Theo Bộ Xây dựng, tính từ năm 2008 đến thời điểm này có khoảng 32.912 cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (BĐS) và khoảng 80% BĐS giao dịch thành công đều thông qua môi giới. Hoạt động môi giới BĐS là loại hình kinh doanh dịch vụ ngày càng trở nên phổ biến ở Việt Nam. Việc cho phép môi giới BĐS hoạt động với mô hình và quy mô phù hợp đã tạo ra một kênh phân phối BĐS mới, qua đó giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian thu hồi vốn để tái đầu tư, bảo đảm hiệu quả kinh tế, người tiêu dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn.
Tuy nhiên bên cạnh đó, vẫn còn những tồn tại, hạn chế trong kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS. Trong đó, đáng chú ý là nguồn nhân lực thừa về số lượng nhưng thiếu về chất lượng.
“Siết” môi giới BĐS
Theo Bộ Xây dựng, thứ nhất, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện các tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, điều kiện được thi sát hạch về trình độ hiểu biết pháp luật, về kỹ năng hoạt động môi giới BĐS quá dễ dàng, không quy định buộc phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được dự thi lấy chứng chỉ môi giới BĐS nên dẫn đến tình trạng hiện nay đội ngũ làm môi giới BĐS yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn “chụp giật”, không chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng khi tư vấn không đúng, tư vấn cho xong để kiếm tiền, thậm chí còn lũng đoạn thị trường, góp phần gây ra những cơn “sốt ảo” để kiếm lợi.
Hai là, Luật kinh doanh BĐS năm 2014 quy định cá nhân chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện có CCHN và đăng ký nộp thuế là có thể thực hiện dịch vụ môi giới BĐS. Pháp luật hiện hành chưa bắt buộc các cá nhân này có trách nhiệm phải báo cáo với cơ quan quản lý Nhà nước về các hoạt động của họ.
Do đó họ hoàn toàn có thể tự do hành nghề ở bất kỳ đâu, họ có hai xu hướng hoạt động kinh doanh: Một là ăn theo các Sàn giao dịch BĐS để lấy thông tin, để làm cộng tác viên hoặc môi giới thứ cấp. Hai là tự đi khai thác nguồn thông tin sản phẩm có nhu cầu bán và chủ yếu là nhà, đất ở có sẵn để môi giới cho khách hàng có nhu cầu mua. Mục tiêu của họ chỉ là làm cách nào để bán được sản phẩm nhanh và hiệu quả nhất và thường không có trách nhiệm với khách hàng, người tiêu dùng đối với các sản phẩm họ đã môi giới.
Ba là, quy định về chế tài xử lý vi phạm đối với hành vi hành nghề môi giới khi chưa được cấp chứng chỉ hành nghề còn quá nhẹ so với hậu quả khi xảy ra sai phạm (phạt tiền từ 10 triệu đến 50 triệu), mức xử phạt này mới chỉ dừng lại ở mức độ răn đe dẫn đến việc người môi giới không coi trọng chứng chỉ môi giới. Hiện nay bên cạnh những nhân viên môi giới tại các sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp có không ít những người hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới BĐS.
Trên những cơ sở này, Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi, bổ sung quy định phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Ngoài ra, các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới đều phải thành lập doanh nghiệp, văn phòng môi giới, phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, cá nhân không được hoạt động môi giới độc lập…
Chất lượng môi giới BĐS “thả nổi”
Trước kiến nghị "siết" chặt các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS nhận được ý kiến của giới chuyên gia, doanh nghiệp và cả chính những người đang hoạt động môi giới BĐS.
Anh Nguyễn Mạnh Huy (nhân viên môi giới một sàn giao dịch BĐS tại Bắc Ninh) cho hay: "Môi giới BĐS là một nghề hot trong thời gian gần đây. Nhất là sau những cơn sốt đất, nhiều người bỏ công việc khác chuyển sang nghề này vì cho rằng dễ kiếm được tiền hoa hồng sau các giao dịch thành công. Chính những người môi giới mới vào nghề không chuyên nghiệp đó bất chấp mọi chiêu trò cướp giật khách, thổi giá đất, gây nhiễu loạn thông tin. Điều này khiến chính những người môi giới BĐS chuyên nghiệp như chúng tôi bị ảnh hưởng rất lớn".
Dưới góc nhìn của doanh nghiệp sàn môi giới BĐS, ông Nguyễn Đại Phúc - Tổng giám đốc sàn giao dịch Phúc Vương Land chia sẻ: “Tôi nghĩ đề xuất chỉnh sửa về chính sách kinh doanh môi giới BĐS của Bộ Xây dựng hoàn toàn tốt. Đề xuất này sẽ nâng cao được chất lượng và sự chuyên nghiệp của ngành môi giới BĐS Việt Nam. Tuy nhiên, quy định này rất khó thực hiện”.
Theo ông Phúc, làm môi giới tự do sẽ có nhiều hạn chế đặc biệt là nguồn hàng. Đa phần họ tập chung ở thị trường thứ cấp mua bán, sang nhượng, cho thuê.
“Việc môi giới hoạt động độc lập sẽ không thể cập nhật tốt được thông tin về nguồn hàng nên phần nhiều là phải kết hợp. Chính vì kết hợp nên những thông tin về sản phẩm truyền tải qua cầu mới thiếu chính xác và khó tạo ra lợi thế cạnh tranh.
Khi mà nắm được nguồn hàng ít, môi giới sẽ muốn khách mua bằng mọi giá, từ đó sinh ra sự chụp giật... Đối với đối tác thì những vấn nạn như moi thông tin, cắt cầu cũng xảy ra nhiều.
Tuy nhiên, vẫn còn nhiều môi giới độc lập tâm huyết với nghề và làm rất tốt, uy tín, mang lại giá trị cho khách hàng. Những môi giới độc lập làm lâu năm có quan hệ và kiến thức cũng như nguồn sản phẩm tốt mới trụ được, còn lại đều rơi rụng dần”, ông Phúc chia sẻ.
Đánh giá về chất lượng môi giới BĐS hiện nay, theo ông Phúc, đối với cả môi giới hoạt động độc lập và môi giới làm ở nhiều sàn cũng vẫn bị thả nổi.
Còn ông Nguyễn Văn Đính - Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng: “Hiện nay, hoạt động môi giới BĐS lộ ra nhiều bất cập trong quá trình hình thành và phát triển. Mặc dù, môi giới BĐS đóng góp vai trò lớn trong sự phát triển thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế BĐS nói chung. Họ là đơn vị đóng góp rất lớn trong việc giải phóng hàng hóa, đưa các sản phẩm từ nhà sản xuất tới người tiêu dùng, họ tạo ra những thị trường mới, thành tích của họ rất đáng ghi nhận. Tuy nhiên, họ cũng là nguồn cơn của rất nhiều hệ lụy. Ví dụ, họ tham gia vào những hoạt động không phù hợp các quy định pháp luật, thậm chí họ tiếp tay cho các dự án ma, dự án lừa đảo gây ảnh hưởng, tổn thất tới khách hàng”.
Ông Đính cho rằng, họ đang hoạt động theo cách không khách quan, tự do, đi khắp nơi, làm bất kể cái gì và không cần báo cáo, không cần phải sợ điều gì dẫn đến hệ lụy rất lớn. Vì vậy, cần phải có những thay đổi chính sách phù hợp để quản lý.
Hiện nay, Nhà nước quy định cần phải có chứng chỉ hành nghề nhưng nhiều môi giới không có vẫn tự do hoạt động trên thị trường. Còn những người được cấp chứng chỉ hành nghề thì cấp xong đi đâu làm gì cũng không cần báo cáo ai. Nhiều môi giới có hành vi đầu cơ, tích trữ, gây bão giá, sốt nóng, sốt lạnh, làm lũng loạn thị trường.
Bên cạnh đó, theo ông Đính, năng lực môi giới BĐS cũng là một vấn đề. “Trước đây, quy định đến đăng ký là cấp chứng chỉ nhưng sau đó thấy như thế là không phù hợp thì năm 2013 sửa lại phải thi sát hạch thì mới cấp chứng chỉ. Nhưng lại quy định không phải học gì cả, chỉ đến làm kiểm tra đủ điểm là được cấp. Người làm kinh doanh môi giới BĐS lại là một lĩnh vực mà đòi hỏi rất nhiều kiến thức từ đất đai đến đầu tư, xây dựng, quy hoạch, dự án.
Do đó, đề xuất phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS muốn các môi giới phải chuyên nghiệp, có trình độ hơn. Môi giới BĐS cần phải đi học được đào tạo bài bản để nâng cao nhận thức pháp luật. Họ cũng phải đăng ký vào làm việc tại một pháp nhân để Nhà nước quản lý và pháp nhân này mới là cơ quan đóng thuế, có trách nhiệm trước pháp luật hơn với cá nhân”, ông Đính nói.
Ông Đính nhận định rằng, đề xuất này hoàn toàn phù hợp mà không phải gây khó khăn cho môi giới BĐS. Mục đích của đề xuất mong muốn hoạt động môi giới chuyên nghiệp hơn, định hướng theo hướng quản lý tốt hơn, bảo vệ quyền lợi ích cho khách hàng.
Tuy nhiên, theo quan điểm của ông Phúc, đề xuất này khả năng cao sẽ không mang lại nhiều thiết thực vì việc làm này chỉ mang tính thủ tục, chỉ đi vào giải quyết được phần ngọn chứ không thể giải quyết được tận gốc vấn đề.
Vì môi giới chỉ đóng vai trò là người kết nối và không chịu trách nhiệm trực tiếp trước pháp luật mà chính chủ thể của BĐS mới phải chịu trách nhiệm. Tuy nhiên, khi BĐS đã đủ điều kiện để bán thì việc khách hàng bị mua với giá cao vì các chiêu trò đẩy giá, kiếm lợi ấy cũng không thể nào kiện được môi giới hay chủ của BĐS đó.
Chính vì vậy, chất lượng môi giới BĐS khá quan trọng và phụ thuộc vào tư duy lãnh đạo của chủ doanh nghiệp, phụ thuộc vào lựa chọn sản phẩm, triết lý, sứ mệnh, giá trị cốt lõi mà những ai sáng lập công ty muốn tạo ra trong kinh doanh... Do đó, mọi giải pháp trong chế tài chỉ là phần ngọn. Để thay đổi được cục diện phải bằng thời gian và qua những thăng trầm tạo ra sự đào thải, thích nghi và sự thay đổi cho việc phát triển trong chu kỳ mới.
“Để quản lý, luật phải chi tiết hơn và giám sát thực thi tốt mới hạn chế được nhưng tôi thấy còn rất nhiều kẽ hở để lách và việc giám sát xử lý cũng khó mà thực hiện triệt để”, ông Phúc cho hay.
Cần phải công khai, minh bạch
Ở góc nhìn pháp luật, Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty luật ANVI cho hay: “Đề xuất này nửa đúng nửa sai. Đúng ở chỗ, đã chuyên nghiệp như mua bán bảo hiểm, chứng khoán, môi giới tiền tệ cần có điều kiện nhất định, phải có tiêu chuẩn, mã thuế... Sai cơ bản ở chỗ, có những trường hợp người ta thông thạo về thủ tục mua bán, biết thông tin về nhà đất, tư vấn cho người cần mua nhà đất… nhưng họ không đăng ký hành nghề thì cũng không phải là môi giới chính thức. Họ cứ làm và vẫn hợp pháp, hợp lệ bởi đôi bên tự nguyện giao dịch, tự nguyện trả phí.
90% mua bán nhà đất nói chung đều phải qua môi giới. Môi giới vẫn tồn tại, tại sao lại cấm với hạn chế? Nếu cấm và hạn chế thì phải trong phạm vi nào, đối tượng nào, không thể nói chung chung”.
Theo luật sư Đức, đầu tiên, thông tin quy hoạch, nhà đất cần phải rõ ràng, minh bạch bởi đây là thị trường có giá trị rất lớn. Thứ hai, giấy tờ thủ tục pháp lý phải chặt chẽ, nhiều khâu.
Mọi thứ rõ ràng, công khai, minh bạch, tạo điều kiện cho mọi người nắm được thông tin thật. Khi đó, người dân hoàn toàn dựa vào đó giao dịch được và cơ quan chức năng sẽ phải làm đúng quy trình, đúng thủ tục bài bản.
Ông Đức cho rằng, Nhà nước nên khuyến khích, tạo cơ chế, điều kiện, người ta thấy lợi, thấy hay, người ta lựa chọn. Thị trường và khách hàng sẽ tự thanh lọc và loại bỏ những môi giới BĐS làm ăn chộp giật.