Nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có ý kiến chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Thông tin được các doanh nghiệp, cũng như người dân rất quan tâm, bởi việc mua - bán nhà đất là câu chuyện sát sườn với từng gia đình.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, đây là một quyết định thể hiện rõ sự quyết liệt từ phía Chính phủ trong công cuộc minh bạch hóa thị trường bất động sản.

Lâu nay việc giao dịch các bất động sản như nhà thổ cư trên thị trường chủ yếu thông qua các Môi giới cá nhân. Họ kết nối người bán với người mua và nhận phí môi giới. Sau đó, thị trường có thêm các sàn giao dịch bất động sản do tư nhân thành lập. Các sàn này cũng chỉ tập trung bán các bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo nhiều chuyên gia, bên cạnh các đóng góp cho thị trường, môi giới cá nhân hay sàn giao dịch do tư nhân thành lập vẫn còn một số hạn chế như thẩm định tính pháp lý của bất động sản, giá cả cũng khó công khai, minh bạch, thậm chí là giá trong, giá ngoài hợp đồng.

Còn tại sàn giao dịch quyền sử dụng đất, sàn sẽ bao gồm tất cả các sản phẩm trên thị trường: từ nhà đất riêng lẻ tới nhà dự án. "Các sản phẩm" muốn được giao dịch qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất, phải có thông tin được niêm yết cụ thể, rõ ràng, với sự kiểm chứng chặt chẽ, đặc biệt là tính pháp lý và công khai giá. Đây là căn cứ quan trọng giúp người mua yên tâm để thực hiện giao dịch, tránh tình trạng mua bán nhà trên giấy, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật.

Sàn giao dịch quyền sử dụng đất giúp thị trường minh bạch

Có thể thấy nếu được triển khai, mô hình sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ giúp khắc phục nhiều hạn chế trong việc mua - bán nhà đất hiện nay. Người mua cũng yên tâm hơn, tự tin hơn khi chọn lựa các bất động sản.

Theo các chuyên gia, việc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất, do cơ quan nhà nước quản lý sẽ tác động mạnh đến hoạt động mua - bán nhà đất của các môi giới hiện nay, giúp các thông tin như giá cả, tình trạng pháp lý, người bán có là chủ sở hữu hợp pháp hay không được thể hiện rõ ràng, minh bạch.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia: Sàn giao dịch sẽ giúp xây dựng được một cơ sở dữ liệu về các giao dịch mua bán, nhờ đó mà mọi thứ được công khai minh bạch, giao dịch như thế nào chúng ta đều biết.

PGS.TS Nguyễn Văn Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội: Trước đây chúng ta thấy rằng, phía nhà đầu tư bỏ vốn để tạo ra các sản phẩm bất động sản, sau đó nhà đầu tư lại trực tiếp bán phân phối ra thị trường. Thực tế cho thấy với một vòng tròn khép kín này có thể tạo ra sự độc quyền cho các chủ đầu tư bởi tính công khai minh bạch không cao. Do vậy mà nhiều người muốn mua lại khó tiếp cận khi nảy sinh mặt trái là xuất hiện doanh nghiệp sân sau, hay bán cho người quen… để tạo sự khan hiếm giả tạo nhằm đầu cơ nâng giá.

Ngoài ra, nhờ sự công khai về giá bán, các lần chuyển nhượng trước đó, nên sàn giao dịch cũng sẽ giúp công tác quản lý giá đất, tính thuế được thuận lợi hơn, hạn chế thất thoát.

Ông Nguyễn Ngọc Hiếu, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển BĐS SGO HOUSING: Khi mọi giao dịch được thực hiện qua sàn sẽ giúp thu thập được dữ liệu về giá mua bán trên thị trường, nhờ đó Chính phủ sẽ xác định giá mua bán thực từ đó xây dựng được các mức giá đền bù giải phóng mặt bằng phù hợp hỗ trợ cho quá trình triển khai dự án được đẩy nhanh.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến hiện đang băn khoăn về việc sàn giao dịch quyền sửu dụng đất sẽ được thành lập ở cấp nào? Chỉ ở cấp trung ương hay tại từng địa phương? Cơ quan nào sẽ kiểm tra giám sát việc thành lập và hoạt động của các sàn này liệu có xung đột hay trùng lặp công việc với các văn phòng công chứng? Đây là những nội dung cần được nghiên cứu làm rõ và phân tích kỹ lưỡng.

Kinh nghiệm quốc tế về sàn giao dịch bất động sản

Thực tế, theo ghi nhận, mô hình sàn giao dịch quyền sử dụng đất đã xuất hiện tại một số quốc gia trên thế giới, với các tên gọi khác nhau. Chúng ta hãy điểm qua 2 câu chuyện cụ thể được ghi nhận tại Trung Quốc và Singapore do các phóng viên thường trú Đài Truyền hình Việt Nam thực hiện.

Quản lý giao dịch bất động sản ở Singapore

Điểm mấu chốt trong cách quản lý thị trường bất động sản ở Singapore là dù bất động sản được giao dịch dưới bất kỳ hình thức nào như qua sàn giao dịch, qua môi giới hay tự đứng ra tiến hành thì đều phải đăng ký với cơ quan chức năng.

Ví dụ: giao dịch phổ biến nhất ở Singapore hiện nay là mua bán nhà ở xã hội hay còn gọi là nhà HDB.

Từ bước đầu tiên là khi có ý định bán nhà, chủ nhà đã phải tìm hiểu với cơ quan chức năng xem nhà có đủ điều kiện để bán hay chưa. Nếu đủ điều kiện, chủ nhà phải đăng ký với cơ quan chức năng về việc có ý định bán nhà.

Về phía người mua cũng vậy. Họ phải đăng ký với cơ quan chức năng về ý định mua nhà (cũng phải đủ điều kiện mới được mua). Sau đó, hai bên tiến hành các thủ tục mua bán trong đó cơ quan quản lý đóng trung gian để đảm bảo giao dịch diễn ra đúng luật, an toàn.

Liên quan đến quản lý giá và thuế. Singapore có hệ thống thông tin giao dịch bất động sản minh bạch, công khai trên mạng để cả người mua và người bán có thể tham khảo để đưa ra mức giao dịch hợp lý nhất. Qua đó, nhà nước thu đúng, thu đủ các khoản thuế và phí liên quan, không để xảy ra thất thoát. Cũng nhờ tính công khai minh bạch mà các giao dịch bất động sản có sự bất thường về giá cả sẽ bị thanh tra, kiểm tra.

Trung Quốc giao dịch bất động sản qua sàn

Bộ Nhà ở và Xây dựng Đô thị và Nông thôn cùng Tổng cục Quản lý Thị trường Nhà nước gần đây ban hành nhiều quy định nhằm gia tăng tỷ lệ người dân đăng ký giao dịch mua bán nhà cũ qua trung gian là các sàn giao dịch bất động sản thay vì tự mua bán với nhau. Đó là đề ra nhiều quy định buộc các sàn giảm phí môi giới theo quy tắc giá căn hộ càng cao thì tỷ lệ hoa hồng thấp, bắt buộc các sàn giao dịch khi công bố sản phẩm nhà bán trên sàn phải đảm bảo tính pháp lý, được kiểm tra qua nền tảng trên mạng.

Đối với các dự án mới việc giao dịch qua sàn là bắt buộc làm cơ sở để tăng tính pháp lý của dự án cũng như kết nối dễ dàng với ngân hàng để giải thực hiện hồ sơ vay vốn khi mua bất động sản vì liên đới trách nhiệm với chủ dự án nên các sàn giao dịch cũng phải nâng cao tính trách nhiệm trong thẩm định hồ sơ pháp lý, tài chính của chủ đầu tư để tư vấn cho khách hàng. Từ cơ sở dữ liệu quốc gia, các ngân hàng cũng dễ dàng có cơ sở để quyết định cho người vay vốn mua là căn nhà thứ 1 hay thứ 2 bởi thường mua căn thứ 2 lãi suất cao hơn, cùng nhiều yêu cầu khắc khe về tiền mặt.

Tại Trung Quốc, đất đai làm các dự án nhà ở của các tỉnh thành hầu hết đều phải đấu giá qua mạng lưới đấu giá công khai của nhà nước để đảm báo tính minh bạch. Nhờ có cơ sở dữ liệu lớn khổng lồ về bất động sản, dữ liệu công dân được kết nối ngày càng đồng bộ cả nước nên hỗ trợ đắc lực cho các giao dịch bất động sản ngày càng minh bạch.

Hiện nay, Việt Nam đã có sàn giao dịch chứng khoán, sàn giao dịch hàng hóa, sàn giao dịch bất động sản… và mới đây nhất là sàn giao dịch trái phiếu riêng lẻ. Sự ra đời của các sàn giao dịch đều là những bước tiến lớn, góp phần đưa thị trường phát triển theo hướng ổn định, bền vững và minh bạch. Bởi vậy, ý kiến chỉ đạo nghiên cứu về sàn giao dịch quyền sử dụng đất từ Thủ tướng Chính phủ được giới chuyên gia đánh giá cao, sát với yêu cầu của thực tế, khắc phục các nhược điểm của thị trường hiện nay.

* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!