Từ tháng 6 đến nay, thị trường bất động sản cho thuê chịu tác động liên hoàn của việc phong tỏa, hàng quán đóng cửa, hạn chế kinh doanh. Trong thời gian này, nhiều khách thuê mặt bằng kinh doanh đã đàm phán với chủ nhà để được miễn, giảm tiền thuê. Các chủ mặt bằng cũng đã thực hiện việc giảm giá, phổ biến quanh mức 20-50% trong thời gian diễn ra dịch bệnh.

Tuy nhiên, không phải mọi cuộc đàm phán đều diễn ra suôn sẻ. Người thuê kinh doanh khó khăn, luôn trong tâm thế muốn được hỗ trợ nhiều nhất có thể. Chủ nhà đối mặt với áp lực tài chính cá nhân, mức giảm giá tiền thuê đôi khi khó như khách hàng kỳ vọng. Nhiều trường hợp bất đồng ý kiến, nảy sinh tranh cãi kéo dài. Trong đó, lùm xùm xoay quanh việc Công ty Cổ phần Thế Giới Di Động đề nghị chủ nhà giảm giá tiền thuê mặt bằng là sự vụ gần nhất.

Sáng 15/10, anh Trần Kỷ Mùi - chủ mặt bằng ở thị xã An Nhơn (Bình Định), nhận được công văn chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn của Thế Giới Di Động. Công ty này nêu lý do "việc kinh doanh tại địa điểm này không hiệu quả về chi phí" nên chấm dứt hợp đồng theo các trường hợp bất khả kháng.

Trước đó, Thế Giới Di Động liên tiếp gửi 4 công văn, từ "đề nghị" đến "thông báo" với chủ nhà về việc giảm tiền thuê mặt bằng. Theo tính toán của công ty này, tổng số tiền giảm trừ khi cửa hàng đóng cửa và bán giản cách từ tháng 7 đến tháng 9 là gần 51 triệu đồng. Trừ thẳng vào tiền thuê 75 triệu đồng theo hợp đồng, anh Mùi nhận về hơn 24 triệu đồng còn lại trong kỳ thanh toán tháng 9 đến tháng 11.

Không đồng ý với việc Thế Giới Di Động đơn phương giảm trừ tiền thuê, anh Mùi từng có ý gửi đơn kiện. Anh cho biết, đã thuê luật sư chuẩn bị mọi tình huống pháp lý với mục tiêu đòi lại bằng được tiền thuê đúng theo hợp đồng hoặc lấy lại mặt bằng cho bên khác thuê.

"Ban đầu, tôi cũng có ý giảm 50% trong khoảng thời gian thực hiện Chỉ thị 16. Nhưng khi họ liên tiếp gửi công văn với thái độ không tôn trọng, tôi nhất quyết không giảm dù chỉ một đồng", anh khẳng định.

Về việc Thế Giới Di Động muốn kết thúc hợp đồng trước hạn, anh Mùi cho rằng dịch bệnh không phải là trường hợp bất khả kháng. Tuy nhiên, anh vẫn sẽ đồng ý chấm dứt hợp đồng. Thế Giới Di Động không đặt cọc thuê mặt bằng, nên anh Mùi không phải hoàn trả khoản tiền nào. Riêng khoản tiền gần 51 triệu đồng mà công ty đơn phương giảm trừ, anh cũng cân nhắc đồng ý.

"Tôi có ý định đòi cho bằng được tiền thuê mà họ tự ý giảm trừ. Nhưng đến nay tôi không cần tiền nữa, chỉ cần họ nhanh chóng trả lại mặt bằng", anh cho biết nhiều khách hàng đã ngỏ ý thuê ngay khi mặt bằng trống.

Cũng nhận được công văn của Thế Giới Di Động, một chủ mặt bằng tại quận 12 (TP HCM), cho biết đến hôm nay đã quá hạn kỳ thanh toán tháng 10, nhưng vẫn chưa nhận được tiền thuê. Bà cho công ty này thuê mặt bằng 583 m2 với hợp đồng kéo dài 10 năm, từ 2016-2026. Giá cho thuê theo hợp đồng tại thời điểm hiện tại là 88 triệu đồng một tháng. Đến nay, gia đình bà không được thanh toán tiền thuê đã ba tháng.

Ngày 11/10, chủ nhà này đã gửi công văn đề nghị thanh lý hợp đồng, sử dụng quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng do Thế Giới Di Động đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ đã cam kết. Công ty này đang đàm phán trực tiếp để giải quyết nhưng đến nay vẫn chưa đạt kết quả thống nhất.

Trước đó, bà cho biết nhận được tiền thuê mặt bằng đầy đủ cho đến tháng 7. Sang tháng 8, Thế Giới Di Động ra phương án thanh toán tiền thuê mới. Công ty này đề nghị được giảm trừ 70-100% số tiền thuê cho tháng 6 đến tháng 8, với tổng số tiền 224 triệu đồng vì phải đóng cửa và bán giãn cách.

Trong đó, số tiền thuê tháng 8 được công ty yêu cầu giảm trừ hoàn toàn 88 triệu đồng. Còn lại hơn 136 triệu đồng tiền giảm trừ của tháng 6 và 7, Thế Giới Di Động đề nghị chủ nhà cấn trừ trực tiếp vào tiền thuê các tháng tiếp theo.

Liên quan vụ việc, Đại diện Thế Giới Di Động xác nhận, công ty đang trao đổi với các chủ nhà để thỏa thuận. Trong trường hợp chủ nhà không đồng ý với chính sách miễn giảm tiền thuê, doanh nghiệp buộc phải thanh lý hợp đồng. "Trong quá trình thanh lý, Thế Giới Di Động sẽ căn cứ vào quy định trong hợp đồng để giải quyết thỏa đáng nhất cho bên cho thuê", đại diện này cho biết.

Trước đó, ngày 15/6, công ty này lần đầu gửi công văn đề nghị được giảm 50-100% giá thuê trong vòng 12 tháng (tức giảm tới tháng 6/2022). Đến ngày 20/7, Thế Giới Di Động tiếp tục gửi công văn thứ hai, đề nghị được thanh toán 50% số tiền thuê của các kỳ thanh toán sắp tới và kéo dài đến hết năm nay.

Sau đó gần nửa tháng, công ty tiếp tục gửi công văn, nêu rõ không thanh toán 100% tiền thuê trong giai đoạn đóng cửa và chỉ thanh toán 30% trong thời gian bị hạn chế bán hàng. Cách tính trên áp dụng trong 7 tháng đầu năm và sẽ áp dụng cho đến hết hạn hợp đồng nếu xảy ra các trường hợp tương tự. Với những mặt bằng đã thanh toán trước đó, tiền thuê được cấn trừ vào các kỳ tiếp theo.

Ngày 6/10, Thế Giới Di Động ra công văn yêu cầu chủ nhà phản hồi trước ngày 25/10 để thống nhất mức giảm giá thuê mặt bằng. Nếu không, sau ngày này, công ty sẽ tiến hành cấn trừ tiền thuê hoặc thanh lý hợp đồng theo điều kiện bất khả kháng.

Trong trường hợp Thế Giới Di Động và các chủ nhà tiến đến thanh lý hợp đồng, việc này cũng không đơn giản. Từ khi ra công văn ngày 6/10 đến nay, công ty và nhiều chủ nhà vẫn chưa tìm được tiếng nói chung.

Thực tế triển khai thanh lý hợp đồng theo điều kiện bất khả kháng đã gặp nhiều khó khăn vì khó thể phân định chính xác. Trong hợp đồng giữa Thế Giới Di Động ký với các chủ nhà, quy định về trường hợp bất khả kháng không đề cập đến yếu tố dịch bệnh. Tuy nhiên, các trường hợp bất khả kháng lại được nêu rằng "không giới hạn", tức có thể bổ sung tùy vào tình hình thực tế.

Thế nhưng, để xác định Covid-19 có phải là trường hợp bất khả kháng hay không cần sự đồng ý từ hai bên. Vấn đề này đòi hỏi xử lý khéo, khách quan nhưng mặt khác lại chịu tác động đáng kể bởi quyền lực mềm, cách thuyết phục của từng bên.

Tất Đạt

• Kết quả kinh doanh Thế Giới Di Động chạm đáy