Các chủ đầu tư (CĐT), hiệp hội kiến nghị cho phép doanh nghiệp (DN) được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có giấy chứng nhận (GCN) hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hồi sinh dự án bất động, thay đổi bộ mặt đô thị
Thị trường bất động sản (BĐS) đang dần xóa những gam màu xám khi một số CĐT săn tìm chuyển nhượng những dự án bất động nhiều năm để hồi sinh. Đơn cử như tòa cao ốc biểu tượng của TP.HCM là Saigon One Tower tọa lạc ngay trung tâm TP chục năm qua vẫn là khối bê tông xám xịt, dở dang. Ngay sau khi về với chủ mới là Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Viva Land có văn phòng tại Singapore, TP.HCM, Hà Nội, dự án này đã đổi tên thành IFC One Saigon. Những tấm kính vảy rồng mới mẻ được phủ kín tòa nhà, CĐT bắt đầu chuẩn bị những kế hoạch kinh doanh đầy tích cực.
 |
Hai dự án lớn vừa được hồi sinh tại TP.HCM là Grand Sentosa và IFC One Saigon (mặt tiền hình vảy rồng). Ảnh: Q.HUY - NGUYỆT NHI |
Một dự án khác sau hơn 13 năm “đắp chiếu” bắt đầu hồi sinh là Kenton Node do Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên làm CĐT, khởi công năm 2009.
Sau 13 năm xây dựng dở dang, mới đây dự án này được khởi động lại với cái bắt tay của Tập đoàn Novaland và CĐT cũ, đồng thời đổi tên thành Grand Sentosa. Novaland cam kết đưa dự án vào vận hành đúng tiến độ dự kiến trong năm 2024.
Một loạt thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) đình đám khác đầu năm 2022 là siêu dự án tỉ USD có tên cũ là khu đô thị Sài Gòn Bình An đã về tay Tập đoàn Masterise Homes với tên mới là The Global City. Theo tìm hiểu, đây chính là dự án có quy mô rộng 117 ha, nằm cạnh khu phức hợp Saigon Sports City, tiếp giáp với cao tốc Long Thành - Dầu Giây.
Bên cạnh các dự án trên, TP vẫn còn nhiều dự án đang tiến hành chuyển nhượng gặp khó khăn về thủ tục cần tháo gỡ. Không ít DN, tập đoàn lớn có quỹ đất, dự án hoặc dự án đã triển khai, bàn giao cho khách hàng nhưng vẫn gặp một số vướng mắc. Điển hình trong số đó là Tập đoàn Hưng Thịnh với một số dự án.
Đầu tiên là dự án chung cư cao tầng Lavita Garden ở phường Trường Thọ, TP Thủ Đức, quy mô 15.314,5 m2, nguồn gốc đất tư nhân do Công ty Tín Nghĩa nhận chuyển nhượng từ người dân. Dự án đã được phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng 1/500, phê duyệt dự án đầu tư theo Nghị định 90 của Chính phủ. Đồng thời, dự án đã có quyết định giao đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất, nhiều lần trình duyệt giá đất nhưng chưa được phê duyệt.
Hay dự án Hưng Thịnh nhận chuyển nhượng lại từ Công ty Waseco đã được UBND TP chấp thuận từ năm 2015. Dự án được phê duyệt đầu tư theo Nghị định 90 của Chính phủ, được miễn cấp giấy phép xây dựng. Dự án đã được cấp hai GCN quyền sử dụng đất (đất xây dựng văn phòng 50 năm và đất chung cư ổn định lâu dài). Đồng thời, dự án đã hoàn thành nghiệm thu và đưa vào sử dụng từ năm 2018. Hiện DN đang thực hiện thủ tục thẩm định nghĩa vụ tài chính bổ sung do điều chỉnh quy hoạch và ưu tiên cấp GCN cho khách hàng. Tuy nhiên, do dự án đang rà soát pháp lý nên thủ tục này còn vướng mắc.
 |
Một tập đoàn khác là Novaland cũng cho biết gặp nhiều vướng mắc tại các dự án đã chuyển nhượng. Công ty kiến nghị UBND TP và cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét hỗ trợ sớm hoàn tất thủ tục pháp lý còn lại của dự án, bao gồm các thủ tục phê duyệt phương án tiền sử dụng đất, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chuyển nhượng dự án là hoạt động kinh doanh bình thường
Các chuyên gia cho rằng cần phải xem việc chuyển nhượng dự án là hoạt động kinh doanh bình thường của DN trên thị trường. Mặt khác, trong lúc thị trường khó khăn, nguồn vốn CĐT cạn kiệt, sản phẩm dang dở không ra được thị trường thì việc tạo điều kiện cho hoạt động mua bán dự án, đưa ra những sản phẩm phù hợp là một trong những cách hỗ trợ tốt cho BĐS.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho biết trong Nghị quyết 42 Quốc hội cho phép tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án BĐS khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy định này đã tạo điều kiện cho các ngân hàng thương mại xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án BĐS.
Đối với các chủ đầu tư muốn mua lại dự án treo thì cần giảm tối đa điều kiện và đơn giản hóa thủ tục để dự án được phép chuyển nhượng dễ dàng và nhanh chóng.
Luật sư TRẦN ĐỨC PHƯỢNG, Đoàn Luật sư TP.HCM
Trong khi đó, các DN BĐS bình thường (không có nợ xấu) muốn chuyển nhượng dự án thì phải có GCN (sổ hồng) theo quy định.
Cụ thể, Luật Đất đai 2013 quy định dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có GCN. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.
Ngoài ra, theo Luật Kinh doanh BĐS 2014, CĐT được chuyển nhượng khi đã có GCN về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần dự án chuyển nhượng.
“Vì vậy, HoREA kiến nghị các DN BĐS và cả ngân hàng cần có quyền chuyển nhượng dự án như nhau. Cho phép chuyển nhượng dự án khi đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để tạo điều kiện vừa xử lý nợ xấu tài sản bảo đảm là BĐS thế chấp tại ngân hàng thương mại, vừa áp dụng chung cho các hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS khác” - ông Châu đề xuất.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng đối với các dự án chậm tiến độ, “trùm mền” quá 5-10 năm cần có quy định xử phạt nặng. Nếu CĐT không đủ năng lực buộc phải chuyển nhượng, nếu không thì Nhà nước thu hồi dự án.
Còn đối với hoạt động chuyển nhượng dự án, theo luật sư Phượng, các cơ quan chức năng cần thay đổi cách tiếp cận vấn đề trong đợt sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai. Cụ thể, nên coi việc đầu tư là quá trình lâu dài, liên tục, DN được tự do lựa chọn một hoặc một số giai đoạn nào trong đó hoặc toàn bộ các giai đoạn để làm. Dự án phải được khơi thông trong vấn đề chuyển nhượng, chỉ cần CĐT mới được thẩm định và phê duyệt chặt chẽ, đáp ứng điều kiện được quy định rõ ràng trong luật.
Bên cạnh đó, các chuyên gia đồng tình đối với việc các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có GCN hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.•
Gần hai năm, TP.HCM chỉ có một dự án
đủ điều kiện chuyển nhượng
Tại Hội nghị phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững diễn ra vào tháng 7-2022, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Trần Hoàng Quân cho biết thị trường BĐS TP vẫn trên đà phát triển. Tuy nhiên, quá trình phát triển thị trường, đặc biệt là nhà ở của TP.HCM vẫn chưa bền vững, chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội, phù hợp với khả năng chi trả của người dân, chưa đa dạng về sản phẩm, đặc biệt là nhà ở cho thuê. Đáng chú ý, từ đầu năm 2021 đến nay, TP.HCM chỉ có một dự án được xem xét đủ điều kiện chuyển nhượng.
Việc chuyển nhượng dự án là một trong các biện pháp giải quyết những khó khăn cho từng dự án, góp phần khôi phục dự án, tiếp tục khởi công xây dựng lại đối với các dự án ngưng thi công, hoàn thiện công trình, đưa sản phẩm vào thị trường, giải quyết được hàng tồn kho.
Tuy nhiên, tình hình chuyển nhượng các dự án nhà ở trong thời gian qua giảm mạnh do chưa đầy đủ các thủ tục pháp lý, đồng thời cũng do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung dự án mới, đặc biệt là những dự án phân khúc nhà ở bình dân.