Bộ Tài nguyên và Môi trường đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Thay vì 5 phương pháp như trong Nghị định 44, tại dự thảo, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất 4 phương pháp định giá đất.

Cụ thể, "phương pháp so sánh" được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất (thửa đất so sánh) thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Tiếp theo là "phương pháp thu nhập" được tính bằng thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng Việt Nam Đồng kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề (được tính từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12) trước thời điểm định giá.

Thứ ba là "phương pháp thặng dư" được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Cuối cùng là "phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất" được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

Dự thảo của Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng quy định cụ thể điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất

Như phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đất khi có tối thiểu 03 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất… Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đất khi xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất. 

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch khi xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển…

* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!