Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hệ thống vay của các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn vốn chính: Ứng tiền từ khách hàng, phát hành trái phiếu bất động sản và vốn tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, suốt thời gian qua, dòng tiền từ các kênh huy động này đều đang “trục trặc”.

Với dòng tiền từ khách hàng, do niềm tin trên thị trường khủng hoảng, nhà đầu tư vẫn còn tâm lý chờ đợi là chủ yếu nên phần lớn chưa xuống tiền luôn để mua nhà trong giai đoạn hiện tại.

Với thị trường trái phiếu, tuy đã có một số tín hiệu phục hồi nhưng vẫn chưa giải quyết được nỗi lo áp lực đáo hạn tới năm 2026. Đây chính là hệ lụy của sự bùng nổ thị trường trái phiếu doanh nghiệp với số lượng phát hành tăng đột biến vào giai đoạn 2019 - 2021.

Trong khi đó, điều kiện vay tín dụng ngân hàng ngày càng có xu hướng “thắt chặt” để bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng, ổn định kinh tế vĩ mô.

“Việc khó tiếp cận dòng tiền khiến mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, giao dịch... trên thị trường gần như bị ngưng trệ; ảnh hưởng trực tiếp tới các cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất... Đồng thời, gián tiếp gây ra những hệ lụy về lâu dài cho nền kinh tế”, VARS nhận định.

Áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp vẫn rất lớn

Kể từ quý II/2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ghi nhận hàng loạt thông tin tiêu cực khiến việc huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp nói chung, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng bị “chặn đứng”. Cùng với đó là sự kiểm soát, cảnh báo từ cơ quan chức năng, các văn bản yêu cầu các cơ quan liên quan chấn chỉnh và ổn định hoạt động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhằm đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, hiệu quả, lành mạnh và minh bạch đã khiến giá trị phát hành trái phiếu sụt giảm đáng kể.

Theo ghi nhận của VARS, giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ liên tục sụt giảm kể từ tháng 6/2022 và chỉ ghi nhận sự cải thiện trở lại kể từ tháng 3 năm nay nhờ Nghị định số 08/NĐ-CP và một số động thái từ phía Ngân hàng Nhà nước.

Nhóm ngành bất động sản xếp vị trí thứ 2 trong tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp được ghi nhận trong 7 tháng đầu năm 2023 với 26.055 tỷ đồng (chiếm 33%). Đến thời điểm hiện tại, nhiều doanh nghiệp đã đàm phán thành công với các chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời hạn trả nợ. Tuy nhiên, khó khăn vẫn ở phía trước, việc gia hạn trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi.

“Về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác”, VARS đánh giá.

Dẫn thông tin của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết thêm, tháng 9 vẫn được coi là “cao điểm” đáo hạn, một trong những tháng có giá trị đáo hạn trái phiếu lớn nhất trong cả năm 2023, với khoảng 41.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn.

Tính đến ngày 24/8/2023, có khoảng 67 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp.

Doanh nghiệp và ngân hàng vẫn “khó gặp nhau”

Trong bối cảnh thị trường trái phiếu vẫn chưa có nhiều tín hiệu khả quan, doanh nghiệp vẫn đang phải “xoay xở” bán hàng do nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng để duy trì hoạt động.

Mặc dù, Ngân hàng Nhà nước đã nỗ lực điều chỉnh, hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi, song doanh nghiệp và ngân hàng vẫn “khó gặp nhau”. Bởi các doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn do sức khỏe của các đối tượng này vốn đã suy yếu từ lâu cùng với các khó khăn của thị trường - VARS nhận định.

Hiện nay, nhóm các doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận với nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn thì lại đang bị vướng mắc về pháp lý. Ở nhóm các doanh nghiệp đã sẵn sàng để tiếp cận với nguồn vốn lại gặp khó khăn do khó hấp thụ vì lãi suất vẫn đang ở ngưỡng cao so với khả năng chịu đựng của doanh nghiệp. Trường hợp còn lại là các doanh nghiệp chưa đủ điều kiện để vượt qua vòng thẩm định hồ sơ nhằm tiếp cận nguồn vốn do vẫn còn tồn nhiều khoản nợ đọng trước đó, có nguy cơ gây rủi ro cho ngân hàng.

Trước thực tế này, để doanh nghiệp bất động sản có thể hấp thụ các nguồn vốn mới, VARS cho rằng, các vấn đề của thị trường phải được giải quyết một cách triệt để. Ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), Nhà nước cần có các cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư bất động sản - REIT, quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản... hay kênh đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài.

Đồng thời, các cơ quan chức năng bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, cần có những chính sách bảo vệ các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó có bất động sản./.