Trên thị trường BĐS hiện nay, khá nhiều môi giới BĐS là những nhà đầu tư. Là người nắm bắt thông tin trước, các môi giới thường "nhanh nhạy" để ôm hàng và chờ bán lại cho khách hưởng chênh. Không chỉ ở phân khúc căn hộ, mà đất nền – loại hình cần dòng vốn lớn cũng được lực lượng môi giới BĐS tích cực tham gia mua – bán hưởng chênh lệch. Nhất là trong lúc bối cảnh thị trường đất nền nóng sốt, không ít môi giới "hốt bạc tỉ" nhờ ôm đất, lướt sóng rồi bán lại cho khách đầu tư. Nhiều môi giới chỉ xuống cọc rồi chờ khoảng nửa tháng đến 1 tháng tìm khách "thế chân" vào, là có thể hưởng chênh đến tiền trăm triệu đồng mỗi nền đất.

Cùng lúc ôm nhiều nền hoặc góp vốn với môi giới khác mà không ít môi giới giàu lên nhanh chóng. Vừa làm môi giới, vừa làm nhà đầu tư, theo quán sát lực lượng môi giới này chủ yếu tham gia lúc thị trường nóng sốt; tuổi còn khá trẻ; kinh nghiệm đầu tư trên thị trường chưa nhiều, chủ yếu đua theo các lớp môi giới trước đó với hi vọng làm giàu nhanh. Với số vốn mỏng, đa số môi giới lướt sóng hưởng chênh, rất ít môi giới mua hẳn miếng đất và chờ 1-2 năm rồi mới bán (trừ các môi giới có kinh nghiệm đầu tư lâu trên thị trường, có dòng vốn sẵn có).

Tuy nhiên, cùng tham gia trên thị trường, có môi giới "thắng đậm", có môi giới "méo mặt" vì bán không ai mua, ôm "cục nợ" vào người. Trường hợp của anh Q (ngụ Tp.HCM) là như vậy.

Giữa năm 2019, khi thị trường đất nền khu Đông Tp.HCM khá sôi động, anh Q nhìn thấy nhiều môi giới trong nghề, vừa làm môi giới, vừa ôm đất lướt sóng, kiếm lời hàng trăm triệu mỗi nền. Có số vốn khoảng 200 triệu đồng kiếm được từ nghề môi giới, anh Q cũng quyết "liều" ôm đất, với hi vọng "đổi đời". Anh Q bắt đầu để ý đến những nền đất nhà đầu tư gửi bán lại với giá mềm hơn chút đỉnh so với giá thị trường.

Giữa năm 2019, có một nhà đầu tư tại Q.7, gửi anh Q bán nền đất tại Q.9 (cũ) diện tích 60m2 với giá 2.2 tỉ đồng. Nếu so với giá thị trường thì giá NĐT này gửi thấp hơn khoảng 50 triệu đồng/nền. Anh Q liền đặt cọc (50 triệu) mua lại nền đất của NĐT này, và kí hợp đồng cọc; đồng thời thuyết phục nhà đầu tư này cho thời gian một tháng để chuẩn bị tiền đủ đi công chứng (chồng tiền đủ khi đi công chứng sang tên).

Dĩ nhiên, để thuyết phục được nhà đầu tư này kéo thời gian công chứng cũng là nghệ thuật của môi giới BĐS (Bởi, thường khi cọc, phần lớn chỉ sau 1-2 tuần là người mua sẽ đi công chứng sang tên và chồng đủ số tiền còn lại). Trong khoảng thời gian một tháng đó, anh Q tăng tốc rao bán, tìm khách cho nền đất (chênh so với giá mua vào là 150 triệu đồng, tức bán ra 2.350 tỉ đồng/nền).

Theo như anh Q biết, các môi giới khác cũng làm tương tự, chỉ khoảng 1-2 tuần là có khách vào mua (khách sẽ đi công chứng sang tên với NĐT bán trước đó). Chẳng làm gì, bỏ 50 triệu mà lời hơn gấp đôi trong khoảng thời gian ngắn. Nghĩ thế, anh Q tin rằng, sau "kèo" này thành công, anh sẽ tiếp tục bỏ vốn để lướt sóng kiểu vậy.

"Thế nhưng, không biết vì xui hay thế nào, rao bán ròng mấy tuần, không tìm được khách chốt, tôi bắt đầu nóng ruột. Có khách dẫn đến xem thì chê đất dính cống, đường nhỏ, nên bớt giá xuống còn 2.2 tỉ; có khách thì cũng vài lần xem nhưng lại không xuống tiền…", anh Q kể lại.

Thời hạn một tháng đi công chứng cũng đã đến, anh Q không tìm được khách thế vào. Hốt hoảng, anh Q bắt đầu nhờ các mối quan hệ, để tìm chỗ vay nóng, vay bạn bè đắp vào khoản công chứng, rồi chờ bán được đất sẽ trả lại. Vay nóng bên ngoài được khoảng 600 triệu đồng (chỗ có lãi, chỗ không lãi) và tìm vay ngân hàng để vay 1.4 tỉ đồng (thế chấp bằng mảnh đất). Do chờ thủ tục ngân hàng hơn 1 tuần nên anh Q gọi điện thương lượng với người bán là cho thêm thời gian để xoay tiền đi công chứng. Rất may, người bán đồng ý, dĩ nhiên không được vui vẻ.

Vì không tìm được khách nên anh Q bất đắc dĩ trở thành người mua trọn nền đất đó. Không những không được hưởng chênh, mà anh Q còn sấp mặt vì chạy vạy khắp nơi để vay tiền (chưa kể lãi suất kèm các phí liên quan trong các khoản vay nhanh). Ê chề hơn, là sau đó nền đất của anh Q rao bán mãi vẫn không bán được.

Đến cuối năm 2019 – đầu năm 2020, dịch Covid-19 xuất hiện, lại khiến việc bán đất của anh càng trở nên khó khăn. Cuối năm 2021, rao với giá 2.2 tỉ đồng, bằng giá mua vào, nhưng vẫn không có người mua nhanh. Đến nay, nền đất của anh Q nếu so với mặt bằng chung đã tăng giá được khoảng 350 triệu đồng. Nhưng tính các chi phí lãi suất ngân hàng, cộng với áp lực khoản vay bên ngoài, anh Q không còn nghĩ đến việc lời lãi mà chỉ mong nhanh bán được nền đất để "trút cục nợ".

Tuy nhiên, tính từ thời điểm mua năm 2019, đến nay đã gần 2 năm, anh Q vẫn chưa xuất được "cục nợ" đó đi. Hàng tháng phải trả ngân hàng khoảng 17 triệu đồng, trong khi mấy tháng này anh Q gần như thất nghiệp vì dịch. "Tôi gần như ngộp thở, xoay chỗ này, đắp chỗ kia, cầu cứu gia đình. Chỉ mong dịch ổn, thị trường trở lại, kiếm tiền môi giới để trả nợ ngân hàng hàng tháng. Còn nền đất thì coi như mình mua rồi chờ bán, bán được cũng hưởng được mức độ tăng giá của đất. Đất cũng có sổ rồi nên cũng không quá lo lắng. Có thể giờ dịch nên khó bán", anh Q tâm sự.

Như vậy, ngay "kèo" đầu tiên, nhà đầu tư này đã thất bại với việc đầu tư đất. Chia sẻ với chúng tôi, anh Q cho rằng, đầu tư kiếm tiền là chính đáng nhưng nếu lướt sóng với số vốn ít là cực kì "hên xui", rủi ro lớn khi thị trường thay đổi. Trong các "thương vụ" đầu tư, theo anh Q không phải ai cũng thắng. Thậm chí, người thua nhiều hơn người thắng nhưng không được nói ra.

Hạ Vy