Thị trường BĐS rất cần thông tin chính xác, không quảng cáo ảo để tạo niềm tin khách hàng - Ảnh: MẠNH DŨNG

Tiến sĩ ĐINH THẾ HIỂN - chuyên gia kinh tế - đã có cuộc trò chuyện với Tuổi Trẻ xoay quanh các vấn đề về nghề môi giới bất động sản (BĐS).

* Ông có nhận định gì về nghề môi giới BĐS trước kia và hiện tại?

- Từ năm 2005 - 2006, thị trường BĐS đã phát triển, nghề môi giới lúc đó phân tán, gọi là "cò". Có người bán chuyên nghiệp và chuyên nghiệp, nhưng họ dựa trên thông tin bất cân xứng, giai đoạn đó chưa chuẩn hóa, ít dự án nên các "cò" nắm thông tin, ăn chênh lệch rất nhiều. 

Những người "cò" như vậy nên thị trường nhìn vào không có thiện cảm. Sau đó ngành môi giới BĐS nỗ lực chuẩn hóa, xây dựng thị trường ổn định và buộc chứng chỉ hành nghề môi giới.

Năm 2011 - 2013, BĐS rơi vào giai đoạn suy thoái thì các chứng chỉ môi giới BĐS không còn được quan tâm. Sau đó BĐS phục hồi từ năm 2014 - 2015, xuất hiện các công ty đầu tư BĐS nhưng nắm lực lượng môi giới rất khủng. 

Từ thành công của một số công ty BĐS lớn, các chủ đầu tư thấy được vai trò quan trọng của môi giới. Giai đoạn này các dự án nở rộ, công ty môi giới BĐS phát triển mạnh dần hình thành đội ngũ môi giới chuyên nghiệp.

Từ 2015 đến nay, bên cạnh đội ngũ "cò" của địa phương thì nhân lực ngành môi giới BĐS tăng trưởng rất nhanh so với các ngành khác. Trong đó có nhiều người, thậm chí giảng viên đại học, IT, kỹ thuật... cũng bỏ nghề để nhảy vào môi giới. Người ít tiền thì chỉ làm môi giới không, người có một phần tiền thì kết hợp môi giới và đầu tư cá nhân.

* Vai trò của môi giới trong việc điều tiết thị trường BĐS ra sao, thưa ông?

- Các dự án, đặc biệt những dự án có giá trị cao như căn hộ cao cấp, nghỉ dưỡng, đất nền cao cấp đòi hỏi phải có sự giới thiệu. Điều đó cho thấy vai trò của môi giới rất quan trọng, họ giới thiệu, kết nối và khiến cho khách hàng phải xuống tiền. Có thể nói trong thời gian qua, lực lượng môi giới BĐS ở Việt Nam đã lớn mạnh và hoàn thành vai trò bán hàng.

Còn ở khía cạnh khác, điều mà môi giới BĐS Việt Nam chưa thực hiện được là tư vấn cho khách hàng mua được sản phẩm phù hợp, bảo đảm sự an toàn trong đầu tư, trong đó có yếu tố pháp lý, phù hợp dòng tiền nhà đầu tư và chuyển động thị trường. Chính vì thế nên mới xuất hiện các đánh giá coi môi giới BĐS chưa thoát khỏi cái mác "cò đất", và xem như nghề tạm bợ. 

Thậm chí khi tôi xây dựng chương trình cử nhân BĐS, nhiều người trong hội đồng nghiên cứu đề án nghi ngờ và băn khoăn rằng có nhất thiết học tới trình độ đại học, cao đẳng của nghề BĐS hay không, mặc dù nghề này đã có mã ngành của Bộ Giáo dục - Đào tạo.

* Ông nhìn nhận thế nào về việc nhiều người cho rằng hệ lụy "cò đất" làm nhiễu loạn thị trường, tạo sốt ảo, thao túng giá nhà đất thời gian qua?

- Nguyên nhân tạo sóng thật sự không phải do môi giới mà do nhóm "cá mập" (tức nhà đầu tư - PV). Trong năm 2020 - 2021 có nhiều thông tin cho thấy chính nhóm "cá mập" này đã tạo sóng, đẩy giá đất, họ sử dụng lực lượng "cò" địa phương cũng như những công ty môi giới nhỏ để làm công cụ. Nhưng đối với nhiều nhà đầu tư và người ngoài nhìn vào cứ nghĩ và đổ thừa môi giới.

Thật ra môi giới không có nguồn tiền lớn để đầu tư trước và nguồn tiền đủ để tạo sóng, không có kịch bản tập trung, không có những sắp xếp để đẩy giá một cách mà không ai biết được, tức là cách mà mình tưởng là sóng. Môi giới không phải lực lượng tổ chức tạo sóng để đẩy giá trục lợi mà người ta gọi là "lùa gà" như chúng ta đang hiểu, mà họ chỉ là lực lượng được nhóm "đầu tư lớn" sử dụng để tạo sóng.

* Vậy theo ông, đâu là yếu tố của một môi giới chuyên nghiệp và có tâm với nghề?

- Một môi giới BĐS chuyên nghiệp không thể nhìn vào môi giới địa phương, bởi đó như nghề tay trái, bán nghiệp dư và cũng khá phổ biến. Môi giới địa phương thường là bán chuyên nghiệp, họ vẫn có vai trò lớn vì đó là người nắm được nhiều thông tin BĐS địa phương như đất nông nghiệp hoặc đất thổ cư, và có thể sử dụng nó để kết nối người cần bán với người cần mua. 

Đó có thể là người chạy xe ôm, chủ quán tạp hóa, nhân viên địa phương... Vì tính chất giao du, tính quảng giao và có năng khiếu nên họ nhận được nhiều thông tin của những người có nhu cầu gửi gắm, chuyện đó là bình thường.

Nhưng còn nói đến môi giới chuẩn, tức là muốn làm nghề chuyên nghiệp thì người môi giới phải học bài bản các kiến thức BĐS và đạt được chứng chỉ hành nghề BĐS, chuyên sâu hơn thì theo học các chương trình đại học, cao đẳng về kinh tế BĐS. Tối thiểu cần có chứng chỉ hành nghề BĐS (hiện nay do Bộ Xây dựng cấp). 

Chứng chỉ đó phải đảm bảo hiểu biết toàn bộ quy định pháp luật về các sản phẩm BĐS, cái nào đúng pháp lý, cái nào được phép mua bán, mua bán như thế nào, thực hiện thủ tục ra sao, những điều này rất quan trọng.

Còn kiến thức "thực chiến" thì theo thời gian sẽ học hỏi phát triển. Người môi giới BĐS chuyên nghiệp ngoài kiến thức vững chắc về BĐS thì cần hiểu biết về các dòng sản phẩm phù hợp nhà đầu tư. Và sau cùng là có tính thân thiện, tinh thần chăm sóc khách hàng (yếu tố để thành sale giỏi). 

Với lực lượng môi giới chuyên nghiệp như vậy sẽ góp phần quan trọng trong việc chuẩn hóa thị trường BĐS, làm cho thị trường lành mạnh.

* Theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, tính đến tháng 5, cả nước có 300.000 môi giới BĐS, nhưng chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề, chiếm tỉ lệ 10% là khá thấp. Nhưng gần đây, một số thông tin cho rằng số lượng người học và thi lấy chứng chỉ môi giới BĐS đang tăng vọt. Suy nghĩ của ông về việc này ra sao?

- Chứng chỉ hành nghề không nói lên trình độ của người môi giới, nó chỉ là thủ tục hành chính để đảm bảo về mặt pháp lý. Thực tế môi giới giỏi có thể không phải là người có chứng chỉ hành nghề khi trong giai đoạn vừa qua, nhiều sàn giao dịch chỉ chọn Super Sale là người kết nối được nhiều khách hàng, dưới tay người này cũng có những nhân viên tin tưởng mình.

Chứng chỉ môi giới BĐS rất cần thiết nhưng khi đi vào cuộc sống thì chưa tương xứng. Ví dụ một người nào đó muốn làm môi giới chuyên nghiệp, họ sẽ tìm đến một Super Sale nào đang tuyển dụng, thay vì đi học lấy chứng chỉ hành nghề. Chúng ta phải làm sao cho một người khi muốn bước vào môi giới chuyên nghiệp, họ luôn tin rằng phải học chứng chỉ này mới có đủ kiến thức chứ không phải học chứng chỉ này mới được làm nghề.

Tôi đi làm cò đất - Kỳ 9: Phá cò, không ăn được thì quậy cho banh

TTO - Không chỉ giai đoạn thị trường bất động sản đang chựng giao dịch như hiện nay, mà ngay cả hồi nóng sốt trước Tết 2022, các môi giới đã thường "hợp cò", bắt tay với nhau để cùng làm cùng chia.