Đó là chia sẻ của ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group trong cuộc phỏng vấn mới đây.

Biết dung hoà được nhu cầu và ngân sách

PV: Người mua nhà có tầm tài chính khoảng 2 tỷ đồng vẫn muốn mua nhà ở trung tâm để thuận lợi cho công việc thì có cơ hội nào không, thưa ông?

Ông Ngô Quang Phúc: Đây là câu hỏi đang được rất nhiều người quan tâm. Tùy từng giai đoạn và đặc thù của mỗi khách hàng để đưa ra chọn lựa khác nhau. Nhưng với tầm ngân sách này, sự lựa chọn nào cũng sẽ có những ưu điểm, nhược điểm mà khách hàng phải cân nhắc để chấp nhận.

Hiện nay, những sản phẩm BĐS công bố bán mới trong khu vực trung tâm trong khoảng 2 tỷ là không có. Nhưng vẫn có những BĐS trung tâm trong khoảng giá này như chung cư cũ có diện tích nhỏ trung bình 40 m2, căn hộ dạng studio diện tích khoảng 30m2, hoặc nhà rất nhỏ trong hẻm sâu… Mua nhà dạng này thì người mua thuận tiện di chuyển đến nơi làm việc và tiện ích xung quanh tốt.

Tuy nhiên, bất tiện ở chỗ căn nhà có diện tích rất nhỏ, bất tiện trong sinh hoạt, chất lượng sống không cao, đối mặt với nguy cơ xuống cấp hoặc rủi ro về hỏa hoạn. Căn hộ hay nhà diện tích nhỏ vị trí trung tâm thì phù hợp với gia đình ít người, người độc thân hoặc hai vợ chồng mới cưới, chưa có con nhỏ, đang trong giai đoạn tập trung, ưu tiên hoàn toàn cho công việc. Nhưng khi có con thì việc sinh hoạt trong căn nhà nhỏ sẽ phát sinh ra nhiều bất tiện.

Để dung hòa được câu chuyện ngân sách và nâng cao chất lượng sống, khách hàng có thể có thể thêm 1 lựa chọn khác, đó là tìm mua những dự án căn hộ ở vùng giáp ranh hoặc xa trung tâm Tp.HCM một chút nhưng vẫn đảm bảo về công việc.

Tuy nhiên, cần chắt lọc những sản phẩm đảm bảo tiêu chí mà khách hàng chấp nhận hoán đổi: Thứ nhất, ưu tiên là các dự án căn hộ mới, hiện đại. Thứ 2, diện tích căn hộ rộng rãi, thoáng mát khoảng 60-70m2. Thứ 3, chất lượng đầu tư dự án tốt (bao gồm tiện ích nội khu hiện đại đa dạng, chất lượng xây dựng tốt).

Thứ 4, dù quãng đường di chuyển xa hơn nhưng khách hàng có thể hạn chế bằng cách tìm kiếm dự án tiện kết nối, gần trục giao thông lớn, ít bị kẹt xe, từ đó giảm được thời gian di chuyển. Thứ 5, đặc biệt quan tâm đến những tiện ích ngoại khu như hệ thống trường học, y tế… để đáp ứng việc học hành của con cái, tìm kiếm dự án có trường học trong nội khu hoặc hệ thống trường học gần dự án để thuận tiện cho con học tập và chăm sóc sức khỏe sau này.

PV: Nói như vậy thì, việc mua nhà ở đâu, phụ thuộc phần lớn vào "thị hiếu" của người mua?

Ông Ngô Quang Phúc: Điều này phụ thuộc vào nhu cầu và ngân sách của người mua nhà. Như tôi nói, mỗi sự lựa chọn đều có ưu, nhược điểm riêng. Nhưng, với những những người đang có nhu cầu mua ở thực, thì thời điểm này, là cơ hội để sở hữu sản phẩm có mức ưu đãi, hỗ trợ tốt. Thực tế cho thấy, các dự án đang chào bán trong giai đoạn này đều được chủ đầu tư áp dụng rất nhiều chính sách ưu đãi như giãn thời gian thanh toán, ân hạn nợ gốc, tặng voucher, chiết khấu khi thanh toán nhanh cùng nhiều chương trình khuyến mại khác theo hướng có lợi cho người mua nhà. Đây là cơ hội quý giá của những người trẻ, đặc biệt là khách hàng ở thực, có nhu cầu tìm kiếm nơi an cư trong mức tài chính vừa tầm.

Theo đó, với dòng sản phẩm ở thực, trong phân khúc 2- 5 tỷ, khách hàng không nên chờ đợi để mua BĐS với mức giá giảm sâu, giảm trên diện rộng. Bởi lẽ khả năng giảm giá là có thể xảy ra ở những dự án được định giá quá cao nhưng chỉ là số rất ít và khó trở thành xu hướng giảm giá đồng loạt (như phân tích ở trên). BĐS sẽ bật đà tăng trở lại khi dịch bệnh được kiểm soát.

Không phải nhà vùng ven là kém hấp dẫn

Theo ông Ngô Quang Phúc, BĐS vùng ven cách khu vực trung tâm khoảng 15- 20– 30km đang và sẽ là sự lựa chọn hấp dẫn của cả nhà đầu tư và người mua ở thực. Lý do là sự phát triển hệ thống giao thông hạ tầng trong những năm qua được đầu tư mở rộng. Nhiều dự án đang đẩy mạnh triển khai. Trong tương lai gần, hệ thống metro, các tuyến đường vành đai, các tuyến theo trục trung tâm Đông – Tây – Nam – Bắc của Tp.HCM sẽ tạo nên mạng lưới liên kết thông suốt từ khu vực trung tâm (Quận 1) tới vùng ven. Lúc này, những dự án có khoảng cách 15-20– 30km đến khu vực trung tâm sẽ di chuyển thuận lợi hơn rất nhiều.

Mặt khác, những năm gần đây, địa giới hành chính cũng không còn là rào cản trong tâm lý người mua nhà. Người mua giờ đây thay vì ưu tiên phải có "hộ khẩu’" Tp.HCM thì đã chuyển sang ưu tiên thuận lợi giao thông, sống ở gần nơi làm việc nhất, thuận lợi cho con cái học hành nhất. Khái niệm trung tâm cũng được nhà đầu tư, người mua nhà định nghĩa lại, không còn là Quận 1 mà có thể là trung tâm của những đô thị vệ tinh, trung tâm của khu vực mà người mua muốn sống và làm việc mà vẫn thụ hưởng được những tiện ích đảm bảo chất lượng sống.

BĐS vùng ven đang được các chủ đầu tư cơ cấu về giá bán trung bình 2- 3 tỷ một căn hộ hoặc đất nền khá phù hợp với khả năng thanh toán hướng đến nhu cầu ở thực rất lớn của người dân.

Một yếu tố quan trọng giúp BĐS vùng ven thăng hoa hơn phải kể đến sự hoàn thiện ngày càng tốt hơn của hạ tầng xã hội. Đó là hệ thống bệnh viện, y tế, trường học, chợ, siêu thị, công viên…được đầu tư phát triển mạnh mẽ. Lấy đơn cử như TP Dĩ An, Thuận An, Biên Hòa, hệ thống tiện ích từ bình dân, trung cấp đến cao cấp cũng không kém cạnh các Quận tại Tp.HCM. Cùng với những tiện ích ngoại khu này, thì ngay bên trong nội khu các dự án, các chủ đầu tư BĐS cũng đã tích hợp rất nhiều tiện ích với tiêu chuẩn ngày càng cao cấp, tiện nghi, phong phú, đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng.

Với thuận lợi như vậy, song xét về mặt bằng giá bán, BĐS vùng ven có mức giá thấp hơn nhiều so với các dự án tại Tp.HCM trên tất cả các phân khúc. Lấy ví dụ như cùng 1 khoảng cách di chuyển 15km đến Quận 1, nhưng dự án trong nội thành mất 40 phút để kết nối thì dự án vùng ven với sự thuận lợi về giao thông chỉ mất 30 phút. Hoặc cùng bán kính 15km tới Quận 1, nhưng dự án hộ khẩu TP.HCM giá bán hơn 45-55 triệu/m2 thì khu vực Bình Dương giá khoảng 30-35 tr/m2.

Một yếu tố quan trọng nữa là BĐS vùng ven đang được các chủ đầu tư cơ cấu về giá bán trung bình 2- 3 tỷ một căn hộ hoặc đất nền khá phù hợp với khả năng thanh toán hướng đến nhu cầu ở thực rất lớn của người dân.

Do vậy, BĐS vùng ven đang có rất nhiều dư địa phát triển và thu hút nhiều người mua. Nước sẽ chảy về chỗ trũng. Khi lượng cầu quan tâm cao thì sản phẩm sẽ hấp dẫn và tăng giá.

PV: Vậy, ông có thể chỉ cách để người mua lựa được BĐS vùng ven tiềm năng?

Ông Ngô Quang Phúc: Giáp ranh trung tâm có nhiều khu vực để chọn lựa nhưng mức độ tiềm năng và hấp dẫn có khác nhau. Nên việc chọn lựa BĐS vùng ven cũng phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Cách xác định đơn giản là tìm kiếm những dự án, những khu đất cách trung tâm Quận 1 trong bán kính lần lượt theo thứ tự ưu tiên khoảng 15 – 20 – 30 km. Sau khi đã xác định cơ bản được các vị trí về mặt khoảng cách thì phải xét đến yếu tố quy hoạch, hạ tầng giao thông kết nối, hạ tầng xã hội đã, đang và sẽ được đầu tư như thế nào.

Nếu muốn đầu tư ngắn hạn hoặc trung hạn, thì tìm kiếm các dự án đã có giao thông hạ tầng hiện hữu, kết nối tốt hoặc đang trong quá trình thực hiện. Nếu đầu tư dài hạn thì tìm hiểu xem hạ tầng giao thông trong thời gian tới được quy hoạch và đầu tư ra sao, khả năng thực hiện triển khai diễn ra trong bao nhiêu năm?

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến khoảng giá BĐS ở khu vực giáp ranh. Theo tôi, khả năng thanh khoản và biên lợi nhuận đầu tư tốt với BĐS vùng ven rơi vào khoảng giá 2-5 tỷ/ 1 sản phẩm tùy loại hình BĐS. Vì đây là ngưỡng giá phổ biến thu hút được nhiều người mua có khả năng thanh toán nhất. Khi lượng quan tâm càng lớn thì giá trị BĐS gia tăng nhanh hơn. Với những sản phẩm giá trị cao hơn tiềm năng tăng giá vẫn tốt do đơn giá/m2 còn rẻ, nhưng lượng cầu có khả năng thanh toán quan tâm ít hơn nên thanh khoản cũng như tỷ suất lợi nhuận có thể chậm hơn và thấp hơn các dự án tầm trung.

Bên cạnh các yếu tố trên, nhà đầu tư cũng cần lưu ý đặc biệt đến vấn đề pháp lý, uy tín CĐT,… trước khi quyết định giao dịch.

PV: Với khách hàng đầu tư, trong bối cảnh dịch Covid-19 như hiện nay, theo ông, họ cần làm gì?

Ông Ngô Quang Phúc: Trong trường hợp nhà đầu tư đã mua các sản phẩm vùng ven, có giao thông kết nối thuận tiện, mức giá hợp lý tầm trung: Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, không kiểm soát được dòng tiền trả nợ, khách hàng có thể phải cân nhắc bán với kỳ vọng lợi nhuận thấp hơn dự tính hoặc bán hòa vốn để giảm áp lực tài chính. Tuy nhiên nếu có khả năng "gồng gánh" hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính ít thì nên giữ lại tài sản, đợi khi dịch được kiểm soát. Vượt qua giai đoạn dịch bệnh, thị trường BĐS sẽ có sức bật tốt. Đặc biệt với các dự án hướng tới người mua ở thực thì khả năng lợi nhuận sẽ khả quan vì đây là sản phẩm được nhiều người quan tâm.

Trong trường hợp NĐT sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, mất khả năng trả nợ thì việc phải bán lỗ từ 10-20% trên tổng số vốn đầu tư là điều phải chấp nhận để cơ cấu lại dòng tiền và cân bằng lại.

Tôi luôn nhân mạnh: Khó khăn của người này lại là cơ hội cho những nhà đầu tư khác, thực tế này luôn tồn tại trên thị trường. Và nếu nhà đầu tư đã chọn đầu tư được sản phẩm tốt với giá hợp lý, mà bây giờ quá khó khăn về tài chính, phải bán thu hồi vốn hoặc trả nợ thì những BĐS này vẫn hấp dẫn những nhà đầu tư khác. Việc mua đầu tư được những BĐS tiềm năng luôn thu hút các nhà đầu tư và có thanh khoản tốt ngay cả trong thời điểm thị trường khó khăn nhất.

Hạ Vy