Mới đây, tại phiên họp trực tuyến với Phó Thủ tướng Lê Văn Thành và các địa phương để bàn về việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp sản xuất tại các khu công nghiệp (KCN), Thứ trưởng Bộ KH&ĐT Nguyễn Thị Bích Ngọc cho biết, lũy kế đến cuối tháng 8 năm 2021, các KCN, khu kinh tế trên cả nước thu hút được khoảng 10.963 dự án của các nhà đầu tư nước ngoài với tổng vốn đăng ký đạt khoảng 230 tỷ USD, vốn đầu tư thực hiện đạt khoảng 68,9%.

Trên phạm vi cả nước có 563 KCN nằm trong quy hoạch phát triển các KCN ở Việt Nam với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 210,9 nghìn ha. Tỉ lệ lấp đầy các KCN đã thành lập trên cả nước đạt khoảng 52,5%, nếu tính riêng các KCN đã đi vào hoạt động thì tỉ lệ lấp đầy đạt khoảng 71%.

Con số nói trên cho thấy, hoạt động kinh tế tại các KCN trên khắp cả nước đang rất được các nhà đầu tư quan tâm phát triển. Nguồn vốn FDI chảy vào Việt Nam ngày càng tăng, chứng tỏ các nhà đầu tư nước ngoài rất chú trọng tới Việt Nam.

Tuy nhiên, với các nhà đầu tư, nhiều vấn đề liên quan đến luật chưa đồng bộ, trong đó, Nghị định 82/2018 quy định về quản lý KCN và khu kinh tế là “cục nghẹn” khiến họ e ngại khi đầu tư. 

Kiến nghị bỏ nhiều quy định

Ông Đỗ Quốc Dũng - Trưởng Ban phát triển dự án Công ty TNI Holdings chia sẻ tại tọa đàm “Góp ý sửa đổi về Nghị định 82/2018/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế” chiều 21/9 cho biết, khi đầu tư phát triển vào bất động sản KCN, phía doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong quy định của luật.

Trong Nghị định 82 có quy định về phương thức huy động các nguồn vốn để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng KCN và khu kinh tế. Theo đó, dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN được huy động tiền thuê lại đất ứng trước từ các nhà đầu tư có nhu cầu thuê lại đất trong KCN để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của KCN.

Trong khi đó, tổng số vốn huy động từ tiền thuê đất, tiền thuê lại đất ứng trước không vượt quá 20% tổng vốn đầu tư của dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN. Thỏa thuận ứng trước tiền thuê đất, tiền thuê lại đất giữa các bên thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

“Trường hợp dự án KCN được điều chỉnh giảm quy mô diện tích, nếu dẫn đến giảm tổng vốn đầu tư, thì số tiền đã huy động vốn theo quy định này sẽ vượt quá 20% tổng vốn đầu tư của dự án sau khi đã điều chỉnh. 

Vậy số tiền đã huy động có bị coi là vượt quá không, có phải hoàn trả lại cho bên thuê lại đất không và sẽ được xử lý như thế nào nếu trong hợp đồng cho thuê lại đất các bên không có thỏa thuận về vấn đề này?”, ông Dũng dẫn chứng các điểm bất cập trong Nghị định.

Ông Dũng cũng cho rằng, quy định về tỉ lệ lấp đầy tối thiểu 60% cần loại bỏ vì đây là yếu tố cản trở doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, ông Phạm Hồng Điệp - Chủ đầu tư KCN Nam Cầu Kiền (Hải Phòng) cho rằng, việc phê duyệt quy hoạch phát triển các KCN trên phạm vi cả nước cần xác định trên cơ sở lấy hiệu quả kinh tế, xã hội làm thước đo.

Các KCN cần gắn chặt và cần được đặt trong chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng và địa phương, để KCN có thể phát huy được sức lan tỏa và vai trò của một cực tăng trưởng.

“Tuy nhiên, không phải đơn vị phát triển hạ tầng nào cũng có năng lực triển khai việc đầu tư kinh doanh cơ sơ hạ tầng một cách hiệu quả từ việc thu hút đầu tư đến việc quản lý vận hành KCN đặc biệt là kiểm soát các vấn đề về môi trường”, ông Điệp nói.

Ông Điệp cho rằng, để khuyến khích việc phát triển các KCN thì không áp dụng tỉ lệ lấp đầy 60%, điều này sẽ giúp mở cửa và chào đón các đơn vị phát triển hạ tầng KCN có năng lực thực sự đầu tư vào địa phương.

Giải bài toán nhà ở cho công nhân

Theo đánh giá của các chuyên gia, các KCN tại Việt Nam thường theo mô hình truyền thống - tức chỉ có nhà máy, không có nhà ở, KCN đơn thuần chỉ là cơ sở sản xuất.

Tuy nhiên, khi dịch Covid-19 bùng phát, tấn công vào các KCN, việc cách ly hay mô hình “3 tại chỗ” gặp nhiều khó khăn, tăng chi phí cho cả doanh nghiệp và nguy cơ lây nhiễm cho người lao động.

Trên thế giới, xu thế phát triển KCN ở nhiều nước, đặc biệt ở Hàn Quốc là sự kết hợp hỗn hợp, có khu đô thị, nhà ở, trường học, bệnh viện. Điều này để thấy nếu Việt Nam phát triển mô hình KCN hỗn hợp, việc sống và làm việc tại chỗ sẽ thuận tiện hơn, bền vững hơn.

Ông Phạm Hồng Điệp cho rằng, cần bổ sung chính sách, quy định nhằm giải quyết các vấn đề cộng đồng khi triển khai các dự án KCN tại địa phương như nhà ở xã hội, tuyển dụng lao động, ưu tiên liên kết và sử dụng các dịch vụ tại chỗ.

“Hiện tại nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân lao động đặc biệt là các lao động nhập cư là rất lớn. Hiện nay, vẫn còn rất nhiều những khó khăn vướng mắc về cơ chế chính sách trong trình tự, thủ tục cho thuê nhà ở xã hội, lựa chọn chủ đầu, nguồn vốn đầu tư”, ông Điệp nói.

Ông Điệp cũng chỉ ra việc phải cập nhật và xây dựng lại các tiêu chuẩn về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân cho phù hợp với thực tiễn và xu hướng phát triển của xã hội, tránh trường hợp các dự án xây xong không bán được do không đáp ứng được nhu cầu của người lao động.

PGS.TS Nguyễn Đình Thọ - Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường nhìn nhận, việc phát triển các KCN trong thời gian qua vẫn còn những tồn tại, bất cập. Ngoài việc quan tâm đến vấn đề môi trường còn phải đảm bảo điều kiện sống, sinh hoạt cho người lao động.

“Nhu cầu về nhà ở của người lao động đang rất lớn và bức xúc”, ông Thọ nói và nhấn mạnh nhân lực là yếu tố đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế tại KCN.

Ông Thọ cũng chỉ ra, việc quy hoạch và phát triển các KCN còn thiếu sự thống nhất trên quy mô liên vùng, liên tỉnh. Tỉ suất thu hút đầu tư trung bình của dự án đầu tư trong KCN là 4,61 triệu USD/ha đất công nghiệp đã cho thuê, con số này tương đối thấp.

Bên cạnh đó tình trạng dự án chậm triển khai, xin giao đất, cho thuê đất vượt quá nhu cầu còn khá phổ biến, làm ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư.

Về phía VCCI, ông Hoàng Quang Phòng - Phó Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, hệ thống KCN của Việt Nam đang là điểm đến của hàng nghìn doanh nghiệp từ 122 quốc gia và vùng lãnh thổ. 

Việt Nam có vị trí địa chiến lược trong phát triển bất động sản công nghiệp, nền chính trị ổn định, nguồn lao động dồi dào, kinh tế tăng trưởng tốt. Nhất là khi Việt Nam đã ký một loạt các hiệp định EVFTA, CTPPP… đây sẽ là bàn đạp cho việc thu hút đầu tư nước ngoài. 

Ông Phòng cho rằng, những yếu tố nói trên thúc đẩy Việt Nam cần phải thay đổi, chuẩn bị cho việc hình thành hệ thống bất động sản công nghiệp quy mô, hiện đại và dịch vụ hậu cần để đón bắt làn sóng FDI mới này. Theo đó, việc chỉnh sửa, thay đổi những yếu tố bất cập trong luật pháp khi không còn phù hợp là điều cần thiết.

“Việc sửa đổi Nghị định 82 một cách toàn diện là cần thiết, để tạo điều kiện thu hút mạnh mẽ hơn nữa nguồn lực đầu tư cho phát triển hạ tầng KCN, đồng thời tạo dư địa để thu hút các nhà đầu tư thứ cấp. Từ đó, tạo điều kiện thu hút những dự án có chất lượng cao, phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam và định hướng thu hút đầu tư trong thời gian tới”, Phó Chủ tịch VCCI nhấn mạnh.