặng dư. Đầu tiên là việc loại trừ, không áp dụng phương pháp thặng dư đối với các trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (theo khoản 4 Điều 5 dự thảo Nghị định 44 sau sửa đổi). Chẳng hạn, nếu lựa chọn phương án 2 tại điểm d khoản 4 Điều 5 thì các thửa đất, khu đất có giá trị tính theo bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, dưới 100 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 150 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại đều áp dụng phương pháp hệ số.

Như vậy, phương pháp thặng dư không áp dụng với các thửa đất có giá trị tính theo bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ. Điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư sẽ bị thu hẹp đáng kể.

Điều kiện để áp dụng phương pháp thặng dư trong Dự thảo Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra lần này là: “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng”.

Còn quy định tại Nghị định 44 hiện hành là: “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính”.

Trên thực tế, phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai. Phương pháp này có thể áp dụng để định giá lô đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình hoặc đã được đầu tư xây dựng công trình nhưng công trình này có thể phá dỡ để xây dựng công trình mới với hiệu quả sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất.

Theo tôi, dự thảo quy định là “chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng”; có thể dụng ý của cơ quan soạn thảo là: nếu trên đất đã có công trình hiện hữu (ví dụ trên đất đang có công trình xây dựng mà theo quy hoạch chi tiết sẽ phải phá bỏ để xây công trình mới) thì vẫn được phép dùng phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, các ý kiến liên quan cho thấy vẫn còn sự lo ngại về cách hiểu quy định pháp luật nên cơ quan soạn thảo cần chỉnh lý, làm rõ để có cách hiểu thống nhất về vấn đề này.

Để một lô đất định giá theo phương pháp thặng dư thì phải “chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng”. Nếu quy định như vậy thì có vẻ dự thảo chưa đủ tính bao trùm các trường hợp, kể cả những trường hợp không thể áp dụng các phương pháp định giá đất khác như so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất, thưa ông?

Đúng vậy, cũng cần lưu ý rằng pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị cho phép một số trường hợp không phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng nên dự thảo quy định theo hướng “chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng” là chưa phủ kín các trường hợp.

Ông có thể nêu những ví dụ khiến việc thu hẹp điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư có nguy cơ trở thành rào cản nếu được triển khai trong thực tế?

Tôi cho rằng, việc quy định chỉ áp dụng phương pháp thặng dư để định giá thửa đất, khu đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật là tương đối cứng nhắc và dễ dẫn đến lúng túng trong triển khai thực hiện.

Lý do là bởi phạm vi của hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật là rất rộng. Cụ thể theo Điều 3 Luật Xây dựng, công trình hạ tầng kỹ thuật gồm công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải, chất thải rắn... Như vậy, chỉ cần khu đất đã có đường dây điện hoặc đường cáp thông tin liên lạc chạy qua thì đã bị loại trừ khỏi trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư? Điều này là rất vô lý.

Như vậy cũng rất cần thống nhất về cách hiểu, bắt đầu từ chỉnh lý câu chữ?

Theo tôi, có thể dụng ý của cơ quan soạn thảo là: “... thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng”.

Tức là khu đất phải chưa được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch, chưa đầu tư công trình theo quy hoạch (cụm từ “theo quy hoạch chi tiết xây dựng” bổ nghĩa cho cả “kết cấu hạ tầng kỹ thuật” và “xây dựng công trình”). Tuy nhiên, như đã nêu trên, cơ quan soạn thảo cần chỉnh lý để có cách hiểu thống nhất, tránh tắc nghẽn khi triển khai thực hiện do mỗi người áp dụng pháp luật hiểu theo một cách khác nhau.

Ngoài ra, tôi cho rằng nên bỏ quy định chỉ áp dụng phương pháp thặng dư để định giá thửa đất, khu đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch. Vì thực tế việc định giá đất của một dự án có thể diễn ra tại nhiều thời điểm (căn cứ vào việc giao đất thành nhiều đợt theo tiến độ thu hồi đất, bồi thường), nên rất có thể khi định giá đất ở giai đoạn sau thì khu đất đã có sẵn hạ tầng kỹ thuật (do chính chủ đầu tư dự án xây dựng ở giai đoạn trước). Trường hợp này không thể loại trừ phương pháp thặng dư.

Thậm chí, ngay cả khu đất đã được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật bằng nguồn vốn ngân sách thì tôi cũng không tìm thấy lý do phải loại trừ phương pháp thặng dư khỏi công cụ định giá. Việc Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật sẽ gián tiếp làm mặt bằng giá đất trong khu vực tăng lên, tạo tham số đầu vào để định giá đất theo phương pháp thặng dư tăng, làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Do đó, cần bỏ quy định chỉ áp dụng phương pháp thặng dư để định giá thửa đất, khu đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch.