Tại buổi Talk show Nhìn từ vụ Evergrande đến tương lai thị trường bất động sản Việt Nam, các chuyên gia cho rằng khủng hoảng nợ hàng trăm tỷ USD của ông trùm bất động sản Trung Quốc là bài học cảnh báo các rủi ro tiềm ẩn cho Việt Nam do có rất nhiều tương đồng về cấu trúc thị trường địa ốc.
Trong bối cảnh mô hình phát triển thị trường bất động sản Trung Quốc có nhiều điểm giống với Việt Nam, các chuyên gia cho rằng quả bom nợ Evergrande không ảnh hưởng trực tiếp nhưng có thể gián tiếp cảnh báo các rủi ro tiềm ẩn của thị trường.
Một dự án của Evergrande tại tỉnh Giang Tô, Trung Quốc. Ảnh: Bloomberg
Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cho biết, nhìn từ bài học Evergrande của Trung Quốc, thị trường bất động sản Việt Nam có một số rủi ro cần phải được cảnh báo sớm. Giống với Trung Quốc, Việt Nam cho phép các nhà kinh doanh bất động sản huy động vốn từ khách hàng để bán nhà hình thành trong tương lai. Hàng triệu người dân Trung Quốc đã đóng tiền đặt cọc mua nhà, góp tiền cho Evergrande phát triển những dự án nhà ở trong thời gian qua.
Nếu Evergrande phá sản, hàng triệu người mua nhà đóng tiền theo tiến độ sẽ bị ảnh hưởng nặng. Tương tự, người mua nhà hình thành trong tương lai tại thị trường Việt Nam cũng chịu rất nhiều rủi ro khi các chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính.
Ông Hiếu phân tích, luật pháp Việt Nam cho phép các chủ đầu tư bất động sản huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai. Hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có quy định bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai để tăng thêm một hàng rào bảo vệ cho người mua nhà trên giấy.
Tuy nhiên, tới thời điểm này, ông nói, chưa rõ số lượng dự án được ngân hàng bảo lãnh, số chứng thư bảo lãnh được phát hành, số vụ bảo lãnh đã thực hiện thành công và có bao nhiêu vụ tranh chấp về vấn đền này. Thị trường từng xảy ra trường hợp không ít dự án công bố có bảo lãnh ngân hàng nhưng khi xảy ra sự cố, người mua nhà lại mất trắng và không được bảo vệ.
Thị trường bất động sản quận 2, khu Đông TP HCM. Ảnh: Như Quỳnh
Thêm vào đó, từ cú sốc Evergrande của Trung Quốc cho thấy doanh nghiệp bất động sản luôn đứng trước nguy cơ bùng nổ khủng hoảng nợ xấu và Việt Nam với cấu trúc vốn của doanh nghiệp bất động sản không bền vững, cũng đứng trước những rủi ro tương tự.
Theo ông Hiếu, rủi ro của ngành bất động sản luôn song hành cùng với rủi ro của nền kinh tế. Quý III GDP của Việt Nam giảm mạnh do tác động nặng nề của đợt dịch Covid-19 lần thứ tư cho thấy bất động sản khó có thể trông chờ vào lực đỡ của nền kinh tế để vực dậy sau 2 năm gồng mình chống dịch. Giai đoạn quý III cả nền kinh tế đóng băng càng khiến các doanh nghiệp này đuối sức trong việc trả nợ ngân hàng.
Hiện nay có thể các doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa xảy ra tình trạng mất khả năng trả nợ do vẫn còn xoay xở được hoặc được gia hạn, nhưng sang năm 2022, khi nợ đáo hạn đến gần, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ đối mặt với áp lực tài chính lớn.
"Nợ xấu bất động sản sẽ tăng lên, doanh nghiệp địa ốc ồ ạt phát hành trái phiếu thời gian qua cũng có thể tạo ra hệ lụy khó lường. Ngành địa ốc vẫn dùng vốn vay ngắn hạn để đầu tư trung và dài hạn cũng đáng quan ngại. Lúc này không nên vẽ nên kịch bản màu hồng để rồi tự bắn vào chân mình", ông Hiếu cảnh báo.
Trong khi đó, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia Tài chính ngân hàng nhận định: "Bom nợ Evergrande tác động lớn đến thị trường Trung Quốc nhưng vụ việc không ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam".
Nguyên nhân sâu xa của khủng hoảng nợ Evergrande, theo chuyên gia này, là Chính phủ Trung Quốc muốn chủ động kiểm soát bong bóng bất động sản ở nước sở tại, không liên quan đến các thị trường ngoài lãnh thổ.
Theo ông Hiển, khủng hoảng nợ 300 tỷ USD của Evergrande đặt trong bối cảnh Trung Quốc và Việt Nam có một số điểm giống nhau: bán nhà hình thành trong tương lai, đa số người dân chuộng tích lũy tài sản từ bất động sản và doanh nghiệp vay nợ, phát hành trái phiếu để phát triển dự án. Các điểm tương đồng này chỉ cho thấy có lý do để lo ngại sự ảnh hưởng về mặt tâm lý, nhưng không đáng kể.
Ông Hiển đánh giá, Việt Nam không có các công ty bất động sản huy động vốn bằng trái phiếu quốc tế quy mô lớn như Trung Quốc. Chính sách tiền tệ của Việt Nam trong 4 năm qua được kiểm soát tốt và Ngân hàng Nhà nước cũng đã tăng cường giám sát các khoản vay bất động sản, có lộ trình bảo vệ sự an toàn hệ thống ngân hàng thương mại.
Chuyên gia này thừa nhận, tuy không chịu ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng nợ của Evergrande, thị trường bất động sản Việt Nam lại đang gặp vấn đề thanh khoản xuống thấp do tác động nặng nề của đại dịch Covid-19 và các đợt phong tỏa diễn ra trong quý III.
Ông Hiển dự báo, sang quý IV, khi dỡ phong tỏa, từng bước mở cửa trở lại, thị trường bất động sản cần ít nhất 6 tháng để dần tìm lại đà phục hồi trong điều kiện nền kinh tế Việt Nam sớm tăng tốc và duy trì được sự ổn định.
Trung Tín