Mặc dù có những tín hiệu tích cực từ cơ chế, chính sách, lãi suất ngân hàng nhưng hiện vẫn còn nhiều dự án bất động sản (BĐS) phải tạm dừng vì vướng mắc pháp lý, điều chỉnh quy hoạch, biến động nguyên vật liệu… Ngoài ra, nguồn vốn vay vẫn khó khăn khiến lượng tồn kho BĐS chưa thể giải quyết.
Ông lớn tồn kho lớn
Số liệu từ báo cáo tài chính quý II-2023 của các doanh nghiệp (DN) BĐS lớn cho thấy lượng hàng tồn kho có giá trị từ hàng ngàn đến hàng chục ngàn tỉ đồng, chủ yếu ở các dự án dang dở.
 |
Tồn kho cũng có thể xem là một yếu tố đảm bảo cho giai đoạn thị trường hồi phục. |
Đơn cử như Tập đoàn Novaland có giá trị tồn kho cuối quý II là hơn 139.000 tỉ đồng, tăng 3% so với đầu năm. Chủ yếu hàng tồn kho là BĐS đang xây dựng, gồm cả tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế xây dựng dự án. Tồn kho BĐS đã hoàn thành là hơn 11.000 tỉ đồng, giảm 5%.
Một tập đoàn chuyên nhà vừa túi tiền vùng ven là Nam Long Group có giá trị hàng tồn kho hơn 16.000 tỉ đồng, tăng gần 10% so với đầu năm. Tương tự, Tổng Công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp có tồn kho 21.600 tỉ đồng, tăng 3% so với cuối năm trước.
 |
| Biểu đồ: Thống kê lượng tồn kho các sản phẩm trong quý II-2023. Đồ họa: HỒ TRANG |
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thống kê từ số liệu báo cáo chưa đầy đủ của 17/63 tỉnh cho thấy lượng tồn kho BĐS trong quý khoảng 16.688 sản phẩm. Tỉ trọng tồn kho chủ yếu là phân khúc nhà ở riêng lẻ, đất nền của các dự án và căn hộ nghỉ dưỡng.
Theo Công ty Chứng khoán VNDirect, hiện các thủ phủ du lịch miền duyên hải cả nước có gần 30.000 căn shophouse, nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng tồn đọng, giá hàng chục tỉ đồng một căn. Sức tiêu thụ yếu khiến tồn kho hơn 90% sản phẩm, trở thành gánh nặng rất lớn cho chủ đầu tư. Trong đó, khu vực tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu có sức mua ở phân khúc nhà phố nghỉ dưỡng ở mức thấp nhất trong vòng năm năm trở lại đây.
Tái cấu trúc, chọn sản phẩm chiến lược
Dù giá trị tồn kho BĐS rất lớn, song nhiều chuyên gia vẫn lạc quan vì cho rằng tồn kho sẽ là tài sản để đảm bảo cho giai đoạn sắp tới, khi thanh khoản thị trường hồi phục.
BĐS là động lực liên quan đến các ngành khác. BĐS cũng là nền tảng lớn thu hút FDI và phát triển công nghiệp, hấp thu công nghệ và sáng tạo. Chính vì vậy, Nhà nước cần ưu tiên chính sách cho chiến lược phát triển kinh tế tổng thể. Nguyên tắc phát triển BĐS cần có thị trường vốn, có nghĩa là cần vốn dài hạn. Nếu nguồn vốn ngắn hạn và bị “tắc” thì rất khó phát triển.
TS HUỲNH PHƯỚC NGHĨA, chuyên gia kinh tế
Theo ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Nam Long, BĐS có ba rủi ro chính. Thứ nhất là rủi ro về thị trường khi thu nhập giảm, khủng hoảng niềm tin làm giảm nhu cầu, lệch pha cung - cầu. Rủi ro thứ hai là tài chính khi nguồn vốn cho BĐS gặp khó. Thứ ba là rủi ro về pháp lý dự án, trong đó việc tính tiền sử dụng đất là rủi ro hàng đầu.
Từ đầu năm đến nay, thị trường đã đón những tín hiệu về tháo gỡ khó khăn với nhiều cuộc họp được tổ chức, nhiều chính sách được ban hành.
Giải bài toán tồn kho, ông Quang cho biết chiến lược của Nam Long là phải “xuyên thủng” thị trường với dòng sản phẩm vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. DN chủ động xây dựng chính sách tài chính giãn tiến độ thanh toán để phù hợp với năng lực của đa số người mua.
“Tập đoàn duy trì chính sách tài chính lành mạnh, cân đối dòng tiền, tập trung cho công tác ưu tiên và công tác tiền phát triển dự án. Công ty sẽ thiết lập bộ tiêu chuẩn tiện ích khu đô thị rõ ràng hơn, các tiêu chuẩn trở thành đô thị đáng sống” - ông Quang chia sẻ.
Nhiều chuyên gia kinh tế nhìn nhận nguyên nhân khó khăn, tồn kho lớn là do DN đầu tư quá nhiều dự án, dàn trải, nhiều dự án vướng pháp lý… Do vậy, DN cần chọn tái cấu trúc, tập trung vào một vài dự án chủ lực, các loại BĐS có nhu cầu ở và kinh doanh.
TS Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế, cho rằng các DN phải chấp nhận bán bớt tài sản để giảm gánh nặng tồn kho, chi phí tài chính, giảm nợ vay. Thay vì trông chờ cơ hội tiếp cận tín dụng trong ngắn hạn mong manh, DN nên lấy ngắn nuôi dài.
Các tỉnh, thành cần đẩy nhanh gỡ vướng dự án bất động sản
Trong báo cáo quý II-2023, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, TP trực thuộc trung ương tập trung, khẩn trương rà soát, thống kê số lượng các dự án BĐS đang triển khai trên địa bàn; phân loại khó khăn, vướng mắc để xác định rõ nguyên nhân, kịp thời tháo gỡ thuộc thẩm quyền. Tổng hợp các vướng mắc thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ, Chính phủ, Quốc hội, trong đó chỉ rõ điều khoản của quy định, văn bản là nguyên nhân của các vướng mắc gửi về tổ công tác để tổng hợp, báo cáo theo yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ.
Mỗi địa phương phải chú trọng cải cách thủ tục hành chính, đẩy mạnh việc thực hiện thủ tục hành chính liên thông, hành chính điện tử cấp độ 4 để tháo gỡ nhanh khó khăn của các dự án.
Đồng thời, Bộ Xây dựng đề nghị các tỉnh, thành tăng cường kiểm tra, giám sát để hướng dẫn, nhắc nhở, đôn đốc thực thi công vụ có hiệu quả, loại bỏ tâm lý né tránh, đùn đẩy, sợ trách nhiệm của cán bộ, công chức làm cản trở sự phát triển kinh tế nói chung và việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án, thị trường BĐS nói riêng.