Đặt câu hỏi cho chuyên gia trong toạ đàm mới đây, một nhà đầu tư hỏi: Với tài chính dưới 4 tỷ đồng và muốn đầu tư bất động sản cho thuê, tôi nên đầu tư căn hộ tại khu vực trung tâm hay bất động sản vùng ven?

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam dành lời khuyên: Nếu nhà đầu tư đã xác định để cho thuê thì nên chọn ở vị trí trung tâm. Vì nếu cho thuê thì phải xác định nhu cầu thuê ở nơi đấy có nhiều hay không, chắc chắn khu vực trung tâm lúc nào nhu cầu cũng lớn hơn ngoài trung tâm cả.

Yếu tố mà người cho thuê quan tâm là dòng tiền đến đều mỗi năm. Khu vực trung tâm có nhu cầu thuê cao hơn nên khả năng khai thác cũng tốt hơn, giá trị thuê ở khu vực trung tâm cũng cao hơn.

Thứ hai là giá trị gia tăng hàng năm, các sản phẩm ở khu vực trung tâm có thể không tăng một cách đột biến nhưng lại tăng bền cũng qua các năm. Khoảng 5 năm trước, với số tiền khoảng hơn 2 tỷ, nhà đầu tư có thể mua được một căn hộ 2 phòng ngủ nhưng bây giờ giờ số tiền phải gần gấp đôi. Điều đó cho thấy giá trị căn hộ khu vực trung tâm có bước tăng giá đều và bền vững.

Và điều thứ 3 nhà đầu tư cần quan tâm là tính thành khoản của sản phẩm. Các sản phẩm trung tâm thì dân cư có sẵn, hạ tầng có sẵn, nhu cầu ở có sẵn… nên tính thanh khoản rất cao, giúp nhà đầu tư không rơi vào thế bị động khi cần nguồn tài chính.

Một số nhà đầu tư muốn đầu tư căn hộ cao cấp cho thuê, đón đầu dòng khách nước ngoài quay lại Việt Nam, theo Bà Dung đối với các chuyên gia cao cấp, họ rất quan tâm đến vấn đề sức khỏe.

"Như chúng ta đã biết, xu hướng căn hộ sức khỏe trên thế giới không còn mới mẻ mà đã có từ rất lâu rồi và họ đã quen với chất lượng sản phẩm. Do đó nếu độc giả quan tâm đến việc cho đối tượng này thuê, thì vấn đề đầu tiên cần quan tâm là chất lượng căn hộ. Thứ hai là tiện ích tiện nghi và cuối cùng là đơn vị vận hành", bà Dung chi sẻ.

Theo chuyên gia CBRE, nhu cầu trên thị trường căn hộ vẫn còn rất lớn. Bằng chứng là những dự án mà chủ đầu tư bằng cách này hoặc cách khác đưa ra thị trường trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt là các dự án trong phân khúc vừa túi tiền có tỷ lệ tiêu thụ rất tốt. Khi họ chia đợt ra bán thì gần như đợt chào bán nào cũng đạt mức tiêu thụ trên 80%. Điều đó có nghĩa là nhu cầu vẫn cao trong khi nguồn cung khan hiếm.

Tuy nhiên, theo bà Dung, sau dịch số người mua căn hộ, đặc biệt là mua căn hộ để đầu tư cho thuê sẽ giảm đi trong một thời gian. Rõ ràng tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ đang rất thấp tại 2 thành phố, đặc biệt là tại TpHCM. Thời kỳ cao điểm của thị trường căn hộ, vào khoảng 2015-2016, số lượng căn hộ chào bán ra nhiều, người mua nhiều. Đối với căn hộ cao cấp, có đến 50-60% người mua là để cho thuê. Tỷ suất lợi nhuận lúc đó cũng khá là cao, khoảng 7-7,5%/năm, thậm chí có dự án lên đến 8%.

Tuy nhiên, tại thời điểm đó, CBRE đã dự đoán chắc chắn tỷ suất lợi nhuận sẽ giảm đi do sự cạnh trang rất lớn từ nguồn cung nhiều. Và trong các năm qua, nhận thấy tỷ suất lợi nhuận cho thuê giảm dần đều qua các năm từ 7,5%, xuống còn 6,5%, 6% cho đến 5%. Nghĩa là ngay cả khi chưa chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 thì tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê đã giảm xuống.

Khi làm khảo sát thị trường 6 tháng, nhận thấy rằng tỷ suất cho thuê giảm xuống chỉ còn đâu đó 2,5-4% tại Tp.HCM. Lý do là chủ nhà phải giảm giá cho thuê, người nước ngoài đã về nước rồi, số còn lại rất ít. Số còn lại cũng phải giảm giá cho thuê cho họ và cũng sẽ mất một khoảng thời gian để những người nước ngoài quay trở lại thuê căn hộ để sống và làm việc, bên cạnh những cá nhân và gia đình Việt Nam thuê.

Cùng với sự sụt giảm về tỷ suất lợi nhuận cho thuê thì nguồn cầu cá nhân mua căn hộ để cho thuê chắc chắn sẽ giảm. Nhóm này chỉ chiếm 10-20% thôi, còn lại là những người mua để ở thực. Tuy vậy, bản thân những người này cũng rất thận trọng khi đặt tiền mua căn hộ sau giai đoạn ảnh hưởng bởi dịch này. Những người không có nguồn tích luỹ, chắc chắn là họ sẽ rất thận trọng khi xem xét về chính sách cũng như lãi vay ngân hàng, chính sách chào bán của chủ đầu tư để hỗ trợ người mua giai đoạn sau dịch cũng như kích cầu…

Hạ Vy