Thị trường bất động sản tiếp tục gặp nhiều thách thức trong thời gian qua do tình hình dịch bệnh kéo dài, ảnh hưởng tới nguồn cung và sức tiêu thụ. DKRA Vietnam vừa có báo cáo thị trường tháng 7 tại TP HCM và vùng phụ cận, ghi nhận sự sụt giảm ở nhiều phân khúc.

Phóng viên Người Đồng Hành có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D) DKRA Vietnam để tìm hiểu rõ hơn về diễn biến thị trường hiện tại và dự báo tới cuối năm nay.

Nhiều phân khúc 'khan hiếm' nguồn cung

- Trong tháng 7, thị trường TP HCM và các tỉnh giáp ranh lần đầu tiên không có nguồn cung mới đất nền. Nhà phố/biệt thự cũng không có dự án mở bán mới ở TP HCM. Theo ông, nguyên nhân do đâu? Điều này chỉ là tạm thời hay có thể kéo dài hơn trong thời gian tới? Nhiều phân khúc 'khan hiếm' nguồn cung

- Từ cuối tháng 5, hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội tại TP HCM đều tạm dừng do thực hiện giãn cách xã hội. Theo đó, thị trường bất động sản cũng gần như đứng yên trong nhiều tháng qua. Theo số liệu khảo sát mới nhất của DKRA Vietnam, trong tháng 7, toàn bộ khu vực TP HCM và vùng phụ cận không có dự án đất nền mới, phân khúc nhà gắn liền với đất (nhà phố/biệt thự) cũng tương tự như vậy (ngoại trừ Đồng Nai có hơn 400 căn và Bình Dương có hơn 300 căn).

Số liệu thống kê tháng 7 của DKRA Việt Nam với thị trường biệt thự/nhà phố.

Phân khúc căn hộ có khoảng hơn 1.000 căn được đưa ra tại TP HCM và Bình Dương. Những dự án được giới thiệu/chào bán trong thời điểm này đều thực hiện qua hình thức trực tuyến. Mặc dù con số còn rất khiêm tốn nhưng việc này đã thể hiện sự linh hoạt thích ứng của các chủ đầu tư trong hoàn cảnh mới cũng như nhu cầu và sức mua vẫn còn rất tiềm năng.

Với quyết tâm và nỗ lực của chính quyền, cơ quan chức năng các địa phương trong việc phòng chống dịch bệnh, mục tiêu đến cuối tháng 8 sẽ tiêm ngừa vaccine cho khoảng 70% dân số trên 18 tuổi và đến giữa tháng 9 sẽ kiểm soát tốt tình hình dịch bệnh. Sau đó, các hoạt động kinh tế - xã hội sẽ dần được khôi phục, thị trường bất động sản cũng sẽ có những hoạt động trở lại. Thị trường bất động sản có thể không sôi động như thời điểm trước dịch nhưng vẫn có những tín hiệu tích cực, đặc biệt là sức mua của những người có điều kiện về tài chính. Vậy nên, có thể cho rằng tình hình thị trường khó khăn hiện tại chỉ tạm thời và là khó khăn chung của cả xã hội.

- DKRA có ghi nhận tình trạng nhà đầu tư bán cắt lỗ, giảm giá bán đất nền trong tháng qua không? Các trường hợp này có phổ biến?

- Tình trạng này có, nhưng rất ít và không phổ biến, không thể đại diện cho toàn thị trường vì đó chỉ là một số ít nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn và không có khoản dự phòng để chi trả khoản vay khi thu nhập bị gián đoạn vì dịch bệnh.

Bên cạnh đó, thông tin rao bán giảm giá, cắt lỗ có thể chỉ giảm chút ít, thậm chí chỉ giảm lợi nhuận kỳ vọng chứ chưa phải tình trạng bán tháo. Thêm nữa, việc mua bán/chuyển nhượng đất nền thường được thực hiện khi người mua biết rõ vị trí khu đất và các giấy tờ pháp lý liên quan. Nhưng trong tình hình giãn cách hiện nay, người mua không thể đi xem đất/dự án nên các giao dịch cũng rất hiếm, có thể nói thị trường thứ cấp gần như đứng yên. Mặt khác, không loại trừ một số môi giới dùng chiêu trò câu chữ trong quảng cáo rao bán để thu hút người mua.

- Đối với căn hộ, dù trong giãn cách xã hội nhưng phân khúc này lại có tới 5 dự án được mở bán với hơn 1.000 căn, chủ yếu tại TP HCM và Bình Dương. Các chủ đầu tư đã "tung hàng" ra thị trường bằng cách nào? Cách này có thể trở thành xu hướng mới trong mùa dịch không?

- Hầu hết các dự án này đều là dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, tức đã có sự chuẩn bị từ trước (hoàn thiện các điều kiện pháp lý theo quy định của Nhà nước), người đặt mua cũng đã có khá đầy đủ thông tin về dự án từ trước dịch.

Số liệu thống kê tháng 7 của DKRA Việt Nam với thị trường căn hộ.

Việc mở bán qua hình thức trực tuyến trong thời điểm giãn cách xã hội và đã có những thành quả nhất định, cho thấy các chủ đầu tư đã rất nhanh nhạy và linh hoạt ứng phó với tình hình thực tế. Xu hướng này bắt đầu từ năm ngoái nhưng chưa gây sự chú ý của thị trường. Sang năm 2021, khi các biện pháp giãn cách xã hội được áp dụng nhiều hơn, xu hướng này cho thấy nhiều lợi ích và sẽ tiếp tục trong thời gian tới, ngay cả khi việc giãn cách xã hội từng bước nới lỏng và gỡ bỏ, các hoạt động kinh tế - xã hội được khôi phục bởi một số lý do.

Trước hết, hoạt động giới thiệu, chào bán dự án qua hình thức trực tuyến sẽ bảo đảm việc giãn cách xã hội trong phòng chống dịch theo chỉ đạo của Nhà nước. Ứng dụng triệt để công nghệ trong các khâu bán hàng, kết nối giao dịch giữa khách hàng - môi giới - chủ đầu tư (trước đây chỉ ứng dụng trong công tác quảng cáo, tiếp thị).

Hình thức này cũng giúp tiết kiệm chi phí cho các sự kiện trực tiếp, duy trì hoạt động kinh doanh và vẫn có doanh số dòng tiền

- Ngoài các phân khúc trên, điểm sáng/tối nào của thị trường trong tháng vừa qua mà ông cho rằng đáng chú ý?

Trong tháng 7 vừa qua, thị trường có không có nhiều chuyển biến tích cực: Nguồn cung mới bị đứt gãy (các dự án ra hàng trong tháng 7 đa số cũng chỉ là những dự án ở giai đoạn sau, tức đã có sự chuẩn bị từ trước đó); Sức mua giảm sút; Thị trường thứ cấp gần như đứng yên, các giao dịch mua bán lại gần như không có.

Tuy nhiên, thị trường vẫn có những điểm sáng đáng khích lệ như người có điều kiện tài chính vẫn quan tâm và lựa chọn bất động sản; Xu hướng ứng dụng công nghệ, giảm bớt chi phí tổ chức sự kiện. Đặc biệt, căn hộ hạng C không còn, nhưng căn hộ hạng B đang thay thế là phân khúc được quan tâm và tiêu thụ tốt nhất, đúng với nhu cầu và khả năng của thị trường.

Các dự án sắp "ra hàng" chịu áp lực tăng giá

- Theo ông, thị trường quý IV sẽ diễn biến ra sao?

- Nếu đến hết quý III, tình hình dịch bệnh chưa được kiểm soát, nhiều ngành nghề sẽ rất khó khăn, không riêng gì bất động sản. Tuy nhiên, với những nỗ lực và quyết tâm của thành phố trong phòng chống dịch cùng với tiến độ tiêm chủng vaccine tỷ lệ ngày một cao, chúng ta hoàn toàn có thể hy vọng hết quý III, dịch sẽ cơ bản được kiểm soát và bắt đầu quý IV, những biện pháp giãn cách xã hội sẽ được nới lỏng và gỡ bỏ.

Thị trường sẽ bắt đầu hoạt động trở lại, nhưng chủ yếu là các dự án đã có sự chuẩn bị trước và bị gián đoạn từ khi bắt đầu giãn cách xã hội. Thị trường khó có thể sôi động như trước khi có dịch bệnh, nguồn cung mới có thể sẽ chỉ tương đương với giai đoạn nửa đầu năm nay. Sức mua vẫn tiềm năng nhưng không như trước nữa. Về tổng thể, thị trường cả năm nay có thể sẽ tiếp tục ngang với năm 2020 hoặc suy giảm hơn, cả về nguồn cung và sức tiêu thụ.

Các dự án "ra hàng" vào cuối năm nay và nửa đầu năm 2022 có thể sẽ chịu áp lực tăng giá, do giá vật liệu xây dựng tăng cao và lạm phát. Bên cạnh đó, nguồn cung mới không được dồi dào cũng là cơ sở cho áp lực tăng giá.

Tiếp đà thành công của một số dự án mở bán trực tuyến trong tháng 7, các dự án khác sẽ học hỏi và làm theo tạo ra xu hướng mới cho thị trường.

- Cụ thể hơn, các phân khúc thị trường sẽ diễn biến như thế nào tới cuối năm? Sau đợt "nén" này, đất nền hay căn hộ có thể trở thành "hàng nóng" trong lựa chọn đầu tư?

Tình hình dịch bệnh phức tạp và kéo dài làm đảo lộn, ảnh hưởng nhiều đến cuộc sống và thu nhập của hầu hết người dân. Từ đó, nguồn cung mới và sức tiêu thụ đều giảm, vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức kèm theo nhưng chưa bộc lộ rõ hết. Chúng ta đang hy vọng đến giữa tháng 9 năm nay kiểm soát được dịch bệnh, các hoạt động kinh tế - xã hội sẽ từng bước trở lại bình thường và thị trường bất động sản cũng dần khôi phục. Tuy nhiên, khó có thể trông đợi sự sôi động như giai đoạn trước khi dịch bùng phát.

Mặc dù vậy, thị trường vẫn có những triển vọng tích cực. Bất kỳ loại hình, phân khúc nào của bất động sản nhà ở như đất nền, căn hộ, nhà phố, biệt thự… cũng rất tiềm năng. Tuy nhiên, đất nền các tỉnh lân cận TP HCM (nhất là các địa phương đang có các công trình hạ tầng giao thông được thúc đẩy tiến độ) và căn hộ hạng B vẫn là phân khúc được ưu tiên nhiều nhất vì vừa tầm tài chính của nhiều người (trong khoảng từ 2 đến dưới 3 tỷ đồng) và có tính thanh khoản tốt.

Việc đầu tư đất nền vùng ven của các đô thị lớn khu vực phía Nam đang tạm dừng do giãn cách xã hội (cũng chính vì vậy mà không có dự án mới nào ra hàng thời điểm này). Nhưng đất nền vẫn luôn là kênh đầu tư được ưu tiên lựa chọn hàng đầu. Riêng loại hình homestay hoặc farmstay có vẻ đã thoái trào từ đầu năm nay và cũng chưa thấy có dấu hiệu tích cực.

- Ông cho rằng nhà đầu tư nếu có nhu cầu rót vốn vào bất động sản thời điểm này thì cần chú ý những gì?

- Nếu có nhu cầu mua bất động sản thời điểm này, người mua cần lưu ý chuẩn bị sẵn dòng tiền, không phụ thuộc vào vốn vay hoặc hạn chế vốn vay. Nếu vay ngân hàng thì phải đảm bảo điều kiện trả tiền cho dù thị trường có biến động khi chưa chuyển nhượng, bán lại được.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần xác định đầu tư lâu dài cho đến khi thị trường thực sự sôi động và bước vào giai đoạn tăng trưởng mới. Xác định phân khúc, loại hình bất động sản mà mình nắm rõ thông tin/hiểu biết (tiềm năng khu vực/dự án, tình trạng pháp lý, uy tín chủ đầu tư,…), phù hợp với điều kiện tài chính và dễ thanh khoản cũng như có đối tượng khách mua lại. Đồng thời, nhà đầu tư luôn phải cập nhật/theo dõi thông tin thị trường để có những quyết định/chiến lược đầu tư phù hợp; tìm đến những đơn vị môi giới bán hàng chuyên nghiệp, uy tín, đạo đức…

- Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện.

Khổng Chiêm