Cuối tuần trước, tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc từ chối chia sẻ quan điểm với Báo Đầu tư Chứng khoán khi được hỏi về những đề xuất của vị này xung quanh Thông tư 06/2023/TT-NHNN đang được thị trường nhận định sẽ hạn chế đáng kể dòng vốn vào bất động sản. Lý do duy nhất cho lời từ chối phũ phàng này là “sao trong những lúc nước sôi lửa bỏng như thế này mà rất nhiều văn bản vẫn được ban hành theo hướng chồng thêm cái khó cho doanh nghiệp”…

Từ nỗi lo tắc vốn cho dự án và M&A…

Dù cơ quan dự thảo chính sách cũng đều “có cái lý của mình”, nhất là tư duy đảm bảo an toàn hệ thống và lợi ích của Nhà nước, nhưng không thể phủ nhận suy nghĩ của vị tổng giám đốc nói trên cũng là tâm trạng chung của rất nhiều doanh nghiệp vào thời điểm này.

Từ những tranh luận xung quanh dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, đặc biệt liên quan đến phương pháp định giá đất mà chỉ việc “bỏ ra” hay “đưa vào” phương pháp thặng dư có thể ảnh hưởng tới sự “sống còn” của 70-80% số dự án bất động sản đang và sẽ triển khai; hay những văn bản “bó cứng” quyền lợi được hoàn thuế giá trị gia tăng của nhóm doanh nghiệp xuất khẩu và gần đây nhất là câu chuyện Thông tư 06/2023/TT-NHNN được Chính phủ chỉ đạo “họp khẩn” cuối tuần vừa qua để có hướng sửa đổi phù hợp. Đáng nói là văn bản chính sách này mới chỉ ban hành hơn 20 ngày và còn chưa kịp có hiệu lực đã phải đưa ra để “cân nhắc lại” khi một số quy định nếu áp dụng sẽ gần như “bít cửa” doanh nghiệp ở cả 2 vấn đề lớn nhất hiện nay các doanh nghiệp địa ốc đang gặp phải là “pháp lý” và “vốn”.

“Tinh thần cầu thị, sẵn sàng lắng nghe thị trường và các quan điểm khoa học để điều chỉnh chính sách” của Chính phủ như nhìn nhận của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP-Invest kiêm Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam là “đáng quý, đáng mừng”, thể hiện qua những văn bản chỉ đạo trực tiếp của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. Tuy vậy, mong muốn của ông Hiệp và nhiều chuyên gia khác là một văn bản đưa ra nên được “cân nhắc” nhiều chiều ngay từ đầu để chỉ góp ý, bổ sung thêm, chứ không phải thay đổi nội dung quá nhiều lần.

Đơn cử như câu chuyện của Thông tư 06, đồng tình với việc Ngân hàng Nhà nước cần triển khai các biện pháp để bảo đảm an toàn hệ thống tổ chức tín dụng, tránh tình trạng sở hữu chéo, cho vay đối với doanh nghiệp nội bộ, doanh nghiệp sân sau, nhưng theo ông Hiệp, việc chưa quy định cụ thể, rõ ràng các dự án thế nào là hoàn tất pháp lý sẽ gây ảnh hưởng tới các hoạt động bình thường của doanh nghiệp bất động sản trong đầu tư, mua bán, sáp nhập, góp vốn, tái cơ cấu...

Chưa kể, một số nội dung khác cũng có thể mang đến nhiều cách hiểu khác nhau như cụm từ “dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” (khoản 9), “bù đắp tài chính” (khoản 10)… quy định trong Thông tư 06, có thể gây ra nhiều xáo trộn với doanh nghiệp, nhất là câu chuyện về tiếp cận tín dụng.

Báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản nửa đầu năm 2023 cho thấy, trên bình diện toàn quốc chỉ có 25 dự án nhà ở thương mại được hoàn thành, giảm một nửa so với cùng kỳ năm trước (vốn đã ở mức rất thấp so với giai đoạn trước dịch Covid-19); 30 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, giảm hơn 60%; tổng số lượng giao dịch giảm tới 64%...

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, đặc biệt là yếu tố đói vốn của cả chủ đầu tư lẫn khách mua nhà. Nếu Thông tư 06 với quy định không cho vay với các dự án “không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” - sẽ có 2 cách hiểu: Một là dự án không đủ điều kiện pháp lý và hai là dự án không đủ điều kiện mở bán.

Thực tế, trong Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản, quy định đều cho phép bán nhà hình thành trong tương lai, đây là đặc thù của thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, nếu một số nội dung, câu chữ trong Thông tư 06 được áp dụng nguyên bản mà không có giải thích rõ ràng sẽ dẫn đến khả năng triệt tiêu phương án kinh doanh này. Khi sản phẩm bất động sản dở dang không có được tiếp sức từ dòng tiền tín dụng và từ khách hàng sẽ khó có cơ hội để “trở thành sản phẩm hoàn chỉnh trong tương lai”, trừ số ít chủ đầu tư cực mạnh về tiềm lực tài chính và hệ lụy sẽ lan sang rất nhiều ngành khác, như chia sẻ của ông Nguyễn Kim Hùng - Chủ tịch HĐQT Kim Nam Group.

Trong khi đó, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nhiều chủ đầu tư đang khó khăn và buộc phải bán bớt các dự án để gỡ bí dòng tiền, trong đó có nhiều doanh nghiệp chưa lên sàn chứng khoán. Trong khi đó, Thông tư 06 quy định “tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch UPCoM”.

“Sàng lọc là cần thiết, nhưng rà soát chi tiết từng doanh nghiệp, từng dự án là việc của từng đơn vị cho vay và họ chịu trách nhiệm việc đó, không nên đánh đồng tất cả như vậy”, ông Thanh nhấn mạnh

… Tới “tuổi thọ” của các chính sách

Tại nhiều cuộc họp góp ý chính sách gần đây, các chuyên gia đã lên tiếng phản đối quan điểm xây dựng chính sách theo hướng “dễ cho quản lý, đẩy khó cho người dân, doanh nghiệp” khiến tuổi thọ các sắc luật chỉ trên dưới 10 năm, tuổi thọ các nghị định được vài năm, còn thông tư thì thậm chí chưa có hiệu lực đã phải điều chỉnh lại cho phù hợp thực tiễn thị trường.

Nỗi lo lớn nhất như TS. Trần Xuân Lượng đến từ Đại học Kinh tế quốc dân chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán là nếu vẫn giữ tư duy xây dựng pháp luật theo hướng này, chỉ cần một văn bản của cơ quan nào đó theo tư duy “dễ quản, khó thực thi” được ban hành sẽ tạo “tiền lệ” để các cơ quan tương đương và đơn vị cấp dưới ban hành các văn bản tương tự và áp dụng theo.

Ông Lượng lấy ví dụ về dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP khi đưa ra đã ngay lập tức nhận được sự phản ứng trái chiều của thị trường khi loại bỏ “phương pháp thặng dư” và “phương pháp chiết trừ” rồi sau đó lại phải đưa “phương pháp thặng dư” quay trở lại, nhưng lại thu hẹp điều kiện đến mức khó có thể thực thi, nên các thành viên thị trường tiếp tục phản ứng.

Có thể thấy, cùng với những khó khăn khách quan từ những đứt gãy giao thương trên thế giới, những quy định chồng chéo, thậm chí xung đột đang là gánh nặng lớn với doanh nghiệp ở cả góc độ chi phí tuân thủ cao, rủi ro lớn. Một dự án phải tuân thủ nhiều quy định ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau, chỉ cần một vài vướng mắc, do cách hiểu, cách vận dụng quy định không thống nhất, cũng sẽ khiến dự án có nguy cơ bị đình trệ vô thời hạn.

Trở lại với câu chuyện của Thông tư 06, kết luận tại cuộc họp cuối tuần vừa qua, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái nêu rõ, Ngân hàng Nhà nước có hai chức năng rất quan trọng. Một là điều hành chính sách tiền tệ, đảm bảo kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, thúc đẩy phát triển kinh tế. Hai là, đảm bảo an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng. Đây là việc rất khó, đòi hỏi phải có sự kết hợp các giải pháp hài hòa, linh hoạt, hiệu quả. Trong bối cảnh nền kinh tế thế giới và trong nước đang gặp khó khăn, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ rất quan tâm, luôn lắng nghe phản ánh từ thực tế để kịp thời có những chỉ đạo nhằm tạo điều kiện cho cộng đồng doanh nghiệp ổn định và phát triển bền vững, trong đó có doanh nghiệp bất động sản.

Vì thế, Phó Thủ tướng đề nghị Ngân hàng Nhà nước căn cứ quy định của pháp luật, chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền được giao cũng như tình hình thực tế… nghiên cứu kỹ lưỡng những kiến nghị, đề xuất xác đáng của doanh nghiệp, làm rõ bản chất vấn đề để có giải pháp điều chỉnh phù hợp, đúng pháp luật, tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp.