Bối cảnh kinh tế

Trong quý 1 và quý 2 năm 2022, lạm phát ở châu Á - Thái Bình Dương tăng lên, khiến ngân hàng trung ương nhiều nước trong khu vực nâng mức lãi suất. Cùng lúc đó, tình hình chuỗi cung ứng đang phục hồi, với chi phí vận chuyển từ Trung Quốc đại lục đã giảm xuống. 

Tuy nhiên, hiện trạng thiếu nhân lực, thiếu công-ten-nơ vẫn sẽ khiến chuỗi cung ứng tiếp tục bị gián đoạn trong trung hạn. Mặt khác, chi phí xây dựng và hoàn thiện đang tăng mạnh, thời gian hoàn thành các dự án bất động sản (BĐS) cũng kéo dài.

Văn phòng

Trong mảng BĐS văn phòng năm 2022, tỉ lệ hấp thụ (hay còn gọi là tỉ lệ BĐS được bán hoặc thuê theo định kì) quý 2 tăng 10% so với quý 1 và duy trì ở mức ổn định trên toàn khu vực. Nguyên nhân là do chi phí hoàn thiện dự án quá cao, việc duyệt ngân sách ngày càng khó khăn. Từ đó, các doanh nghiệp không muốn di dời, xây mới, mà phải gia hạn hợp đồng thuê, tìm đến các văn phòng có sẵn, hay tìm đến các giải pháp chìa khóa trao tay.

Rõ ràng, các doanh nghiệp ở châu Á ưa chuộng làm việc tại văn phòng hơn cả so với khu vực Mỹ và châu Âu. Tần suất sử dụng văn phòng ở đây đã tăng lên trong quý 1 năm 2022. Tuy nhiên, mô hình làm việc linh động, kết hợp làm việc từ xa và văn phòng, đang trở nên phổ biến trong thời kỳ ‘bình thường mới’, nhất là đối với các công ty đa quốc gia.

Lượng cung văn phòng đang tăng lên, đặc biệt là ở Ấn Độ và Trung Quốc. Việc nới lỏng các quy chế giãn cách mùa dịch ở Ấn Độ khiến nhu cầu văn phòng tăng bất ngờ, hoạt động cho thuê sẽ còn tăng mạnh. Ở các thị trường có nguồn cung hạn chế như Seoul và Singapore, các doanh nghiệp được khuyến cáo là cần "nhanh chân" hơn nữa nếu muốn thuê được văn phòng. 

Tỉ lệ văn phòng trống ở Seoul sẽ duy trì dưới 2% trong 12 tháng tới. Ở hai thành phố lớn của Việt Nam, tỉ lệ văn phòng bỏ trống hãy còn rất cao (Hà Nội: hơn 20%, Thành phố Hồ Chí Minh: hơn 10%), nhìn chung cũng không gây quá nhiều áp lực lên các công ty vì có nhiều lựa chọn trên thị trường.

Bán lẻ

Lượng cầu BĐS trong mảng bán lẻ chủ yếu đến từ các cửa hàng đồ ăn nhẹ, quán trà, quán cà phê, vân vân. Ngoại trừ Trung Quốc đại lục và Hongkong, hoạt động cho thuê đã tiếp tục phục hồi trong quý 2 năm 2022 trên toàn châu Á - Thái Bình Dương. Ở Trung Quốc, mặc dù tiêu dùng đã phục hồi sau khi các quy định giãn cách đại dịch được nới lỏng cuối tháng 5 năm 2022, thị trường bán lẻ ở đây vẫn bất ổn do chính sách Không Covid (Zero Covid) của nước này.

Tốc độ hồi phục của các doanh nghiệp bán lẻ liên quan tới du lịch vẫn còn chậm do sự vắng bóng của lượng du khách đến từ Trung Quốc, khi mà người dân nước này vẫn đang phải hạn chế du lịch cho tới ít nhất năm sau. Việc mở thêm hàng quán phục vụ du lịch cũng bị ảnh hưởng do chi phí vận hành lớn cũng như thời gian hoàn thiện kéo dài hơn bình thường.

Logistics

Hoạt động cho thuê BĐS trong mảng logistics nguội hẳn trên khắp châu Á trong quý 2 năm 2022 sau 18 tháng bùng nổ trước đó. Cầu từ thương mại điện tử và 3PL (hậu cần bên thứ ba) chững lại hẳn ở nhiều thị trường, đặc biệt là ở Nhật Bản và Ấn Độ. Tuy vậy, tỉ lệ BĐS bỏ trống lại tương đối thấp.

Đầu tư

Tỉ lệ lãi suất tăng nhanh hơn dự kiến khiến lượng đầu tư vào bất động sản thương mại giảm 28% so với cùng kỳ năm ở mức 29,1 tỉ USD. Đi đầu trong các hoạt động mua BĐS vẫn là các quỹ BĐS, công ty BĐS, quỹ tín thác đầu tư BĐS và các tổ chức đầu tư. Các nhà đầu tư đang tỏ ra thận trọng trong khi còn rất nhiều vốn đang nằm im một chỗ chờ cơ hội.

BĐS văn phòng vẫn thu hút nhiều đầu tư nhất, theo đó là logistics. Các dự án mới xây có vị trí đẹp được các nhà đầu tư tích cực săn đón vì là tài sản có khả năng khôi phục giá trị cao. Bán lẻ và logistics sẽ dần thu hút nhiều cầu hơn vì kiểm soát biên giới giữa các nước trong đại dịch đã nới lỏng dần.

Trung Quốc đại lục ghi nhận khối lượng đầu tư lớn nhất khu vực trong quý 1 năm 2022. Mặc dù lãi suất giảm, quy định giãn cách được nới lỏng, nhưng hoạt động đầu tư trên thị trường này dự báo sẽ đi ngang hoặc chỉ tăng không đáng kể do chính sách Không Covid (Zero Covid).

Tham khảo: Các báo cáo và khảo sát thị trường BĐS năm 2022 của CBRE.