Cuộc chiến pháp lý đưa thị trường condotel trở lại vạch xuất phát

V.Dũng

(TBKTSG Online) - Sau thời hoàng kim hoạt động sôi nổi thì dường như hành trình xây dựng khung pháp lý cho condotel (căn hộ khách sạn) đã đưa loại hình bất động sản đặc biệt này quay trở lại điểm xuất phát. Các bộ ngành liên tiếp đưa ra các văn bản cảnh báo về sự phát triển nóng cũng như tính pháp lý của loại hình sản phẩm này, và đây có thể là cơ hội để thị trường sàng lọc những chủ đầu tư yếu kém.

Cocobay "vỡ trận": Những bài học đắt đỏ

Khách hàng luôn ở "thế yếu" trong thị trường condotel

Sau cú sốc Cocobay khiến cho thị trường condotel nhìn nhận lại tiến trình pháp lý của mình. Ảnh minh họa: TTXVN

Đầu năm nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đã có công văn 703 hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Công văn này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho condotel. Nhưng gần một năm trôi qua, chưa có dự án nào được cấp sổ theo công văn hướng dẫn này (cấp sổ cho các dự án có condotel được giao, cho thuê đất đúng theo quy định, xây dựng đúng quy hoạch, thiết kế… - PV). Thậm chí, sau đó các bộ ngành khác đã đưa ra nhiều văn bản cảnh báo về pháp lý.

Sau sự kiện Cocobay "vỡ trận" năm ngoái gần như chưa có thông tin tích cực nào cho loại hình bất động sản này có thể phục hồi.

Tính phức tạp của thị trường ngày một gia tăng

Sự “giằng co” giữa các bộ ngành trong thời gian qua càng cho thấy pháp lý condotel còn quá nhiều vấn đề phức tạp, chưa thể thống nhất. Thị trường condotel lại dò dẫm từ đầu để tìm danh phận cho mình nhưng lần này lại gánh thêm hàng ngàn căn hộ tồn kho.

Mới đây, trong Báo cáo thị trường bất động sản quí 2-2020, Bộ Xây dựng cho biết trong quí có 92 dự án du lịch nghỉ dưỡng với 6.300 căn hộ du lịch, 197 biệt thự du lịch và 46 căn văn phòng kết hợp lưu trú được cấp phép. Số lượng này tăng hơn so với quí 1, tuy nhiên, cho đến thời điểm Bộ Xây dựng cấp phép thì pháp lý condotel vẫn chưa thông. Đó là lý do khiến mới đây bộ này đã ban hành văn bản siết lại pháp lý khi cấp phép dự án.

Trước đó, Bộ Công An, Bộ Công Thương cũng đưa ra các văn bản cảnh báo hoạt động kinh doanh của loại hình bất động sản này dưới phạm vi và chức năng điều chỉnh của cơ quan mình. Cuộc chiến pháp lý khởi đầu giữa khách hàng và chủ đầu tư đến nay đang được chuyển dần sang phía các cơ quan quản lý. Thị trường cũng vì đó mà rơi vào trạng thái bế tắc.

Đánh giá về nguyên nhân dẫn đến sự ách tắc nói trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, sự phức tạp của loại hình bất động sản này là lý do chính dẫn đến sự thiếu đồng nhất giữa các cơ quan quản lý.

Đơn cử như công văn của Bộ TN&MT hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch song lại không có quy định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung của các căn hộ này để làm căn cứ cấp sổ đỏ.

Trong khi đó, Điều 100 Luật Nhà ở, quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư, nhưng không có quy định pháp luật về áp dụng tương tự để tính phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của căn hộ du lịch. Bởi nếu không quy định cách tính này thì sẽ không có căn cứ để ghi diện tích phần sở hữu riêng của căn hộ vào sổ đỏ cấp cho khách hàng.

Hơn nữa, Thông tư 21 của Bộ Xây dựng giải thích condotel là căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp. Nhưng thực tế đa số condotel hiện nay nằm trong tòa nhà cao tầng độc lập thuộc các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng.
Mặt khác, công văn 703 của Bộ TN&MT cũng không đề cập việc cấp sổ đỏ cho “shophouse du lịch”, “boutique du lịch” trong dự án khu du lịch nghỉ dưỡng. Điều này có thể dẫn đến các địa phương không thực hiện việc cấp sổ đỏ cho căn hộ du lịch.

Bộ TN-MT đặt ra vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng condotel sang căn hộ như một phương án giải quyết bế tắc cho thị trường thì ngay lập tức bị phản đối bởi Bộ Công An lẫn Bộ Công Thương. Trong khi Bộ Công an cho rằng áp lực với hạ tầng xã hội sẽ tăng lên gây mất an ninh thì Cục Cạnh tranh Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương) lại lo ngại lỗ hổng pháp lý trong các hợp đồng ký kết khiến khách hàng sẽ không được bảo vệ tối ưu…

Thực tế cho thấy, khởi điểm từ pháp lý đã nảy sinh ra hàng chục vấn đề khác liên quan condotel khiến cho thị trường càng gỡ càng rối. Nếu để dàn xếp ổn thỏa pháp lý, tính định danh cho loại hình này nhiều chuyên gia cũng đã đề cập đến việc sửa luật để đưa các sản phẩm vào khuôn thước.

Trong một chia sẻ mới đây, Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng condotel vẫn đang được kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản nhưng nó không phải là sản phẩm nhà ở, sẽ không có nội dung bảo lãnh bán sản phẩm đó hình thành trong tương lai. Condotel nếu đủ điều kiện vẫn được bán bình thường.

“Bộ Xây dựng đang rà soát Luật Kinh doanh bất động sản. Nếu khuyến khích phát triển condotel minh bạch sẽ phải sửa đổi, bổ sung luật này. Luật pháp đi sau thực tế là đương nhiên”, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nói.

Bắt đầu lại để có thị trường lành mạnh hơn

Sau hơn nửa thập kỷ bùng nổ trong trạng thái mong manh về pháp lý đến nay thị trường condotel đã bắt đầu chững lại, nhất là sau cú sốc Cocobay cuối năm ngoái. Động thái mới đây của Bộ Xây dựng được đánh giá sẽ phần nào tác động đến doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả nguồn cung của thị trường.

Theo thống kê của DKRA Vietnam, tính theo chiều dài địa lý từ Thừa Thiên - Huế đến Phú Quốc, vẫn còn gần 5.000 căn condotel chưa được tiêu thụ tính đến nửa đầu năm nay. Cộng thêm hàng chục ngàn căn có được giấy phép xây dựng hay đã đầu tư trước đó vẫn đang trong trạng thái chờ ra hàng nên nguồn cung không mấy ảnh hưởng sau văn bản của Bộ Xây dựng. Nhưng về mặt tâm lý khách hàng có thể tác động ít nhiều khi tương lai của loại hình này vẫn là dấu hỏi kéo theo sự giảm sút về tính thanh khoản.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARs) đánh giá, condotel là một sản phẩm lưu trú rất cần thiết, đáp ứng nhu cầu phát triển của ngành du lịch theo chiến lược mà Thủ tướng đã phê duyệt. Để đáp ứng được nhu cầu theo chiến lược của Thủ tướng, Việt Nam cần rất nhiều dự án lưu trú như condotel.

Tuy nhiên, việc triển khai loại hình này cần có lộ trình và theo từng giai đoạn. Bởi theo thống kê của hiệp hội, "những dự án condotel được cấp phép và đang triển khai đã tăng lên một con số khá lớn", ông Đính cho biết.

Theo vị chuyên gia này, động thái của Bộ Xây dựng là cần thiết. Bởi vì nếu cứ cho phát triển một cách ồ ạt và dồn dập sẽ gây ra tình trạng dư thừa nguồn cung như hiện nay. Chưa  kể, trên thị trường đang còn rất nhiều dự án dở dang và chuẩn bị triển khai. Nếu trong một, hai năm tới mà phát triển hết lượng dự án này, tình trạng lệch pha cung cầu sẽ là tất yếu. Điều này gây lãng phí nguồn tài nguyên và ảnh hưởng đến các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Ngoài ra, theo ông Nguyễn Văn Đính, trong việc rà soát khâu cấp mới chắc chắn sẽ rà soát cả những chủ đầu tư đã triển khai dự án. Đây cũng là cơ hội để thanh lọc các doanh nghiệp yếu kém. Thị trường sẽ bắt đầu lại với những yếu tố pháp lý đầy đủ và an toàn hơn cho nhà đầu tư.

"Quan trọng nhất vẫn là phải có sự tham gia của các nhà đầu tư bởi nếu không, doanh nghiệp sẽ buộc phải tính đường khác như  bán hay chuyển nhượng dự án...", Phó Chủ tịch VARs nhấn mạnh.

Liên quan đến việc dòng vốn đầu tư rót vào loại hình này bị chậm lại, các chuyên gia  đã dẫn ra một số nguyên nhân. Trực diện nhất vẫn là ảnh hưởng của dịch Covid-19 tác động đến thị trường nghỉ dưỡng. Tiếp đó, hiệu ứng tiêu cực từ vụ việc Cocobay Đà Nẵng đã làm tăng tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư. Cuối cùng vấn đề cốt lõi liên quan đến vấn đề pháp lý, mặc dù các bộ ngành cũng đã có văn bản hướng dẫn nhưng chưa đủ và vẫn chưa có đích đến rõ ràng.