"Thực ra chủ đầu tư đang sướng quá nên làm biếng", ông Trần Khánh Quang - CEO CTCP Đầu tư Xây dựng Việt Phú An - bày tỏ khi nói về nghịch lý so sánh giữa giá bất động sản với thu nhập người dân.

So với mức thu nhập bình quân của người dân, giá nhà tại Hà Nội và TPHCM đang quá cao. Dữ liệu Batdongsan.com.vn công bố hồi cuối năm 2020 cho thấy, với mức giá 2.200 - 2.400 USD/m2, người lao động TPHCM phải mất khoảng 30 năm tích lũy mới mua nổi nhà.

Con số 30 năm tích lũy này đã vượt qua cả đất nước có thu nhập cao như Hàn Quốc. Tờ Korea Herald dẫn một báo cáo của ngân hàng KB Kookmin cho biết, giá trung bình cho một căn hộ ở thủ đô là 964,8 triệu won vào tháng 2/2021. Với thu nhập bình quân đầu người khoảng 37,4 triệu won/năm (số liệu cuối năm 2020), mỗi công dân Hàn Quốc phải tiết kiệm 26 năm để sở hữu một căn hộ tầm trung.

Quay trở lại TPHCM, giá nhà tại thành phố này đã tăng 21 lần chỉ sau 16 năm, cũng theo Batdongsan.com.vn. Thậm chí ngay cả trong COVID-19, kinh tế khó khăn, thu nhập giảm sút, giá nhà TPHCM cũng vẫn tăng.

"Trong suốt dịch bệnh, mức giá tại TPHCM ghi nhận tăng 16%. Bản thân chúng tôi cũng thấy bất ngờ", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc CBRE Việt Nam – chia sẻ tại sự kiện trực tuyến "Giá nhà có giảm do COVID-19?" do Forbes Việt Nam tổ chức chiều 12/8.

Cuộc nói chuyện với "ông Chủ tịch" hé lộ lý do người dân phải mua nhà giá cao

Khẳng định số vênh gấp nhiền lần giữa thu nhập người dân và giá nhà không phải nghịch cảnh, ông Quang cho rằng: Yếu tố giá đất đắt, cộng thêm kỳ vọng lợi nhuận quá cao của chủ đầu tư đã tạo ra những sản phẩm bất động sản quá tầm với của đại bộ phận người dân.

Ông cho biết chuyên nghiên cứu nhà ở giá rẻ và từng trình bày với một chủ đầu tư bất động sản.

"Đến buổi cuối cùng, tôi và ông Chủ tịch không thống nhất được một việc, thành ra tôi không làm. Nếu triển khai được, tôi nghĩ dự án đó 1 năm tung ra thị trường được 5.000 – 10.000 căn hộ".

"Một việc không thống nhất được là tôi quyết định dự án này dành cho người thu nhập thấp, tỷ suất lợi nhuận/doanh thu của chủ đầu tư chỉ ở mức 10%, nhưng ông Chủ tịch nhất định đòi 15 – 20%. Tôi chia tay", CEO CTCP Đầu tư Xây dựng Việt Phú An kể lại.

Ông Quang tính toán, với mức giá xây dựng 9 triệu đồng/m2, cộng thêm giá đất 10 triệu đồng/m2, hoàn toàn có thể tạo ra các sản phẩm căn hộ giá bán 22 – 25 triệu đồng/m2. Với căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích xấp xỉ 60m2, giá căn hộ có thể ở mức 1,3 – 1,5 tỷ đồng, rất phù hợp với nhu cầu hiện nay.

"Tuy nhiên, trên thị trường không có loại căn hộ này, toàn thấy căn 2 tỷ đồng", ông Quang nói.

"Muốn làm nhà thu nhập thấp, rất đơn giản! Một, chủ đầu tư "xin" chút xíu, phục vụ người mua chút xíu, tìm khu đất đúng chuẩn. Chúng ta tiến hành một mẫu xây module đúng chuẩn, lúc ấy chi phí xây sẽ giảm. Hai, cách bán hàng làm sao tới được mọi người có nhu cầu thực tế. Thứ nữa, Chính phủ hỗ trợ về mặt chính sách".

Ông Quang cho rằng một trong những lý do các chủ đầu tư muốn tỷ suất lợi nhuận cao là bởi không biết khi nào có được giấy phép xây dựng. Nếu Chính phủ cam kết trong 9 tháng có giấy phép xây dựng cho nhà giá rẻ chẳng hạn, ông tin sẽ có doanh nghiệp nhảy vào làm.

5 yếu tố cấu thành giá nhà

Phân tích cụ thể giá nhà, ông Ngô Quang Phúc - CEO Phú Đông Group, một doanh nghiệp vừa làm chủ đầu tư, vừa làm nhà thầu xây dựng – cho biết: Có 5 yếu tố cấu thành giá nhà.

1- Đất: Giá đất chủ đầu tư mua vào đang cao hơn ngày xưa rất nhiều.

2- Chi phí xây dựng: Gần như không biến đổi nhiều. Để xây dựng một công trình chất lượng, theo ông Phúc, giá sàn không dưới 9 triệu đồng/m2. Chi phí xây dựng được cấu thành bởi nguyên - nhiên - vật liệu thi công, nhân lực, trang thiết bị, máy móc đầu tư… Tất cả chi phí này hiện tại đều không giảm mà tăng lên rất nhiều. Sắt thép là một ví dụ.

Bên cạnh đó, các tiêu chuẩn Nhà nước quy định cho một công trình xây dựng như chung cư cũng đã nâng cấp lên rất nhiều. Một hệ thống phòng cháy chữa cháy cho một chung cư 400 căn trước đầu tư 15 tỷ đồng, nay đã phải bỏ ra 25 tỷ đồng, ông Phúc nói.

3- Chi phí tài chính của doanh nghiệp: Là lãi vay.

"Lãi vay lại phụ thuộc vào câu chuyện tiến độ thực hiện dự án. Ví dụ tôi mua miếng đất kỳ vọng xây trong 3 năm, nhưng thực tế mất đến 5 năm. Tôi phải gánh toàn bộ chi phí lãi vay đó. Khi chi phí lãi vay tăng lên, cấu thành giá bán tăng lên", ông Phúc nói.

4- Chi phí dành cho hoạt động quản lý doanh nghiệp và chi phí bán hàng, marketing: Đây là việc doanh nghiệp kiểm soát và giảm thiểu được, nhưng theo ông Phúc, không thay đổi được nhiều trong tổng giá thành.

5- Kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp

"Vấn đề lớn nhất nằm ở khu đất mình kiếm. Phú Đông hiện tại rất khó khăn, khi mua một khu đất thấy giá đất cao quá, đầu tư không được, mà có thì không bán được luôn. Rồi thời gian làm thủ tục, thực sự chi phí tài chính rất lớn... Đó là một ẩn số".

"Nếu giải quyết được những điều như ông Quang nói sẽ có nhiều thêm sản phẩm cho người có nhu cầu thực", ông Phúc bày tỏ.

Bảo Bảo