Tương tự ngành kinh doanh khác, mô hình kinh doanh không gian làm việc chia sẻ (co-working space) gặp khó khăn bởi dịch bệnh với các nguyên nhân như lệnh cách ly, giãn cách, khách hàng phá sản hàng loạt, không cân đối được thu chi...
Bà Nguyên Nguyễn, Giám đốc khối dịch vụ văn phòng CBRE ước tính tốc độ mở rộng co-working space đang chững lại. Tốc độ tăng trưởng của quý II so với quý trước đó là 1%, thấp hơn quý I/2019 là 9 điểm phần trăm. CBRE cũng dự kiến sẽ có rất ít nguồn cung mới trong 6 tháng cuối năm. Trong khi đó, giai đoạn 2016-2019, tốc độ tăng trưởng bình quân là 90%.
Trước dịch, để chiếm lĩnh thị trường, chủ đầu tư co-working space chạy đua mở mới bất chấp các không gian cũ đã được lấp đầy hay chưa. Dịch bệnh đã khiến những điểm yếu của đầu tư theo phong trào lộ rõ. Trong quý II, CBRE ghi nhận tỷ lệ trống của các trung tâm tăng 46% so với cùng kỳ. Một số địa điểm quy mô nhỏ (khoảng 100-200 m2) đã đóng cửa vì không trả được chi phí thuê mặt bằng. Những đơn vị này cũng không có mạng lưới marketing bài bản, tệp khách hàng phong phú để xoay sở trong biến cố.
Văn phòng 6 feet, một mô hình mới được sinh ra sau Covid-19, với không gian được thiết kế giúp người dùng giữ khoảng cách với nhau 2 m để giãn cách xã hội. Ảnh: Cushman&Wakefield.
Trái ngược với tình cảnh của các doanh nghiệp nhỏ lẻ, vẫn có những đơn vị kinh doanh, thường là quy mô lớn, có tiềm lực tài chính, nhân cơ hội này để mở rộng.
Đầu tháng 9, khi Covid-19 vẫn phức tạp, ông Dương Đỗ, CEO kiêm nhà sáng lập Toong, dành phần lớn thời gian giám sát thi công. Ông đang muốn 4 không gian co-working space, tổng diện tích 4.000 m2, tại TP HCM của Tong kịp hoạt động trong quý IV.
Hiện tỷ lệ lấp đầy của toàn bộ Toong tại TP HCM là 95%. Một số địa điểm của Toong mới dù đang hoàn thiện, tỷ lệ lấp đầy do khách đặt trước lên đến 70%. Ông Dương nhìn nhận dù có tác động của Covid-19, khách hàng vẫn có nhu cầu lớn với co-working space. "Chúng tôi tiếp tục thương thảo nhiều dự án mới, dự kiến đến quý II/2021, tổng diện tích do Toong vận hành sẽ tăng 10.000 m2", ông nói.
Đại diện Dreamplex chia sẻ cũng đang trong giai đoạn đẩy mạnh mở rộng khi thị trường văn phòng truyền thống có xu hướng dịch chuyển sang không gian làm việc chung qua mùa dịch Covid-19. Nguyên nhân là các doanh nghiệp khi sử dụng co-working space sẽ không tốn chi phí thi công, nội thất, tiền thuê hàng tháng hợp lý... nhưng vẫn tận hưởng đầy đủ các dịch vụ. Dreamplex nhận định 3 năm tới sẽ là điểm rơi của thị trường, nên việc gia tăng địa điểm, tạo nhiều sự lựa chọn cho người dùng là điều cần thiết.
Cũng dự báo nhu cầu co-working space tăng trong thời gian tới, bà Nguyên cho biết nguyên nhân là các tập đoàn lớn chú trọng việc có thêm các văn phòng dự phòng, vệ tinh nhằm phân tán rủi ro trong trường hợp sự cố bất ngờ như dịch bệnh, thiên tai nhưng không tốn quá nhiều chi phí.
Covid-19 đã xoá bỏ hoài nghi của người sử dụng lao động, chứng minh rằng công việc từ xa cũng hiệu quả như ngồi cố định tại văn phòng. Khảo sát của CBRE với 126 giám đốc điều hành trên toàn cầu cho thấy giới lãnh đạo đang cởi mở hơn với hình thức này. Việc người lao động sẽ được linh hoạt hơn trong lựa chọn chỗ ngồi cũng giúp thúc đẩy thêm thị trường.
Ông Tuấn Hà, chủ đầu tư The Vuon đánh giá, với những doanh nghiệp mới thành lập, dịch bệnh cũng khiến họ thay đổi tư duy về văn phòng làm việc. Covid-19 khiến doanh nghiệp tính toán giảm chi phí, rủi ro bằng cách ký những hợp đồng thuê văn phòng tại co-working space.
Khi xảy ra sự cố, người thuê có thể lập tức dừng hợp đồng, vốn được ký mỗi tháng một lần. Với mặt bằng văn phòng truyền thống, người thuê phải ký 1-2 năm, có tiền cọc với thời hạn thanh toán 3 tháng một lần. Chi phí trung bình chỗ ngồi cố định là 2,5-3 triệu đồng một người một tháng, thậm chí chỉ còn 1-1,2 triệu đồng nếu thuê chỗ ngồi linh động. Hiện các co-working space nhận được khá nhiều yêu cầu thuê theo tháng cho những doanh nghiệp 2-6 người. Theo quan sát của bản thân, ông đánh tăng trưởng của nhóm khách hàng này khoảng 10%, không quá nhiều nhưng có thể trở thành xu hướng mới.
Dữ liệu mới nhất của Savills cho biết, khách thuê có thể tiết kiệm đến 90% chi phí nếu chuyển từ không gian làm việc truyền thống sang không gian làm việc linh hoạt. Tại Hà Nội, Savills cũng ghi nhận xu hướng chuyển đổi này.
Covid-19 cũng đặt ra bài toán mới nhiều thay đổi cho không gian làm việc chung. Bà Nguyên nhận định sau Covid-19, các chủ đầu tư không gian làm việc chia sẻ sẽ quan tâm hơn đến phát triển chuyên sâu thay vì rầm rộ mở rộng để cạnh tranh.
Đồng tình với điều này, ông Dương Đỗ cho rằng, đầu tư về chất lượng cũng giúp co-working space xoá bỏ định kiến giải pháp giá rẻ cho những startup ngắn hạn. Trước đây, nhiều nơi để mở rộng, gia tăng lượng người thuê đã giảm giá đến gần mức cho không. Điều này khiến các doanh nghiệp uy tín không muốn sử dụng co-working space vì sợ hạ thấp thương hiệu. Do vậy, ông Dương cho rằng thay vì cạnh tranh về không gian, tiện ích, các co-working space sẽ phải chứng minh được cả tính bền vững, đáng tin của thương hiệu.
Research & Market đã dự đoán năm 2023, thị trường văn phòng chia sẻ toàn cầu sẽ phục hồi hậu Covid-19 với quy mô đạt 11,52 tỷ USD, tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 11,8%. Năm 2020, thị trường dự kiến đạt 8,24 tỷ USD, giảm 1,03 tỷ USD so với năm 2019, tốc độ CAGR là -12,9%.
Phương Ánh