Do ảnh hưởng của dịch COVID-19, hàng loạt các ngân hàng đã giảm lãi suất cho vay nhằm hỗ trợ, giảm gánh nặng cho doanh nghiệp, khách hàng trong nước.

Trước thực tế này, một số khách hàng gửi tiết kiệm lâu năm, nhà đầu tư đã tìm kiếm cơ hội mới rót tiền đầu tư trái phiếu bất động sản với lãi suất được mời chào cao hơn hẳn so với gửi tiền tại ngân hàng.

Điều này cho thấy trái phiếu bất động sản vẫn có sức hút riêng đối với các nhà đầu tư. Tuy nhiên, theo các chuyên gia kinh tế, để lựa chọn trái phiếu an toàn, nhà đầu tư cá nhân cần chuyên nghiệp và tỉnh táo.

Trái phiếu bất động sản - Tài sản đầu tư hấp dẫn

Bà Thùy Chi, ở Thanh Xuân (Hà Nội), chia sẻ từ 2 năm nay, gia đình có một khoản tiền 2 tỷ đồng dành riêng cho con trai chuẩn bị đi du học và thường gửi tiết kiệm.

Tuy nhiên, lãi suất huy động của ngân hàng hiện ở mặt bằng thấp, chỉ từ 5 - 5,5%/năm cho kỳ hạn 12 tháng thì kênh đầu tư trái phiếu với lãi suất phổ biến từ 8 - 10%/năm, cá biệt có những doanh nghiệp huy động lên tới 18%/năm đã tạo sức hút đối với nhà đầu tư cá nhân.

Bởi vậy, từ giữa năm 2020, bà Chi đã quyết định mua trái phiếu của một doanh nghiệp bất động sản với mức lãi suất 12%/năm và có kỳ hạn phù hợp với lộ trình cần rút tiền lo cho con đi du học của gia đình.

Mặc dù có những trái phiếu chào mời tỷ lệ trả lãi cao hơn nhưng theo bà Chi, cần tìm hiểu “sức khỏe” của doanh nghiệp, tài sản thế chấp, tính pháp lý...

Ghi nhận thực tế cũng cho thấy, trong bối cảnh vốn tín dụng ngân hàng tiếp tục siết chặt đối với lĩnh vực bất động sản, nhiều doanh nghiệp đã chuyển sang huy động vốn qua phát hành trái phiếu để triển khai dự án. Đó cũng là lý do nhóm các doanh nghiệp bất động sản được xếp ở vị trí thứ 2 về phát hành trái phiếu trong quý 2 vừa qua.

Trong quý 2, nhóm bất động sản với 38.200 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp được phát hành đã nâng tổng lượng trái phiếu huy động trong 2 quý đầu năm 2021 lên tới 67.000 tỷ đồng, chiếm 33% tổng lượng trái phiếu phát hành trên thị trường.

Lãi suất bình quân gia quyền của trái phiếu bất động sản là 11,5%/năm, tăng 1 điểm phần trăm so với năm 2020 trong khi kỳ hạn bình quân là 4,16 năm.

Rủi ro từ “bong bóng” đất và tính minh bạch

Tuy nhiên, trước làn sóng các doanh nghiệp bất động sản ồ ạt phát hành trái phiếu riêng lẻ thời gian qua, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh đã đề cập đến những rủi ro từ việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, liên quan đến tình trạng đầu cơ đất.

Theo ông Vũ Hồng Thanh, trong những tháng đầu năm 2021, nhiều địa phương xảy ra tình trạng sốt đất, đầu cơ đất, nhiễu loạn thông tin quy hoạch đất, nhất là các khu vực vùng ven các đô thị lớn.

Do đó, các nhà quản lý cần đánh giá về khả năng bong bóng tài sản và những ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô; phân tích kỹ hơn tình trạng các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu riêng lẻ gia tăng trong thời gian qua với lãi suất cao bởi sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia cùng chung nhận xét, trong bối cảnh dòng vốn tín dụng cho bất động sản tiếp tục được kiểm soát thì trái phiếu bất động sản vẫn sẽ hàm chứa nhiều rủi ro. Bởi, khi đồng loạt các doanh nghiệp phát hành trái phiếu như một phương án vốn thay thế thì thị trường càng khó “lọc” trái phiếu an toàn.

Đáng giá về thực trạng chung, Tiến sỹ Cấn Văn Lực nhận định số liệu thống kê cho thấy rủi ro với trái phiếu doanh nghiệp đang tăng lên. Bởi loại trừ các trái phiếu ngân hàng và định chế tài chính, nhiều trái phiếu của doanh nghiệp phát hành không có tài sản bảo đảm, con số này chiếm khoảng 28%.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển tương đối nhanh trong khoảng 3 năm gần đây với 3 lý do.

Chính phủ có định hướng phát triển thị trường này nhằm đa dạng hóa nguồn vốn trung, dài hạn cho doanh nghiệp.

Cùng đó, quy mô, xuất phát điểm của thị trường còn ở mức thấp, hiện mới tương đương khoảng từ 11 - 12% GDP, so với mức bình quân khu vực 20 - 25% GDP. Bên cạnh đó, đây cũng là một kênh đầu tư của cả cá nhân và tổ chức với mức lãi suất tương đối hấp dẫn.

Thế nhưng, trong quy luật kinh tế, lợi nhuận cao thường gắn với rủi ro cao - Tiến sỹ Cấn Văn Lực phân tích. Không hẳn những doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản không vay được vốn ngân hàng, mà đôi khi là do tính toán về cơ cấu nguồn vốn. Họ có thể vay một phần và phát hành trái phiếu một phần, nhất là khi huy động nguồn vốn dài hạn trong bối cảnh nguồn vốn này từ phía ngân hàng còn hạn chế nhất định.

Do đó, nhà đầu tư nên lưu ý để hiểu và nắm bắt thực chất của việc doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản. Sau đó, cần phải nắm rõ về giao dịch phát hành đó, nhất là điều kiện về lãi suất, tài sản đảm bảo, thanh toán gốc và lãi, điều kiện chuyển nhượng.

Đặc biệt là tính minh bạch theo đúng quy định pháp luật mà hiện loại hình này đang áp dụng là theo Nghị định số 81/2020/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2018/NĐ-CP quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp có hiệu lực thi hành từ 1/9/2020.

Lãi suất đang là một trong những “mồi nhử” hấp dẫn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Theo Tiến sỹ Cấn Văn Lực, về điều kiện lãi suất, có doanh nghiệp quảng bá lên đến 18%/năm thì cần được hiểu rằng không phải là lãi suất cố định 1 năm mà đây là mức tối đa và thực tế có thể thấp hơn.

Trái phiếu càng dài hạn thì lãi suất phải càng cao vì tính rủi ro cao hơn. Để minh bạch thị trường, Việt Nam cần sớm thành lập tổ chức xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp để nhà đầu tư có thể tham khảo, ra quyết định.

Hiện nay, đầu tư vào bất động sản có 3 kênh, trực tiếp mua sản phẩm là phương thức truyền thống. Ngoài ra, nhà đầu tư có thể chọn mua trái phiếu hoặc cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản. Đây đều là những hình thức đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp.

Phân tích về các trường hợp, nhiều chuyên gia cho rằng, đầu tư trực tiếp bằng cách mua sản phẩm bất động sản sẽ rủi ro hơn nhưng cũng sẽ đem lại lợi nhuận nhiều hơn. Đầu tư gián tiếp thông qua mua cổ phiếu, trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản thì người mua sẽ nhận được mức lãi suất ổn định theo kỳ tính lãi hoặc hưởng cổ tức và giá cổ phiếu ăn theo kết quả kinh doanh của doanh nghiệp đó.

Dưới loại hình nào thì sức hút chung của bất động sản vẫn đang lôi cuốn nhà đầu tư. Tuy nhiên chọn phương thức nào thì yếu tố an toàn cũng luôn được tính đến. Bởi vậy, lời khuyên của các chuyên gia dành cho nhà đầu tư là nên cân nhắc và phải dựa trên nguyên tắc đa dạng hóa, không nên dùng “đòn bẩy” quá nhiều và tránh tâm lý đám đông./.